Med gradnjo je prišlo do sprememb - je to ovira za pridobitev uporabnega dovoljenja

Spoštovani,

vljudno prosim za nasvet.

Gradim hišo, ki je sedaj zgrajena do tretje gradbene faze.

Hiša je bila nepravilno zakoličena tako, da je sedaj 3,5 m od meje sosedovega zemljišča, morala pa bi biti najmanj 4 m.

Sosed grozi z gradbeno inšpekcijo, če mu ne plačam visoke odškodnine.

Moje vprašanje je:

• kako visoko odškodnino lahko zahteva in
• če se ne dogovorim s sosedom, ali bom moral del zgradbe porušiti, da dosežem predpisano oddaljenost oz. kako rešiti navedeno situacijo.

Geometer pravi, da je zakoličil po podatkih projektanta in da ni dolžan preverjati oddaljenosti od sosedovega zemljišča.

Lep pozdrav. 

bralec

---

Pozdravljeni,

kupili smo hišo, zgrajeno do III. podaljšane gradbene faze. V gradbenem dovoljenju je navedeno, da se bo objekt ogreval s toplotno črpalko zrak/voda ter dodatnim ogrevanjem preko kamina na biomaso. Hišo bi dokončali brez kamina (saj ga ne želimo), le s toplotno črpalko. Ali je to ovira za pridobitev uporabnega dovoljenja?

Hvala za odgovor in lep pozdrav.

Vesna

Spoštovana Vesna, spoštovani bralec,

vajini vprašanji se nanašata na spremembe, ki so nastale po izdaji gradbenega dovoljenja, torej med gradnjo. Nekatere so dovoljene, nekatere pa ne, če se gradbeno dovoljenje za to ne spremeni ali ni izdano na novo.

Gradbeni zakon v 66. členu omogoča dopustna manjša odstopanja od gradbenega dovoljenja. Pri izvajanju gradnje so v času veljavnosti gradbenega dovoljenja dopustna manjša odstopanja od gradbenega dovoljenja in potrjene dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja.

Treba pa je paziti, da so odstopanja v zakonskih okvirih in jih ne presegajo.

Taki posegi ne smejo poseči na druga zemljišča, kot so določena v gradbenem dovoljenju. Vse spremembe morajo biti skladne z določbami prostorskega izvedbenega akta, ki je veljal v času izdaje gradbenega dovoljenja.

Posamezne zunanje mere stavbe, določene v gradbenem dovoljenju (širina, višina, dolžina, globina, polmer in podobno) se ne smejo povečati za več kot 0,3 m, lahko pa se posamezne dimenzije zmanjšajo.

Spremembe ne smejo vplivati na mnenja pristojnih organov in njihove pogoje, določene v gradbenem dovoljenju, in morajo biti še vedno skladne s predpisi s področja mnenjedajalca. Spremembe se lahko izvedejo ne glede na drugačno tehnično rešitev od potrjene v gradbenem dovoljenju, če so še vedno izpolnjene bistvene in druge zahteve po predpisih, ki so veljali v času izdaje gradbenega dovoljenja. Spremembe morajo biti tudi takšne, da v samem bistvu ne spremenijo objekta in njegove namembnosti.

Pred izvedbo sprememb mora projektant pisno potrditi, da gre za dopustna manjša odstopanja in jih mora nadzornik vpisati v gradbeni dnevnik. Spremembe v konstrukciji, inštalacijskih sistemih, tehnoloških rešitvah mora odobriti vodja projekta in morajo biti preverjene z novimi deli projekta za izvedbo.

Pri izvajanju gradnje je v času veljavnosti gradbenega dovoljenja dopustna sprememba investitorja, pri čemer je treba spremembo prijaviti pri pristojnem upravnem organu za gradbene zadeve. Novi investitor prevzame pravice in obveznosti dotedanjega investitorja po tem zakonu.

Spoštovana Vesna, vi pišete, da ste kupili hišo, zgrajeno do III. podaljšane gradbene faze. V gradbenem dovoljenju za vašo hišo je navedeno, da se bo objekt ogreval s toplotno črpalko zrak/voda ter dodatnim ogrevanjem preko kamina na biomaso.

Ne želite zgraditi kamina. Stavbo bi ogrevali, sama predvidevam, da tudi pripravljali toplotno sanitarno vodo, s toplotno črpalko. Po starem in novem gradbenem zakonu je treba v stanovanjskih stavbah uporabiti učinkovit sistem rabe energije ter dokazati rabo obnovljivih virov energije. To se dokaže z ustrezno izdelanim načrtom strojnih inštalacij ter elaboratom gradbene fizike, ki vključuje izkaz učinkovite rabe energije. V vašem primeru je najbrž ta izkaz pripravljen v sklopu projekta za izvedbo in izkazuje ustrezno rabo obnovljivih virov energije že s samo toplotno črpalko. Menim, da najbrž ne bo zadržkov, da kamin opustite, saj poseben predpis tega ne zahteva. Se pa danes vseeno mnogo investitorjev odloča za kamine in peči na lesno biomaso kot drugo opcijo ogrevanja, tudi zaradi večje varnosti, če bi v prihodnosti morda prišlo do redukcij elektrike. Za vas načrtovana sprememba ne bo ovira za pridobitev uporabnega dovoljenja, ob upoštevanju vseh ostalih zahtev, ki jih potrebujete zanj.

Drugače pa je pri vas, spoštovani bralec. Tudi vi ste zgradili hišo do tretje gradbene faze. Ugotovitev, da je bila hiša nepravilno zakoličena tako, da je odmaknjena 3,5 m od meje sosedovega zemljišča, morala pa bi biti najmanj 4 m, je bila najbrž zelo neprijetna novica. Očitno za to ve tudi sosed, saj grozi z gradbeno inšpekcijo, če mu ne plačate visoke odškodnine. Obrnili ste se na geometra, ki je zakoličil stavbo. Ta se sedaj izgovarja, da je stavbo zakoličil po podatkih projektanta in da ni dolžan preverjati oddaljenosti od sosedovega zemljišča. Sprašujete, kako visoko odškodnino lahko zahteva sosed in kaj se bo zgodilo, če se z njim ne uspete dogovoriti, kako rešiti nastalo situacijo.

Pri vas gre za tako spremembo, ki sega izven tolerančnih meja, ki jih dovoljuje prej omenjeni 66. člen gradbenega zakona. Vaša sprememba posega v okvir prostorskega akta, ki najbrž pravi, da lahko brez soglasja soseda postavitev stavbo najmanj 4 m stran od medsosedske meje. Vam zmanjka 50 cm, kar seveda v vašem primeru predstavlja zelo veliko razliko, morda nepremostljivo.

Pri vašem vprašanju pogrešam aktivnosti vašega nadzornika oz. vodje nadzora pri gradnji hiše. Nadzornik mora v okviru nadzora sodelovati pri zakoličenju objekta in redno spremljati gradnjo objekta na gradbišču. Kje je bil on pri zakoličenju?

Zakoličenje objekta določa 60. člen gradbenega zakona, ki pove, da je treba pred začetkom novogradnje zahtevnega ali manj zahtevnega objekta izvesti zakoličenje objekta v skladu s pogoji iz gradbenega dovoljenja in dokumentacije za izvedbo gradnje. Pri zakoličenju se lahko izvedejo spremembe, če so izpolnjeni pogoji iz gradbenega dovoljenja ali pa so spremembe v okvirih dopustnih odstopanj iz 66. člena gradbenega zakona. V nasprotnem primeru se lahko zakoličenje objekta opravi na podlagi spremenjenega ali novega gradbenega dovoljenja.

O izvedenem zakoličenju objekta se sestavi zakoličbeni zapisnik, ki ga podpiše pooblaščeni inženir s področja geodezije in ki vsebuje podatke o zakoličenih koordinatah, oseh, višinah in drugih zakoličenih točkah, podatke o gradbenem dovoljenju, na podlagi katerega je bila zakoličba izvedena, podatke o podjetju in pooblaščenem inženirju, ki je zakoličbo izvedel, in podatke o morebitnih odstopanjih. 64. člen gradbenega zakona pa predpiše obveznosti vodje nadzora, ki bi v vašem primeru moral že takoj na začetku gradnje ugotoviti, da gre za neskladje, ki presega dopustna odstopanja iz 66. člena tega zakona. Ta bi moral o tem takoj obvestiti vas kot investitorja in izvajalca ter ugotovitve in predloge, kako stanje popraviti, vpisati v gradbeni dnevnik.

Omenjate projektanta, ki naj bi pooblaščenemu geodetu dal napačne podlage za zakoličbo. Seveda bi lahko napaka nastala tudi na ta način.

V vašem primeru velja dejansko preveriti, kdo od navedenih strokovnjakov je dejansko odgovoren za nastalo napako. Skladno z Zakonom o arhitekturni in inženirski dejavnosti morajo biti pooblaščeni strokovnjaki za svoje poklicno delo odškodninsko zavarovani, in sicer najmanj za škodo 50.000 EUR na letni ravni.

V vašem primeru gre za zelo neugodno situacijo, pri kateri boste seveda potrebovali sodelovanje soseda. Najbrž ne gre rušiti dela hiše, saj stavba ni sir, ki bi jo lahko brez škode za trdnost in stabilnost odrezal. Torej se pogodite s sosedom za ali odkup dela zemljišča, da bo odmik stavbe od meje 4 m, skladno z gradbenim dovoljenjem, ali pa za soglasje, ki bo dovoljevalo manjši odmik. Soglasje naj bo sestavljeno strokovno, nepreklicno, da ne boste imeli kasneje nikakršnih ovir pri pridobitvi uporabnega dovoljenja. Za nastalo situacijo bo treba plačati odškodnino, kako visoka je, je seveda stvar dogovora. Skušajte se čimprej dogovoriti z udeleženci, ki so sodelovali pri nastanku te zagate, da vam iz njihovih zavarovalnih polic pokrijejo strošek, ki ga boste imeli s plačilom odškodnine. Ti udeleženci so vsekakor projektant, nadzornik in geodet. Predlagam vam, da vsaj v začetku skušate to rešiti dogovorno, če pa uspeha ne bo, boste v nadaljevanju morali poseči po drugih pravnih instrumentih.

Vas, kot investitorja, ščitita Gradbeni in Obligacijski zakon ter kot sem navedla tudi Zakon o arhitekturni in inženirski dejavnosti.

Želim vam uspešno rešitev vaše zadeve!

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z upravnimi postopki, pridobivanjem lokacijske informacije, projektnih in drugih pogojev, gradbenega dovoljenja, o izdelavi projektne dokumentacije pa tudi o možnostih legalizacije nelegalno in neskladno zgrajenih objektov ter o pridobivanju uporabnega dovoljenja ali drugih podobnih problemih s področja gradbeno-prostorske zakonodaje?

Vprašanja za svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Gradbena zakonodaja.