Ali za predelavo podstrešja potrebujemo gradbeno dovoljenje in soglasje sosedov

Spoštovani,

pred letom dni sem kupila polovico hiše, zgornje nadstropje s podstreho. Hiša je bila že predelana, dozidan je prizidek, kjer sta sedaj velika dnevna soba in terasa. Podstreha ni bila izolirana, dostop na podstrešje je bil možen z zložljivimi stopnicami.

V stanovanju smo izvedli predelavo: na mestu, kjer sta bili dve manjši shrambi, smo postavili lesene stopnice in podstrešje povezali s stanovanjem. Podstrešje smo izolirali. Nameravamo zamenjati okno in ga precej povečati, mogoče je tudi postaviti balkon, kar že načrtujemo.

Zanima me, ali potrebujem gradbeno dovoljenje in soglasje sosedov za tak poseg. Naj povem, da bosta balkon in okno nad našo lastniško teraso, v sosedovo ne posegamo niti s pogledom. Gradbeno dovoljenje za prejšnjo predelavo je bilo izdano in izvedeno.

Drugo vprašanje pa je iz potresne varnosti: zanima me, kdo lahko oceni stabilnost in protipotresno zaščito na stavbi.

Hvala za odgovor!

Lep pozdrav

Spoštovani,

naj najprej na kratko obnovim vaše vprašanje:

kupili ste polovico hiše, zgornje nadstropje s podstreho. V času nakupa je bil hiši legalno že dozidan prizidek, kjer je sedaj velika dnevna soba. Podstreha pa je bila neizkoriščena, dostop do nje ste imeli le preko zložljivih poteznih stopnic. Vi ste že izvedli poseg in na mestu dveh shramb postavili stopnice na podstreho, ki ste jo že izolirali. Dejansko ste s to povezavo spremenili podstreho v bivalno mansardo, manjka pa še obnova okna, zapišete, da ga nameravate tudi precej povečati. Načrtujete pa tudi postavitev balkona, ta bo postavljen nad vašo lastniško teraso. Zanima vas, ali za navedene posege potrebujete gradbeno dovoljenje. Ob zaključku vašega pisanja vas tudi zanima, kako je s potresno varnostjo in kdo lahko oceni stabilnost in protipotresno zaščito na stavbi. Zanima vas tudi, kako je s soglasjem sosedov?

Spoštovana bralka, z odgovorom začenjam na koncu vašega vprašanja. Potresna varnost je za vsako stavbo bistvenega pomena in s tovrstnim pregledom glede potresne zaščite vaše hiše bi se morali začeti ukvarjati čisto na začetku, torej še pred vsemi predvidenimi posegi, ki ste jih vi že izvedli. Oceno potresne stabilnosti objektov izvajajo pooblaščeni strokovnjaki, običajno so to strokovnjaki s področja gradbeništva. Pa še med njimi je treba poiskati specialista, ki se ukvarja s tovrstno problematiko, saj bo samo strokovnjak z izkušnjami lahko strokovno ocenil stanje in svetoval morebitne ukrepe. Pri prenovah zlasti starejših stavb je vedno na mestu predhodna preveritev ustreznosti statične trdnosti in stabilnosti stavbe nasploh, ne le iz vidika potresne varnosti.

Vrnimo pa se še k vprašanju glede gradbenega dovoljenja za posege, ki ste jih že izvedli. Izvedli ste spremembo namembnosti nebivalnega dela v bivalno mansardo in za tak poseg potrebujete gradbeno dovoljenje. Predvidevam, da ste z izvedbo stopnic na mestu dveh shramb posegli tudi v obstoječo stropno konstrukcijo, kar pomeni, da gre za rekonstrukcijo, za kar prav tako potrebujete gradbeno dovoljenje. Nameravate povečati okno, tudi to je poseg v nosilno konstrukcijo, kar pomeni rekonstrukcijo, gradbeno dovoljenje je potrebno. Nameravate dozidati balkon, sicer nad svojo lastniško teraso, kar predstavlja prizidavo objekta, za kar je gradbeno dovoljenje potrebno. Seveda lahko vse te posege združite in v vašem primeru bi torej šlo za legalizacijo spremembe namembnosti podstrehe v mansardo ter rekonstrukcije in rekonstrukcijo in prizidavo stanovanjske hiše.

Ker ste zapisali, da ste kupili polovico hiše, predvidevam, da poseduje ostalo polovico hiše drug lastnik. Vse navedene posege lahko izvedete samo v soglasju z njim, verjamem, da ste to storili že za izvedene posege. V nasprotnem primeru je lahko pred vami velik problem. Vaše vprašanje se nanaša tudi na soglasje sosedov, pri čemer morda mislite tudi še druge sosede na drugi parceli. V primeru, da boste izvajali posege, zlasti prizidave  balkona v pasu, za katerega morda izvedbeni prostorski akt pravi, da potrebujete soglasje lastnika sosednje parcele, tega potrebujete.

Soglasje solastnika stavbe pa za vse posege, ki so navedeni, potrebujete v vsakem primeru.

Naj omenim še postopek za pridobitev gradbenega dovoljenja. Za izvedbo dokumentacije za rekonstrukcijo in prizidavo boste potrebovali projektanta. Pred izdajo gradbenega dovoljenja boste morali za kvadraturo podstrehe, ki ste jo spremenili v stanovanjsko površino, plačati komunalni prispevek. Upravni organ pa vam bo pred izdajo gradbenega dovoljenja, saj gre za legalizacijo že izvedenih del, obračunal tudi nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora.

Vsekakor vam želim, da uredite vse postopke čim bolj gladko in brez zapletov.

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z upravnimi postopki, pridobivanjem lokacijske informacije, projektnih in drugih pogojev, gradbenega dovoljenja, o izdelavi projektne dokumentacije pa tudi o možnostih legalizacije nelegalno in neskladno zgrajenih objektov ter o pridobivanju uporabnega dovoljenja ali drugih podobnih problemih s področja gradbeno-prostorske zakonodaje?

Vprašanja za svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Gradbena zakonodaja.