Zanimam se za nakup gozda - kakšen je postopek

Pozdravljeni!

Zanima me, kako je z nakupom gozda.

Vem, da mora prodajalec dati ponudbo na oglasno desko upravne enote. Kaj se zgodi v primeru, da je kupec znan? Ali se ta znani kupec tudi prijavi na UE ali je dovolj predpogodba o nakupu gozda? Kakšna je praksa glede nakupa gozda, ko je kupec znan in se predkupni upravičenci po zakonu ne prijavijo na UE.

Kaj se zgodi, če kupec, ki se je prijavil na UE, odstopi od ponudbe? V primeru, da želi sedaj kupiti gozd nekdo drug, ali je treba postopek ponoviti ali ne?

Kaj se zgodi, če se nihče ne javi na oglas na UE, ali lahko čez 2 meseca ta gozd prodajalec proda komurkoli?

Lep pozdrav.

Pozdravljeni,

Prodaja kmetijskega zemljišča, kmetije ali gozda je podvržena posebnemu postopku, ki je urejen v Zakonu o kmetijskih zemljiščih. Zemljišča, ki so naprodaj, so objavljena na oglasnih deskah upravnih enot in na državnem portalu eUprava.

Lastnik nepremičnine, torej gozda mora objaviti ponudbo, ki mora vsebovati: podatke o prodajalcu, podatke o gozdu (parcelna številka, katastrska občina, površina), ceno in tudi morebitne druge pogoje. Pod druge prodajne pogodbe prodajalci pogosto zapišejo "kupec je znan".

Upravna enota, na območju katere kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži, mora ponudbo objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem portalu eUprave. Ponudba mora biti objavljena na oglasni deski in na državnem portalu eUprave 30 dni. Rok za sprejem ponudbe je 30 dni od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote. Če v tem času nihče ne sprejme ponudbe, mora prodajalec, če še želi prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo ponoviti.

Torej, tudi če je kupec znan, je treba objaviti ponudbo, kar se tiče predkupnih upravičencev, pa je predkupna pravica zgolj njihova pravica in ne dolžnost. Če v zakonskem roku predkupne pravice ne uveljavljajo, jo v predmetnem primeru izgubijo. Pri nakupu gozda lahko uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem redu:

• solastnik;
• lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja;
• drug lastnik, katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja.

Pri nakupu varovalnega gozda ima predkupno pravico država, pri nakupu gozda s posebnim namenom pa država ali lokalna skupnost. Če pri nakupu gozda s posebnim pomenom lokalna skupnost prednostne pravice ne uveljavi, ima prednostno pravico lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja.

Kot že rečeno, je v ponudbo možno napisati tudi dodatne prodajne pogoje, kot recimo kupec je znan. Takšna določba je brez pravnega učinka, pogosto celo deluje kot vaba za osebe, ki predkupno pravico uveljavljajo iz špekulativnih namenov. Takšna oseba namreč ve, da bo z uveljavljanjem predkupne pravice povzročila težave, in računa, da bo lahko kaj iztržila v zameno za umik uveljavljanja predkupne pravice.

Če je bila ponudba o nameravani prodaji kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije sprejeta, ta prodajalca zavezuje, da s predkupnim upravičencem oziroma drugo osebo, ki je pravilno sprejela ponudbo, sklene prodajno pogodbo pod pogoji iz ponudbe. Če prodajalec noče skleniti pogodbe s prednostnim upravičencem oziroma drugo osebo, ki je sprejela ponudbo, ga ta lahko pri pristojnem sodišču toži na sklenitev pogodbe.

Kaj pa se zgodi, če se premisli kupec, torej oseba, ki je ponudbo sprejela? Velja enako, torej lahko prodajalec toži na sklenitev pogodbe. Pravni posel je namreč sklenjen, ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo kupec pošlje priporočeno upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti. Posel je sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote. Ponudba je torej od tega trenutka zavezujoča tako za kupca kot tudi prodajalca. Od ponudbe lahko katera od strank odstopi samo na podlagi sporazuma z drugo stranko.

Ko kupec poda pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti, pravna enota po preteku roka (30 dni) za sprejem ponudbe obvesti vse sprejemnike ponudbe in prodajalca priporočeno s povratnico o tem, kdo je ponudbo sprejel v roku.

Kupec, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine, vloži vlogo za odobritev pravnega posla na upravno enoto, na območju katere leži nepremičnina oziroma njen pretežni del. Vloga se vloži najpozneje v tridesetih dneh po poteku roka za sprejem ponudbe. Vlogi je treba priložiti sklenjeno pogodbo o pravnem poslu, razen v primeru kupne pogodbe, če ta še ni bila sklenjena v pisni obliki.

Obstaja pa tudi nekaj izjem, ko ni potrebna odobritev pravega posla. Gre za primere, ko se na primer prodaja vrši med zakonci, solastniki ali na podlagi darilne pogodbe, pogodbe o užitku, pogodbe o dosmrtnem preživljanju in ostale primere, v katerih upravna enota izda odločbo, da odobritev pravnega posla ni potrebna.

Če povzamem, kadarkoli pride do zapletov v procesu prodaje gozda, je treba postopek ponoviti, tudi v primeru, ko v zakonitem roku za sprejem ponudbe, nihče ne sprejme ponudbe, gozda brez objave ponudbe ne morete prodati.

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z nakupom in prodajo nepremičnine, predkupno pravico, zemljiškoknjižnimi postopki, zaznambami v zemljiški knjigi, pravicami in obveznostmi, ki jih imate kot etažni lastnik v večstanovanjski stavbi, najemniškimi razmerji, služnostnimi pravicami na zemljišču, dedovanjem nepremičnin, urejanju odnosov med mejaši in podobnimi problemi?

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.