Sosed se sklicuje na služnostno pot, ki ni vpisana v Zemljiško knjigo, zato ne moremo prodati nepremičnine - kaj storiti

Lepo pozdravljeni.

Gospod iz sosednje vasi trdi, da ima služnostno pot preko našega dvorišča, ki je zelenica. Nobenega vpisa ni v ZK niti nikjer drugje. Trdi, da bi mu naj pokojni oče dovolil se peljati čez. Ker smo podedovali dvorišče s hišo, ne dovolimo, da bi uporabljal dvorišče za pot. Ima pa do svoje parcele - njive dostop drugje. Hišo smo dali v prodajo in kupec je ne bo kupil, če se bo on vozil čez in po sredini dvorišča. Kake so možnosti tu, saj je postopek dal na sodišče ...

Hvala za odgovor.

Lp

Pozdravljeni,

situacija, v kateri ste se znašli, je kar pogost pojav v naši družbi, še posebej na podeželju, za katero je značilno, da so se velikokrat dogovori sklepali ustno. Naj za začetek povem, da je vsaka služnost natančno opredeljena, in sicer tako, da kar najmanj obremenjuje služečo stvar. Torej, da nekdo doseže vpis služnosti v Zemljiško knjigo, ni dovolj, da recimo pot čez nepremičnino drugega predstavlja zgolj bližnjico, medtem ko je možen dostop tudi brez obremenitve služeče parcele. Poznamo seveda več vrst služnosti (stvarno in osebno), vendar v vašem primeru lahko govorimo o domnevni stvarni služnosti. Stvarna služnost je služnost, vezana na nepremičnino, služnostni upravičenci pa so lastniki nepremičnine.

Stvarna služnost pridobitve služnostne poti se lahko ustanovi na tri načine, in sicer s sklenitvijo pogodbe, ki se overi pri notarju in vpiše v Zemljiško knjigo, na podlagi sodnih in upravnih odločb, predvsem v primeru, ko svoje nepremičnine brez služnosti ne moremo uporabljati, npr: nujna pot, ali na podlagi priposestvovanja. Vsem trem načinom pa je skupno to, da jo je treba vpisati v Zemljiško knjigo. V svojem vprašanju navajate, da je gospod, ki naj bi bil služnostni upravičenec, sprožil postopek pred sodiščem. Niste sicer jasni, za kakšen postopek gre, predvidevam, da želi vpisati služnost na podlagi priposestvovanja, glede na to, da težko govorimo, o »nujni poti«, če je dostop do nepremičnine možen tudi drugje.

Za priposestvovanje morajo biti izpolnjeni določeni pogoji. Pri priposestvovanju gre za ustanovitev služnosti na podlagi zakona in zato vpis v Zemljiško knjigo ni konstitutivne narave, saj služnost nastane, ko so izpolnjeni vsi pogoji. Zakon loči pravo in nepravo priposestvovanje. Pravo priposestvovanje nastopi, ko priposestvovalec v dobri veri izvršuje služnost že vsaj 10 let. Dobroverni priposestvovalec je tisti, ki utemeljeno misli, da služnostno pravico ima oziroma da jo je pridobil na veljaven način. Dobra vera mora obstajati ves čas trajanja priposestvovalne dobe - 10 let. Nepravo priposestvovanje pa nastopi, ko priposestvovalec nima dobre vere in zato zakon določa drugačne pogoje za priposestvovanje. Eden izmed pogojev je, da je priposestvovalec izvrševal služnost na pošten način vsaj 20 let in da lastnik služeče stvari takšni služnosti ni nikoli nasprotoval. Pomembno je tudi, da priposestvovalec nikoli ni izrabil zaupanja lastnika služečega zemljišča ali celo uporabil silo ali zvijačo. Služnost na podlagi priposestvovanja se vpiše v Zemljiško knjigo, ko so izpolnjeni vsi zakonsko določeni pogoji. Služnost se vpiše na podlagi pogodbe o priznanju služnosti ali na podlagi enostranske izjave lastnika služeče nepremičnine, da priznava služnost. Če lastnik služeče nepremičnine služnosti ne priznava, lahko služnostni upravičenec vloži tožbo na ugotovitev služnosti.

Torej, če je gospod vložil tožbo na ugotovitev služnosti, bo moral izkazati izpolnjevanje zgoraj navedenih pogojev. Na žalost se zna zadeva na sodišču kar zavleči, zato vsekakor predlagam, da se z gospodom poskusite dogovoriti za kakšno drugo rešitev. Vsekakor pa, dokler služnost NI izkazana, v izvrševanju svoje lastninske pravice niste omejeni.

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z nakupom in prodajo nepremičnine, predkupno pravico, zemljiškoknjižnimi postopki, zaznambami v zemljiški knjigi, pravicami in obveznostmi, ki jih imate kot etažni lastnik v večstanovanjski stavbi, najemniškimi razmerji, služnostnimi pravicami na zemljišču, dedovanjem nepremičnin, urejanju odnosov med mejaši in podobnimi problemi?

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.