Gradbena priloga: Zbiranje ponudb na podlagi natančnega popisa dela

Spremenili so se predvsem tehnologija grad­nje in predpisi, ki zahtevajo izpolnjevanje strožjih standardov, zato je postavljanje hiše priporočljivo prepustiti strokovno usposobljenim izvajalcem. Poleg izbire izvajalca je pogoj za začetek gradnje tudi podpis pogodbe z nadzornikom gradnje, ki lahko investitorju prav tako svetuje pri odločanju o izvajalcu in pri natančnem popisu del in materiala.

Vlogi projektanta in nadzornika

Vloga projektanta, ki nam je po začetnem idejnem načrtu za hišo pripravil projekt za gradbeno dovoljenje (PDG), je, da nam pred začetkom gradnje pripravi projekt za izvedbo (PZI), po katerem se bo hiša gradila. V njem so upoštevani vsi bistveni elementi PDG, na podlagi katerega je bilo pridobljeno gradbeno dovoljenje. Poleg načrta arhitekture vsebuje tudi projekt elektroinstalacij, projekt strojnih instalacij (ogrevalnega sistema), statiko in ureditev okolice hiše. Seznam arhitektov in inženirjev, prooblaščenih za projektiranje, je objavljen pri Zbornici za arhitekturo in prostor Slovenije (ZAPS) in Inženirski zbornici Slovenije, ki izdajata pooblastila.

Nadzornik ima bodisi enake kvalifikacije kot projektant ali kot izvajalec gradbene dejavnosti. Vlogo nadzornika lahko opravlja projektant objekta, če ni hkrati še izvajalec, lahko pa jo prevzame tudi sam investitor (naročnik) gradnje, če izpolnjuje potrebne kvalifikacije. Ne more pa biti nadzornik izvajalec.

V mnogih primerih naročniki prepustijo projektivnemu biroju organizacijo celotnega projekta gradnje, hkrati z izbiro izvajalca oziroma izvajalcev in nadzorom, podobno je tudi, če se odločijo za nakup in gradnjo montažne hiše na ključ. Ponudniki montažnih hiš, odvisno od naročnikove želje, lahko vodijo postopek od ogleda parcele in priprave PDG naprej. Če pa namerava glavnega izvajalca ali celo več izvajalcev gradnje poiskati in izbrati naročnik sam, se mora tega lotiti sistematično, v fazi pridobivanja ponudb za zahtevnejša dela pa bo dobrodošlo sodelovanje z neodvisnim gradbenim strokovnjakom ali na podlagi referenc izbranim nadzornikom. Poučiti se mora tudi o nujnih elementih, ki jih vsebuje pogodba z izvajalcem del.

Popis materiala in dela, izbira izvajalca

Izkušnje investitorjev, ki so se, da bi prihranili, odločili sami iskati izvajalce za posamez­ne faze gradnje in usklajevati njihovo delo, pričajo, da se tak način dela pogosto zavleče, več je zapletov, odstopanj od dogovorjenih cen, kar vse podraži gradnjo. Prednost glavnega izvajalca s podizvajalci je v tem, da je odgovoren za usklajeno delo vseh in spoštovanje rokov in da investitor vse morebitne težave rešuje na podlagi ene same pogodbe. Predvsem pa je pri odločanju za izvajalca, enako kot za projektanta in nadzornika, pomembno preveriti njihove reference; dobrodošla pomoč so tudi dobre izkušnje prijateljev in znancev.

Pred gradnjo je nepogrešljiv natančen popis potrebnih del in materiala, ki ga navadno pripravi projektant kot del PZI. Lahko pa ga pripravi investitor skupaj z nadzornikom, če je ta dobro seznanjen s projektom. Čim podrobnejši popis del in materiala je pravzaprav izhodišče, na podlagi katerega bo naročnik zbiral ponudbe izvajalcev gradnje, poudarja Janko Rozman z Obrtno-podjetniške zbornice Slovenije.

»Cene ponudnikov lahko primerjamo samo na podlagi enakega popisa. Poleg tega moramo preveriti, ali ima ponudnik pridobljeno obrtno dovoljenje. Ne zadostuje samo registracija dejavnosti pri Ajpesu (to se lahko preveri na spletni strani OZS (www.ozs.si/Ponudba/Registri/Obrtniregister.aspx). Današnji izvajalci bi za večino gradbenih dejavnosti morali imeti pridobljeno obrtno dovoljenje, ki zagotavlja minimalno strokovno usposobljenost vsaj za nosilca dejavnosti. Da ga pridobi, mora izvajalec izpolnjevati zahteve po usposobljenosti, kar zagotavlja, da zna strokovno izvajati dela. Obrtno dovoljenje je po zakonu in uredbi o obrtnih dejavnostih potrebno za vsa manjša podjetja, ki gradijo celotne hiše ali izvajajo posamezne dele gradnje, za zidarje, tesarje in krovce, fasaderje, za vse vrste inštalaterjev, tudi za dela pri hidroizolaciji, dimnikih, pečeh, delovnih odrih, betoniranju, postavljanju lažjih konstrukcij, polaganju toplotne in zvočne izolacije, napeljavi strelovodov ... Ni pa ga denimo treba imeti za slikopleskarska dela, polaganje talnih in stenskih oblog ter druga manjša zaključna gradbena dela,« pravi sogovornik.

Medtem ko po njegovih besedah pri manjših poslih zadostuje, če naročnik pisno potrdi naročilo (lahko z vpisom na ponudbo), pa je pri večjih priporočljivo skleniti pogodbo o izvedbi. »V njej naj bodo poleg podatkov o naročniku, izvajalcu in objektu določeni osnovni dogovori: cena in količina, pri čemer se sklicujemo na ponudbo oz. predračun, način obračuna in plačila, rok izvedbe, garancijski rok in pogodbeni predstavniki.«

Opozori tudi na zagotovila, ki jih pridobi investitor, če delo naroči registriranemu izvajalcu, v primerjavi z delom, opravljenim na črno, brez računa. Za opravljeno delo na podlagi računa se lahko uveljavlja garancija na izvedbo del. Splošno uveljavljena garancija v gradbeništvu je dve leti. Poleg tega registrirani izvajalec za stanovanjsko področje zaračuna DDV po znižani stopnji (namesto 22 je to 9,5 odstotka), kar pomeni, da je material za dobrih 12 odstotkov cenejši, kakor če ga nabavi naročnik pri trgovcu sam.

Izvajalci pri montažnih hišah

Ponudba tipskih in vzorčnih montažnih hiš, ki jih ponujajo proizvajalci pri nas, je pestra, ni pa edina možnost izbire, glede na naročnikove želje v dogovoru z arhitektom jih spremenijo ali naredijo hišo po individual­nem projektu. Praviloma je proizvajalec montažnih hiš tudi izvajalec gradnje. Po dogovoru jo zgradi do četrte gradbene faze ali na ključ. V prvem primeru so znotraj izvedeni le estrihi in grobe električne in strojne napeljave. Pri izvedbi na ključ so zajeta vsa dela od temeljne plošče tako rekoč do vselitve. Za temeljno ploščo lahko naročnik poišče izvajalca tudi sam, ker pa mora biti ta popolnoma ravna, je bolje, da izvedbo prevzame ponudnik. Praviloma so cene montažnih hiš v vseh izvedbah zaradi popustov najugodnejše v zimskem času.

Pri izbiri ponudnika montažne hiše je najpomembnejše merilo, da imajo znak CE, kar pomeni, da so zgrajene iz materialov in na načine, ki so skladni z evropskim tehničnim soglasjem, veljavnim za gradbene proizvode. Znak naročniku zagotavlja, da je hiša potresno in požarno varna, trajna, gospodarna, bivanje v njej pa zdravo. Povprečna garancija proizvajalcev na stabilnost montažne konstrukcije je od 30 do 35 let.

Obveznosti nadzornika

Nadzornik odgovarja za skladnost gradnje s pogoji gradbenega dovoljenja in kakovost del v skladu z gradbenimi predpisi in gradbenih izdelkov, drugih materialov, instalacij in tehnoloških naprav. V ta namen mora od izvajalca zanje zahtevati ateste, dokazila o pregledih in meritvah. Nadzira tudi spoštovanje dogovorjenih rokov, to, ali izvajalec v gradbenem dnevniku evidentira vse spremembe oz. dopolnitve projekta, in preverja, ali se s tem strinjata naročnik in projektant.

Medtem ko večinoma zadostuje, da je na gradbišču navzoč enkrat na teden, mora biti obvezno zraven med betoniranjem ali vgrad­njo konstrukcijskih elementov in drugih nosilnih materialov. V gradbeni dnevnik mora sproti vpisovati vse ugotovitve, po končani gradnji pa podpisati dokazilo o zanesljivosti objekta, ki ga priskrbi izvajalec. Poleg tega ga lahko naročnik pooblasti za potrjevanje morebitnega obsega gradbenih del in spremembo cen, kot smo opisali v prvem delu prispevka, pa lahko sodeluje pri natančnem popisu potrebnega materiala in dela ter investitorju svetuje pri izbiri izvajalca.

Drugi pogoji za začetek gradnje

Naročnikova odgovornost pred začetkom gradnje je poleg podpisa pogodbe z izvajalcem in nadzornikom še to, da izvajalcu naroči načrt organizacije gradbišča z varnostnim načrtom; če bo na njem hkrati delalo več kot 20 delavcev dlje kot 30 dni, pa mora 15 dni pred začetkom del prijaviti gradbišče inšpekciji za delo. Gradbena dela se lahko začnejo šele, ko je gradbišče ograjeno, zavarovano in opremljeno z gradbiščno tablo. Na njej morajo biti navedeni vrsta in namen objekta, številka gradbenega dovoljenja, datum izdaje in ime organa, ki ga je izdal, podatki o investitorju, o projektantih in odgovornem projektantu, o izvajalcih, odgovornem vodji del (gradbišča) ter o nadzorniku in odgovornem nadzorniku.

Predpisi o gradnji objektov ne določajo posebej, kdaj in ob katerih urah se lahko gradi. Pri tem je treba upoštevati zakon o varstvu javnega reda in miru, ki določa, da se z globo kaznujejo tisti, ki na nedovoljen način med 22. in 6. uro uro motijo mir ali počitek ljudi s hrupom in ne gre za nujne vzdrževalne posege. Posebnega skupnega predpisa za delo ob nedeljah ni, o tem se je priporočljivo pozanimati na občini.