Stara starša bi vnukoma podarila nepremičnini oz. kupnini od prodaje le-teh - kako je z obdavčitvijo

Spoštovani!

Moja starša imata v lasti stanovanje in hišo, pri čemer imata prijavljeno stalno bivališče vsak na enem naslovu. Ker se pripravljata na to, da za hišo ne bosta mogla več skrbeti, moja otroka (njuna vnuka) pa imata že svoji družini in potrebujejo večji življenjski prostor, preigravamo različne scenarije glede menjav in selitve na relaciji vseh treh generacij. Ena od možnosti je, da starši prodajo hišo, kupnino pa sorazmerno podarijo vnukoma z namenom nakupa novih stanovanj.

Druga možnost je, da se midva z ženo preseliva v hišo, stanovanje prepustiva enemu od sinov (ki z družino živi v stanovanju, ki je last njegove partnerke). Pri tem razmišljava o možnosti, da se njihovo stanovanje proda. Polovico našega stanovanja bi z darilno pogodbo prenesli na sina, medtem ko bi drugo polovico formalno prodali njegovi partnerki ali najinemu vnuku. Slednje z namenom, da rešimo še stanovanjski problem drugega sina in njegove družine na način, da s to kupnino midva z ženo vstopiva kot solastnika stanovanja drugega sina ali pa da mu kupnino podariva.

Predvsem me zanima, kako je pri teh variantah z obdavčitvijo.

Za odgovor se vnaprej zahvaljujem.

LP.

Pozdravljeni,

Glede na vaše vprašanje, se bom pri svojem odgovoru osredotočila bolj na obdavčitev, glede na to, da že imate izdelane scenarije samega prenosa lastninske pravice na nepremičninah oziroma obdaritve vaših otrok.

V primeru, da se vaša starša odločita, da bosta prodala stanovanje in kupnino kot darilo razdelila med vnuka, torej vaša otroka, je treba vedeti, da je sama prodaja nepremičnine podvrženena davku na promet nepremičnin in v določenih primerih tudi plačilu dohodnine od dobička iz kapitala, vendar le, če je bila nepremičnina, ki se prodaja, pridobljena po 1. 1. 2002.

Zavezanec za plačilo davka na promet z nepremičninami je prodajalec. Davčni organ zavezancu odmeri davek na promet od nepremičnin, ki znaša 2 % od vrednosti nepremičnine. Če davčni organ ugotovi, da pogodbena vrednost ustreza primerljivi tržni vrednosti, izda odločbo v skrajšanem postopku in zavezancu vroči tudi plačilni nalog. Ko davčni organ ugotovi, da je zavezanec plačilni nalog poravnal, na originalnem izvodu pogodbe potrdi, da je bil davek odmerjen in plačan. Brez potrdila o plačanem davku na promet od nepremičnin namreč ni mogoče overiti podpisov na pogodbi pri notarju in opraviti vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo. V primeru, da je treba plačati tudi dohodnino od dobička iz kapitala, pa je davčna osnova za odmero dohodnine od dobička iz kapitala razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Stopnja davka, določena v višini 27,5 %, se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva nepremičnine zmanjšuje (po petih letih bo stopnja 20 %, po desetih letih 15 %, po petnajstih letih 10 %), po 20 letih imetništva nepremičnine pa se tega davka ne plača. Davčna osnova se zniža za normirane stroške, za plačan davek na promet nepremičnin ali davek na dediščine in darila ter za dejanske stroške, ki jih je zavezanec imel zaradi vlaganja v obnovo nepremičnine. Slednje zavezanec dokazuje z računi, zato je priporočljivo, da od dobaviteljev oziroma izvajalcev storitev pridobi račune in jih shrani. Davek davčni organ odmeri z odločbo.

Kar se tiče darila (denarja), ki bi ga vaša starša podarila vnukoma, pa je ta podvržen davku za dediščine in darila. Pri tem je treba poudariti, da je davek odvisen od dednega reda, saj Zakon o davku na dediščine in darila predvideva kar nekaj davčnih oprostitev. Tako je davka oproščeno darilo, ki ga prejme dedič I. dednega reda oziroma obdarjenec, ki je izenačen z dedičem I. dednega reda. V to kategorijo sodijo tudi potomci, posvojenci in njihovi potomci torej vnuki. Torej so vnuki oproščeni plačila davka na darilo oziroma dediščino.

Davka je oproščeno še darilo, če ga prejme:

• dedič I. dednega reda oziroma obdarjenec, ki je izenačen z dedičem I. dednega reda - potomci, posvojenci in njegovi potomci, zakonec oz. zunajzakonski partner
• davčni zavezanec, ki je izenačen z dediči I. dednega reda – zeti, snahe, pastorki in potomci pastorkov ter partner iz registriranih istospolni partnerski skupnosti. Med pastorka se uvršča tudi otrok zunajzakonskega partnerja. Enako velja tudi za zeta in snaho, kar pomeni, da se med zeta in snaho uvršča tudi zunajzakonski partner otroka (zunajzakonski partner hčerke = zet; zunajzakonska partnerka sina = snaha). Oseba s statusom pastorka ohrani svoj status tudi v primeru, ko zakonski oz. zunajzakonski partner (biološki starš pastorka) umre pred zapustnikom (ohranitev razmerja svaštva med zapustnikom in dedičem – pastorkom, v primerih prenehanja zakonske oz. zunajzakonske zveze zaradi smrti).

Če povzamem, za katerikoli scenarij se boste odločili, morate predvideti plačilo davka na promet z nepremičninami in davka na darila, vendar kot izhaja iz vprašanja, ste vsi povezani, dediči I. dednega reda oziroma osebe, ki so izenačene z dediči I. dednega reda, za katere velja oprostitev plačila davka na darila in dediščine.

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z nakupom in prodajo nepremičnine, predkupno pravico, zemljiškoknjižnimi postopki, zaznambami v zemljiški knjigi, pravicami in obveznostmi, ki jih imate kot etažni lastnik v večstanovanjski stavbi, najemniškimi razmerji, služnostnimi pravicami na zemljišču, dedovanjem nepremičnin, urejanju odnosov med mejaši in podobnimi problemi?

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.