Investitor se izmika svojim obveznostim - kaj lahko storimo

Pozdravljeni,

prosil bi za nasvet glede pridobitve uporabnega dovoljenja za novogradnjo. Hiša je bila kupljena v četrti podaljšani fazi, dokončali smo jo sami do faze vselitve. Tukaj pa je nastal problem, saj se projektant in investitor izmika pridobitvi uporabnega dovoljenja. Obljublja, da bo zadevo uredil, a je v petih mesecih še ni. Prosil bi za nasvet, kdo je dolžan pridobiti uporabno dovoljenje pri novogradnji in na koga naj se obrnemo, če dovoljenja ne bo mogoče pridobiti.

Hvala za odgovor.

---

Pozdravljeni.

Investitor je zgradil naselje štirih samostojnih hiš. Hiše so se prodajale v tretji podaljšani gradbeni fazi in kupec ene je moja družina. V gradbenem dovoljenju je navedeno, da je investitor dolžan zagotoviti dve parkirni mesti za vsako hišo in tudi dostop do teh mest. Pojavila se je težava, ker je bilo zaradi samega terena potrebno za ureditev dovoza postaviti oporni zdi. S strani investitorja je bil sicer postavljen, a v prenizki višini, da bi lahko kupec iz dovozne poti nemoteno dostopal do svoje nepremičnine in parkirnega mesta. Investitor nam je tako pojasnil, da je potreben dvig zidu, a da naj to ne bi bil več njegov strošek.

Poleg tega je v gradbenem dovoljenju zapisano, da se čistilna naprava za posamično hišo postavi ob tem opornem zidu in brez dviga le-tega postavitev ne bi bila možna.

Prav tako je navedeno, da investitor poskrbi za varnostno zaščito na opornem zidu, saj je velika nevarnost padca. Tudi ta strošek naj bi po navedbah investitorja krili kupci nepremičnin.

Moje vprašanje se nanaša na navedbo, ali smo strošek dodatnega opornega zidu ter tudi ograje dolžni kriti kupci hiš in ne investitor. V kupoprodajni pogodbi ta strošek ni omenjen.

Hvala za pomoč in lep dan.

Spoštovana Anja in Primož, na vajini cenjeni vprašanji odgovarjam skupaj. 

Veliko lastnikov pride do hiše na podoben način. Stavbo kupijo v podaljšani tretji ali četrti gradbeni fazi, ko imajo stavbe že vgrajeno stavbno pohištvo in izvedeno fasado. Običajno stavbe, ki se prodajo v podaljšani gradbeni fazi, nimajo izvedene komunalne infrastrukture, v notranjosti je potrebno izvesti še celotna gradbeno obrtniška in inštalacijska dela. Kupec take stavbe velikokrat stavbo dokonča sam, največkrat s posamičnimi izvajalci, včasih dela izvaja v lastni režiji. Stavba mora biti za začetek uporabe dokončana. Gradbeni zakon pravi, da se objekt, za katerega je predpisano gradbeno dovoljenje, lahko začnete uporabljati šele po pridobitvi uporabnega dovoljenja. Uporabno dovoljenje izda pristojni upravni organ za gradbene zadeve v 15 dneh od vložitve popolne zahteve za izdajo uporabnega dovoljenja. Uporabno dovoljenje za stanovanjske hiše se lahko izda brez posebnega ugotovitvenega postopka in opravljenega tehničnega pregleda, na podlagi predložene dokumentacije in izjav pooblaščenih strokovnjakov.

Primoževa zahteva, da bi uporabno dovoljenje pridobila prodajalec oz. projektant, ni običajna. Če bi bilo to dejstvo vsebovano v pogodbi, bi morebiti to nalogo moral opraviti prodajalec nepremičnine. Vseeno to nikakor ni običajno, saj je Primož hišo dokončal sam, torej opravil dela, za katera ne more odgovarjati nekdo drug. Za dela, ki so bila opravljena in so bila predmet kupoprodajne pogodbe, odgovarja prodajalec, ki bi Primožu poleg gradbenega dovoljenja ob prodaji moral izročiti tudi dokazilo o zanesljivosti objekta, seveda samo za opravljena dela. To dokazilo bi Primož potem dopolnil še z ostalimi deli, za katere je poskrbel sam. Enako ni na mestu, da uporabno dovoljenje pridobi projektant. Po Primoževem naročilu in pooblastilu lahko projektant uredi vso potrebno dokumentacijo za pridobitev uporabnega dovoljenja. Ni običajno, da bi se nekdo zavezal, da bo storil nekaj, kar je izven njegovih obveznosti in nalog in na katere med izvedbo del morda sploh ni mogel vplivati. Pri izvajanju del v lastni režiji je Primož sam prevzel odgovornost za ta dela, za izdelavo dokumentacije pa bo kot že omenjeno, moral pooblastiti ustrezne strokovnjake, tako projektanta kot nadzornika, ki bi ga Primož kljub temu, da je gradil v lastni režiji, moral angažirati. Dokazilo o zanesljivosti lahko Primož tudi izdela sam.

Podobno vprašanje glede odgovornosti prodajalca hiše ima tudi Anja. Njeni so ob dokončanju hiše ugotovili, da je oporni zid za izvedbo dovoza prenizek, da ni moč namestiti male čistilne naprave, da oporni zid zaradi višine potrebuje tudi namestitev zaščitne ograje. Sedaj terjajo odgovornost od prodajalca, ki pa se na njihove pozive ne odziva. Vse, kar je navedeno v gradbenem dovoljenju ter projektu, ki je bil podlaga za izdajo gradbenega dovoljenja, mora Anjina družina izvesti za začetek varne in pravilne uporabe hiše. Če je bil oporni zid projektiran prenizko, sedaj pa je na terenu ugotovljeno, da rešitev ni ustrezna, bi lahko zahtevali odgovornost od projektanta, posredno tudi prodajalca. Ugotavljanje, kako je prišlo do takih okoliščin, kdo je naredil napako, ali je projekt dejansko nestrokoven, pa bo zamudno in drago. Vsebina prodajne pogodbe je zelo pomembna, največkrat tipske pogodbe ne vsebujejo vseh dolžnosti in obveznosti pogodbenih strank, tukaj mislim predvsem na prodajalca. Kupci oz. potrošniki so velikokrat zavedeni. Ko morajo izvesti veliko večji obseg del, kot so prvotno načrtovali, se počutijo prevarane. V prodajni pogodbi bi morala biti navedena vsa izvedena dela na stavbi ter tudi ustrezno navedena dokumentacija, na podlagi katere so bila ta dela delno izvedena. Kupec bi se moral sam prepričati, kaj in koliko bo moral še vložiti za dokončanje stavbe. V zadnjem času se veliko investitorjev obrne na strokovnjake, da preverijo pred nakupom tako nepremičnino kot tudi pogodbo. Pomembno je, da se kupci tovrstnih stavb, ki niso dokončane, zavedajo, da ni edini dokument, ki bi ga morali prejeti v roke gradbeno dovoljenje z načrtom. V roke bi morali dobiti tudi vse ostale dokumente: zakoličbeno situacijo z zapisnikom, projekt za izvedbo, prijavo začetka gradnje, gradbeni dnevnik, dokazilo o zanesljivosti objekta do faze gradnje, ki je bila predmet nakupa. Dokumentacija mora biti podpisana s strani nadzornika in s strani izvajalcev teh del. V tem, tudi še ne dokončanem dokazilu o zanesljivosti stavbe, so zbrani vsi podatki in certifikati ter atesti vgrajenih materialov, ki izkazujejo, iz česa je stavba pravzaprav izvedena. Tudi iz projekta za izvedbo, ki mora biti izdelan v vseh podrobnostih za dokončanje stavbe, so razvidna dela, ki so potrebna, da se stavba dokonča.

Kupci takih hiš bodo v prihodnosti morali biti veliko bolj previdni in zahtevati od prodajalca ustrezno dokumentacijo, ki jo bodo ob dokončanju del samo še dopolnili ter na koncu brez težav dobili uporabno dovoljenje. In nikar ne pozabimo, da se dandanes za hišo tudi hišna številka ne more pridobiti, če stavba nima uporabnega dovoljenja.

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z upravnimi postopki, pridobivanjem lokacijske informacije, projektnih in drugih pogojev, gradbenega dovoljenja, o izdelavi projektne dokumentacije pa tudi o možnostih legalizacije nelegalno in neskladno zgrajenih objektov ter o pridobivanju uporabnega dovoljenja ali drugih podobnih problemih s področja gradbeno-prostorske zakonodaje?

Vprašanja za svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Gradbena zakonodaja.