Ponovna cenitev podedovanega stanovanja - kdaj in kako

Spoštovana ga. Urša Zupan!

Vašo rubriko sem zasledila v reviji Delo in dom in se odločila, da se obrnem na vas.

Leta 2005 sem po smrti očeta podedovala 1/4 stanovanja. Tudi moja mama, ki je bila že lastnica polovice stanovanja, je podedovala 1/4 stanovanja. Leta 2020 sem po mamini smrti podedovala še preostale 3/4 stanovanja.

V sklepu o dedovanju po očetu je zapisana samo ocena skupne vrednosti zapuščine. V času, ko sva bili z mamo solastnici, se je stanovanje delno obnovilo, vendar nimam računov.

V sklepu o dedovanju po mami pa je vrednost zapuščine zapisana. Upoštevana je bila GURS ocena vrednosti stanovanja, ki pa je bila verjetno nižja od tržne. Žal pri dedovanju nisem bila pozorna na oceno vrednosti.

Zanima me, kako bi se izračunal davek od dobička, če bi stanovanje prodala. Kako bi se določila vrednost četrtine stanovanja, ki sem jo podedovala leta 2005? V enem od vaših odgovorov sem zasledila, da je možna ponovna ocena vrednosti nepremičnine na dan dedovanja. Ali lahko zaprosim za ponovno ocenitev vrednosti celotnega stanovanja oz. ali sta potrebni dve cenitvi, ena za 1/4 in druga za 3/4 stanovanja? Na koga moram prošnjo za ponovno oceno nasloviti, da se bo upoštevala pri odmeri davka na dobiček pri prodaji stanovanja?

Kako pa bi se določila vrednost stanovanja, če bi ga podarila otrokom z darilno pogodbo? Bi se upoštevala trenutna tržna cena celega stanovanja? Bi bila potrebna uradna ocena tržne vrednosti?

Za odgovor se vam že vnaprej lepo zahvaljujem in vas lepo pozdravljam.

Pozdravljeni,

Vaše vprašanje se pravzaprav nanaša na dva pravna posla, in sicer na prodajo podedovane nepremičnine ter na morebitno darilo, ki bi ga podarili vašim otrokom.

Kot sem že večkrat pisala, je v postopku dedovanja zelo pomembna ocena vrednosti podedovanega premoženja, ampak se v večini primerov, seveda zaradi razumljivih razlogov, na oceno vrednosti pozabi oziroma se jo zanemari, misleč, da se bo že uredilo kasneje. Na srečo pa se da s cenitvijo nepremičnine določiti vrednost podedovane nepremičnine tudi za nazaj, je pa povezano z dodatnim stroškom. Cenitev nepremičnine na točno določen dan, torej na dan dedovanja, lahko opravi pooblaščeni cenilec vrednosti nepremičnin. V vašem primeru bi bila cenitev opravljena na dan dedovanja celotne nepremičnine, torej, ko ste podedovali še ¾.

Cenitev vrednosti nepremičnine lahko naredite kadarkoli, potrebovali pa jo boste pri odmeri davka na dobiček pri prodaji nepremičnine in morda tudi pri odmeri davka na promet z nepremičnino. Prodaja nepremičnine je namreč podvržena davku na promet nepremičnin in davku od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnin.

Pri obeh odmerah FURS namreč odmeri davek glede na posredovane podatke, vrednost nepremičnine pa preveri tudi v GURSU, če se ne priloži tudi ocene vrednosti nepremičnine na presečne datume, v vašem primeru bi to bil datum dedovanja nepremičnine in prodaje nepremičnine.

Ob prodaji nepremičnine ste dolžni plačati 2 % od vrednosti prodane nepremičnine (znesek iz kupoprodajne pogodbe). Če davčni organ ugotovi, da pogodbena vrednost ustreza primerljivi tržni vrednosti, izda odločbo v skrajšanem postopku in vam vroči tudi plačilni nalog. Lahko se recimo zaplete, če je vrednost v kupoprodajni pogodbi nižja, kot je vrednost v GURSU, in takrat je treba priložiti cenitev, da dokažemo, da ne gre za izogibanje plačila davka, ampak je vrednost nepremičnine zaradi določenih okoliščin res nižja.

Pri odmeri davka na dobiček pri prodaji nepremičnin pa boste potrebovali cenitev vrednosti nepremičnine na dan dedovanja, v kolikor je bila vrednost višja, kot izhaja iz sklepa o dedovanju, saj osnova za odmero davka na dobiček predstavlja razliko med vrednostjo v času pridobitve in času prodaje nepremičnine. Stopnja davka, določena v višini 27,5 %, se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva nepremičnine zmanjšuje (po petih letih bo stopnja 20 %, po desetih letih 15 %, po petnajstih letih 10 %), po 20 letih imetništva nepremičnine pa se tega davka ne plača. Če pa ste v stanovanju, ki je predmet prodaje, živeli in imeli tam prijavljeno stalno prebivališče vsaj 3 leta, pa niste dolžni plačati davka na dobiček, ampak le davek na promet z nepremičninami.

Pa se na hitro še dotaknimo davka na dediščine in darila v primeru prenosa lastništva nepremičnine z darilno pogodbo vašim otrokom. Darilne pogodbe so podvržene davku na dediščine in darila, vendar zakon določa določene izjeme oziroma oprostitve plačila davka in mednje sodi tudi darilo, ki ga prejmejo vaši otroci. Torej v primeru, da otrokom stanovanje podarite, bodo otroci oproščeni plačila davka na dediščine in darila. Upoštevana bo sicer tržna vrednost, ki jo boste določili, lahko pa tudi cenitev, če menite, da jo potrebujete.

Lep pozdrav!

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z nakupom in prodajo nepremičnine, predkupno pravico, zemljiškoknjižnimi postopki, zaznambami v zemljiški knjigi, pravicami in obveznostmi, ki jih imate kot etažni lastnik v večstanovanjski stavbi, najemniškimi razmerji, služnostnimi pravicami na zemljišču, dedovanjem nepremičnin, urejanju odnosov med mejaši in podobnimi problemi?

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.