Gradbena priloga: Gradnja v lastni režiji še dovoljena

Po zakonu o graditvi objektov govorimo o gradnji v lastni režiji takrat, ko investitor kot fizična oseba sam, s pomočjo družinskih članov ali s sosedsko pomočjo gradi objekt, ki ga potrebuje samo za lastne potrebe (79. člen omenjenega zakona). Posameznik lahko v lastni režiji gradi enostavni objekt, lahko tudi manj zahtevni objekt, a le, če »je to največ enonadstrop­ni objekt z največ eno kletjo in z mogočo mansardo nad nadstropjem; da je takšen objekt enostanovanjska stavba za lastne potrebe; da uporabna površina skupaj z mansardo ne presega 250 kvadratnih met­rov koristne površine; da je pri gradnji zagotovljen gradbeni nadzor po določbah tega zakona«.

Vse našteto izpolnjuje objekt, ki ga gradi – večinoma z lastnimi rokami – Brane iz Ljub­ljane. »Zakaj bi nekomu plačeval za delo, ki ga lahko opravim sam,« pravi sogovornik, ki pa še zdaleč ni eden tistih ljubiteljskih graditeljev, prepričanih, da znajo vse najbolje sami. Izkušenj z gradnjo mu namreč ne primanjkuje, že nekaj let je zaposlen v manjšem gradbenem podjetju, ki med drugim opravlja zaključna dela v gradbeništvu. Odločitev za gradnjo v lastni režiji je bila zato v njegovem primeru samoumevna, a še zdaleč ne nepremišljena. Res je, da bo delo zaradi tega trajalo nekoliko dalj časa, a bo po drugi strani potekalo po finančnih zmožnostih graditelja, brez najemanja kreditov, pa tudi brez subvencij Eko sklada, o čemer sogovornik niti ni razmišljal, saj bi morali večino del v tem primeru opraviti pooblaščeni izvajalci.

Namesto vikenda zidana hiška

Z ženo sta se, naveličana življenja v prestolnici, odločila, da se bosta preselila dobrih 40 kilometrov stran, na obrobje Ljubljane, kjer imata vikend. Bolje rečeno, sta ga imela, kajti na mestu, kjer je še zadnji teden letošnjega julija stal majhen lesen objekt, obit s kombi ploščami, je zdaj do prve medetažne plošče zgrajen objekt. Če ne bi nagajalo vreme, bi bila enonadstropna hiška, brez kleti in z mansardo, že pod streho. V pritličju in mansardi bo vsega skupaj 80 kvadratnih metrov bivalne površine, kar je le kakšen kvadratni meter več, kot meri njuno stanovanje v bloku, »a vendarle bo to hiša, proč od mestnega vrveža in obdana z zelenjem, prav takšna, kakršno si želim že od nekdaj«, pravi žena Meta.

Odločitev je padla pred letom in pol. Arhitekturno zasnovo in izdelavo celotne projekt­ne dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja sta zaupala znanki, pooblaščeni projektantki. Čeprav je bila parcela komunalno opremljena, nova hiška pa zasnovana v enakih gabaritih, kot jih je imel obstoječi leseni objekt, je bilo treba (znova) pridobiti vsa soglasja bližnjih sosedov in druga potrebna soglasja. Pravnomočno gradbeno dovoljenje sta imela v rokah v približno sedmih mesecih. »Brez večjih težav, saj je bila dokumentacija dobro pripravljena,« pravi sogovornik.

A preden se je gradnja lahko začela, je bilo treba porušiti obstoječi objekt. Tega se je Brane lotil sam, med letnim dopustom, ki sta se mu z ženo zaradi načrtovane gradnje odpovedala: »Znesek na predračunu izvajalca je bil 1500 evrov, kar se mi je zdelo odločno preveč, zato sem 27. julija zavihal rokave in v dveh tednih delo končal.« Ves material je še vedno na parceli. Nekaj lesa je uporabil za opaženje medetažne plošče, »ko jo bomo razopažili, pa bom vse skupaj odpeljal na deponijo«. Podobno kot pri gradnji objekta je treba tudi pri rušitvi slediti predpisom oziroma pravilniku o gradbiščih, kar pomeni ustrezno označitev in varovanje (ograditev), le da pri rušitvi v lastni režiji ni treba izdelati načrta organizacije gradbišča.

Brane je sam, na roke, naredil tudi izkop za temelje, s čimer je prihranil približno 600 evrov. Za šest krat sedem metrov tlorisne površine je potreboval štiri dni. Pomoč drugih parov rok je prvič najel za opaženje temeljev in nato za zalivanje temeljev in izvedbo temeljne plošče. Vse delo pa je potekalo pod nadzorom gradbenega nadzornika.

Obvezen gradbeni nadzor

Ne glede na to, ali hišo gradi gradbeno podjetje ali jo sami, je treba zadostiti enakim zahtevam. V obeh primerih mora biti poskrbljeno tako za varnost na gradbišču kot za varnost samega objekta in za to, da je zgrajen po pravilih stroke in zakonodaje. In po zakonu o graditvi objektov mora investitor najpozneje z dnem, ko se začnejo pripravljalna dela na gradbišču, zagotoviti gradbeni nadzor. Tega lahko izvaja projektant ali izvajalec, ki ne izvaja del na istem objektu.

Kakor pojasnjujejo na Inženirski zbornici Slovenije, lahko gradbeni nadzor nad manj zahtevnimi objekti, med katere spada tudi »enostanovanjska stavba za lastne potrebe«, torej družinska hiša (z največ 250 kvadratnimi metri uporabne površine), opravlja po­oblaščeni inženir katere koli stroke, ki izpolnjuje pogoje za odgovornega projektanta za zahtevne objekte ali pogoje za odgovornega vodjo del za zahtevne objekte. Nadzornik je lahko tudi pooblaščeni inženir, ki izpolnjuje pogoje za odgovornega projektanta za manj zahtevne in enostavne objekte, vendar bo moral v tem primeru zaradi omejenih pooblastil, ki izhajajo iz njegove licence, imenovati pomočnike – odgovorne nadzornike posameznih del (iz drugih strok).

Gradbeni nadzor je potreben tudi za poznejšo pridobitev uporabnega dovoljenja za objekt – to je namreč še vedno nujno tudi za enostanovanjske hiše, postopek pa je poenostavljen: investitor oziroma graditelj potrebuje izjavi nadzornika in projektanta, da je hiša zgrajena v skladu z izdanim gradbenim dovoljenjem, ter izjavi statika in geometra, vse skupaj pa odnese na upravno enoto, kjer mu nato izdajo uporabno dovoljenje, na podlagi katerega lahko začne uporabljati objekt.

Vsekakor je pomembno, poudarjajo na inženirski zbornici, da investitor pravočasno izbere nadzornika, še bolj pa, da ga izbere na podlagi referenc. Naloga nadzornika je nam­reč nadzorovati potek gradnje, pri čemer sproti preverja, ali gradnja poteka v skladu s projektom, ali so v resnici uporabljeni materiali, ki so predvideni v projektu za pridobitev gradbenega dovoljenja …

Zakonodajalec je samograditeljem manjše družinske hiše v zadnjih letih olajšal nekaj postopkov. Tako med drugim ne potrebujejo projekta za izvedbo del oziroma dnevnika opravljenih del, v katerega se vpisujejo spremembe, ki so nastale med gradnjo. Projekt za izvedbo del (PZI) je torej obvezen le pri večjih objektih in po zakonu je en izvod tega dokumenta nujno imeti na gradbišču. Le tako lahko namreč nadzornik preverja oziroma nadzira, ali izvajalec gradi skladno s projektom – izvajalca in investitorja opozarja na morebitne neskladnosti, nadzoruje časovni potek gradnje, kakovost izvedenih del, gradbene proizvode, druge materiale, inštalacije in tehnološke naprave, ki se vgrajujejo. S tem ko gleda pod prste izvajalcu na gradbišču, lahko investitorju prihrani čas in denar, ne da bi trpela kakovost gradnje. PZI namreč vsebuje natančen popis materiala in predračunske vrednosti posameznih del, kar pomeni, da lahko investitor sam nabavlja navedeni material ali pridobiva ponudbe različnih izvajalcev. Na podlagi popisa lahko primerja tudi dejansko vgrajene količine materiala in opravljenega dela, ki jih je obračunal izvajalec, z načrtovanimi, ki jih je predvidel projektant, ter tako nadzira delo izvajalcev.

Čeprav projekt za izvedbo del pri gradnji v lastni režiji ni obvezen, ga je dobro imeti, pritrdi naš sogovornik: »Že zato, ker omogoča zelo dober nadzor nad tem, koliko materiala dejansko porabiš, in s tem nadzor nad stroški gradnje, nadzornik pa hkrati lažje poskrbi, da gradnja poteka tako, kot je bila načrtovana.«