Legalizacija nepremičnin: Možnosti je več, a ni mogoče legalizirati vsakega objekta

Ljudski pojem črna gradnja pomeni nedovoljen objekt. To je lahko nelegalen, neskladen ali nevaren objekt. Glede na statistiko izdanih odločb inšpektorata je največ nelegalnih objektov.

Kaj je nelegalen objekt?

Nelegalen objekt je objekt, ki se gradi ali je zgrajen brez gradbenega dovoljenja (GD) ali v nasprotju z njegovimi pogoji in ima obenem gradbene značilnosti, ki jih ni mogoče uskladiti z GD. Prav tako je objekt nelegalen, če sicer ne potrebuje GD, pa je vseeno zgrajen v nasprotju s prostorskim izvedbenim aktom ali drugim predpisom občine. To pomeni, da so nelegalni lahko tudi enostavni objekti. Lahko pa postane objekt nelegalen tudi pozneje, če je bilo GD ali dovoljenje daljšega obstoja odpravljeno. Tak primer se ne more zgoditi, če se investitor drži črke zakona in poskrbi za dokumentacijo ter strokovno gradnjo, skladno z vsemi predpisi.

Objekt je neskladen je, če ima GD, vendar se gradi ali je zgrajen v nasprotju z njim, njegove gradbene značilnosti pa je s sanacijo mogoče uskladiti z gradbenim dovoljenjem.

Neskladna uporaba objekta pomeni, da se ta uporablja brez uporabnega dovoljenja, v nasprotju z izdanim GD ali nasprotju z uporabnim dovoljenjem.

Zgodovina legalizacije črnih gradenj 
V Sloveniji so bile pred sprejetjem GZ izvedene tri legalizacije. Dve obsežnejši sta bili v letih 1978 in 1993, delna pa leta 2003. Nobena ni dosegla cilja, to je preprečitve t. i. črnih gradenj. Prejšnji zakon o graditvi objektov (2004) termina legalizacije sploh ni poznal, je pa opredelil pojem nedovoljene gradnje. Legalizacija po prej veljavnem zakonu o graditvi objektov je bila mogoča samo tako, da je bilo gradbeno dovoljenje za nelegalni objekt izdano šele, ko je bil ta v celoti usklajen z veljavno zakonodajo in predpisi ter je izpolnjeval bistvene zahteve. S tem rednim postopkom bo še naprej mogoče legalizirati vse nelegalne objekte, ki so ali še bodo zgrajeni po uveljavitvi novega gradbenega zakona, torej po 1. juniju 2018.

Kdaj je mogoče objekt legalizirati?

Če je bil objekt zgrajen pred 17. 11. 2017, ga je v primeru, da gre za neskladni objekt zunaj okvirov dopustnih odstopanj od gradbenega dovoljenja, za nelegalni objekt ali za neskladno uporabo, mogoče legalizirati.

Ali je legalizacija objekta vedno mogoča?

Če umestitve v prostor, gradbenotehničnega stanja nelegalnega objekta ali neskladne uporabe objekta ni mogoče prilagoditi predpisom in prostorskim aktom v času gradnje ali času izvedbe legalizacije (kar je za investitorja ugodneje), legalizacija ni mogoča.

Kaj lahko stori investitor, če legalizacija ni mogoča?

Objekt je treba uskladiti s prostorskimi akti ali ga sanirati tako, da ustreza gradbenotehničnim pogojem. Zakon pa vseeno ponuja tudi možnosti t. i. lokacijske preveritve. Če je bil nelegalni objekt izveden na kmetijskem zemljišču z bonitetno oceno, nižjo od 40, in je občina v predhodni lokacijski preveritvi, izvedeni skladno z zakonom o urejanju prostora, odobrila legalizacijo takega objekta, potem upravni organ lahko ugodi zahtevi za legalizacijo.

Kaj je lokacijska preveritev?

Ta novi institut je mogoče izjemoma uporabiti tudi za legalizacije, saj omogoča individualno odstopanje od prostorskega akta. Poseg v prostor ne sme biti v nasprotju z varovalnimi režimi in ne sme zmanjševati možnosti pozidave sosedom. Pri lokacijski preveritvi se pregledajo objektivne okoliščine, kot so fizične lastnosti zemljišča, nove tehnične in tehnološke rešitve.

Kakšne vrste legalizacije omogoča novi gradbeni zakon?

Zakon loči legalizacijo neskladnega objekta v okviru manjših odstopanj od GD in legalizacijo zunaj okvirov manjših odstopanj od GD. Če objekt ima gradbeno dovoljenje, zgrajen pa je v okviru manjših odstopanj, lahko zaprosimo za uporabno dovoljenje. Če presegamo okvire manjših odstopanj, pride v poštev izredna legalizacija. Obstaja pa tudi možnost legalizacije objekta z dovoljenjem daljšega obstoja (DODO).

Kaj je legalizacija objekta v okviru manjših odstopanj?

Če gre pri neskladnem objektu za dopustna manjša odstopanja od gradbenega dovoljenja in je bil objekt zgrajen pred uveljavitvijo zakona, lahko njegov lastnik pri upravnem organu zaprosi za izdajo uporabnega dovoljenja. Lastnik ob vlogi za uporabno dovoljenje priloži dokumentacijo, skladno s predpisi, ki so veljali v času gradnje, če pa je zanj ugodneje, je lahko dokumentacija pripravljena tudi skladno s predpisi v času izdaje uporabnega dovoljenja. Ko lastnik pridobi uporabno dovoljenje, to pomeni, da objekt ni več nelegalen ali neskladen.

Kdaj je zgrajeni objekt v okviru dopustnih manjših odstopanj?

Zgrajeni objekt lahko odstopa od pogojev iz gradbenega dovoljenja, če ni zgrajen na drugih zemljiščih, kot so določena v GD. Odstopanje mora biti tudi skladno z določbami prostorskega akta, ki je veljal v času gradnje. Zunanji gabariti stavbe v dolžino, širino in višino ne smejo presegati predvidenih za več kot 30 cm, odstopanja navzdol pa niso omejena. Odstopanja prav tako ne smejo vplivati na mnenja in pogoje, ki so bili podlaga za izdajo GD. Objekt in njegova namembnost ne smeta biti spremenjena. Tehnična rešitev zgrajenega objekta je lahko drugačna od potrjene v GD, če so izpolnjene bistvene in druge zahteve po predpisih, ki so veljali v času izdaje GD. To v praksi pomeni, da je lahko v GD predvidena stavba v masivni zidani izvedbi, izvedena gradnja pa je lesena skeletna montažna. Če bo po­oblaščeni strokovnjak take spremembe potrdil, se šteje, da je sprememba v okviru dopustnih odstopanj.

Če gre za stavbo, ki je bila do grobih gradbenih del zgrajena do 17. 11. 2018, lahko uporabimo izredni postopek legalizacije. Groba gradbena dela po gradbenem zakonu so dela, s katerimi je stavba zgrajena do te mere, da so zgrajeni temelji, konstrukcija in ostrešje, ki je pokrito, niso pa narejene inštalacije, končana zaključna dela in ni vgrajeno stavbno pohištvo. Zakon določa omejeni rok za način izredne legalizacije, za izredni postopek imamo še štiri leta časa oz. do 17. 11. 2022.

Kdo potrdi dokumentacijo za legalizacijo po izrednem postopku in kaj ta vsebuje?

Vloga za izredno legalizacijo se odda na posebej predpisanem obrazcu, ki je dostopen na spletu in na vseh upravnih enotah. Priloga vloge je dokumentacija, ki jo izdela pooblaščeni arhitekt ali inženir tiste stroke, ki pri objektu prevladuje. Sestavni del so pozitivna mnenja in dokazila, da je objekt obstajal pred 17. 11. 2017. Dokumentacija vsebuje opis objekta, razvrstitev glede namembnosti ter izris s posnetkom v merilu 1:100. Objekt mora biti pred zaključkom legalizacije evidentiran v katastru stavb.

Kaj pomeni, da legaliziramo objekt tako, da pridobimo zanj dovoljenje za objekt daljšega obstoja (DODO)?

Legalizacija s pridobitvijo dovoljenja za objekt daljšega obstoja je mogoča za vse objekte, ki so bili takšni, kot so danes, že pred 1. 1. 1998. Pogoj pa je, da se objekti od takrat dimenzijsko niso nič spremenili, da stojijo na istem mestu in so bistveno enake namembnosti. Za to obliko legalizacije je treba izpolniti bistveno manj pogojev. Če gre za stavbo, mora biti vpisana v kataster stavb. Pri tem načinu legalizacije se ne preverja skladnost s prostorskimi akti niti se ne dokazuje ustrezanje bistvenim zahtevam. Dovoljenje za objekt daljšega obstoja je pogojno veljavno. Se pa šteje, da je v času veljavnosti tega dovoljenja objekt legalen in ima uporabno dovoljenje.

Kaj pomeni pogojna veljavnost?

To pomeni, da dovoljenje v času obstoja velja pogojno in da ga lahko pristojni upravni organ za gradbene zadeve razveljavi na zahtevo vlade ali občine brez odškodninske odgovornosti. To se lahko zgodi izključno zaradi zavarovanja javnega interesa skladno s predpisi. Nevaren objekt npr. ne more pridobiti dovoljenja za objekt daljšega obstoja. Pogojna veljavnost se vpiše v zemljiški kataster po uradni dolžnosti. Lastnik objekta, ki je postal legalen na podlagi postopka DODO, ni upravičen od občine zahtevati gradnje manjkajoče komunalne opreme, če je objekt zunaj določenega območja komunalnega opremljanja.

Kdo izdela dokumentacijo v primeru legalizacije za pridobitev dovoljenja za objekt daljšega obstoja?

Dokumentacija po postopku DODO ne potrebuje potrditve pooblaščenega strokovnjaka kot pri izrednem postopku. Če je investitor vešč, jo lahko izdela sam. Vlogo odda na predpisanem obrazcu. Poleg nedvoumnega dokazila o obstoju objekta pred 1. 1. 1998 mora vlogi priložiti posneti grafični izris obstoječega stanja objekta, z vsemi merami in podatki o prostorih s površinami. Objekt mora biti evidentiran v katastru stavb.

Kdaj lahko pridobimo za legalizirani objekt hišno številko?

Z izdajo odločbe o legalizaciji, tudi če gre za dovoljenje za objekt daljšega obstoja, neposredno pridobimo uporabno dovoljenje, ki je od 1. 6. 2018 pogoj za pridobitev hišne številke. Pri legalizaciji nezahtevnega ali enostavnega objekta pridobitev hišne številke ni predvidena.

Vsak investitor (kadar je ta neznan, je to zemljiškoknjižni lastnik) je inšpekcijski zavezanec v postopku inšpekcijskega nadzora, zato mu lahko v primeru »črnograditeljstva« inšpektor izreče določene ukrepe. Najbolj skrajen ukrep je lahko odstranitev objekta na lastne stroške – rušenje, vendarle le, če so izčrpane vse druge možnosti in legalizacija dejansko ni mogoča.

Kakšna je kazen za investitorja nelegalne gradnje?

Inšpektor lahko za vsak objekt, ki ni legalen, izreče kazen. Če je inšpekcijski postopek uveden, objekt pa je v fazi urejanja statusa legalnosti, običajno postopek čaka, da se postopek legalizacije konča. Inšpektor najpogosteje določi rok za izvedbo legalizacije. Če objekt nima GD, če se uporablja brez uporabnega dovoljenja ali v nasprotju z njim, je lahko globa za prekršek investitorja posameznika od 1000 do 3000 evrov. Za investitorje v vlogi pravne osebe in njihove zastopnike so kazni veliko višje.

Katere pa so obveznosti investitorja v postopku legalizacije?

Ne glede na to, za kakšen postopek gre pri legalizaciji objekta, mora investitor pred njegovim dokončanjem dokazati, da je bil za objekt poravnan komunalni prispevek in da je bilo za poseg v prostor poravnano nadomestilo za uzurpacijo in degradacijo prostora.

Kako pa se obračunava nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo in kako visoki so ti zneski?

Način izračuna nadomestila za degradacijo in uzurpacijo (NDUP) je zelo kompleksen in se izračuna skladno z veljavno uredbo. Uredba določa najvišje in najnižje zneske za plačilo NDUP. NDUP je odvisno od številnih dejavnikov. Razlika je, ali objekt stoji v kateremkoli od varovanih območij, ali je spomeniško zavarovan.

V tabeli zgoraj je primer izračuna NDUP za nedovoljeno gradnjo, stanovanjsko hišo skupne bruto etažne površine 100 kvadrat­nih metrov. Izračuni so pripravljeni za štiri primere, ko stoji nedovoljena stanovanjska hiša na nezazidljivem zemljišču, zazid­ljivem zemljišču, ima preseženo izrabo prostora na obeh primerih zemljišč in nepreseženo izrabo prostora, enako na obeh primerih zemljišč. Upoštevamo, da ne stoji na varovalnem območju.

Kdaj gre za odstopanja, ki presegajo še dopustna manjša odstopanja po gradbenem zakonu?

Če gre za odstopanja, ki presegajo dopustna manjša odstopanja, in če pri tem objekt in njegova namembnost v bistvu nista spremenjena, lahko investitor pristopi k spremembi gradbenega dovoljenja. V takem primeru ne gre za legalizacijo objekta. Zahteva za spremembo gradbenega dovoljenja pa mora biti vložena v času veljavnosti gradbenega dovoljenja, vendar najpozneje v desetih letih po pravnomočnosti gradbenega dovoljenja. Sprememba gradbenega dovoljenja delno ali v celoti nadomesti že izdano gradbeno dovoljenje.