Ocene povzročile popolno zmedo

Kako na vrednost nepremičnine vplivata neto in uporabna površina? V praksi imata lahko na primer dve hiši iz iste vrednostne cone enako uporabno in hkrati različno neto površino. Ali to pomeni, da bo njuna vrednost enaka, čeprav ima ena od njiju na primer v kleti garažo, tri balkone, kurilnico, shrambo, sušilnico, večje hodnike, torej je udobnejša, druga pa skromna, pritlična, brez kleti? Ali bosta lastnika teh dveh hiš plačala enak davek, čeprav je jasno, da tista z večjo neto površino na trgu doseže bistveno večjo ceno?

Pri hišah je za izračun posplošene tržne vrednosti osnovni podatek za velikost neto tlorisna površina hiše (dela stavbe). Dodatne prilagoditve, glede na uporabno površino, se upoštevajo s faktorjem razmerij površin. To pomeni, da dve hiši v isti vrednostni coni z enako uporabno in različno neto tlorisno površino (starost in druge lastnosti so pri tem enake) nimata enake vrednosti. Več je vredna tista hiša, ki ima večjo neto tlorisno površino.

Kako na vrednost stanovanj v večstanovanjskih hišah (VSH) vplivajo lastniška parkirna mesta, ki so v kletnih garažah pod stavbo? Sklepamo, da ne vplivajo, saj jih na seznamu v tabeli na 32. strani brošure ni, na trgu pa parkirna mesta zvišujejo vrednost nepremičnine.

Parkirno mesto vpliva na vrednost stanovanja. Če je evidentirano kot samostojen del stavbe in predstavlja samostojno nepremičnino, se njihova vrednost izračuna po modelu za garaže in se na obvestilu izpiše kot vrednost samostojne nepremičnine. Če je parkirno mesto evidentirano skupaj s stanovanjem kot del stavbe, se vrednost garaže pripiše vrednosti stanovanja. Na obvestilu je že vključena v vrednosti stanovanja.

V katerem primeru lastniki stanovanj in hiš izpolnijo obrazec B? Ali samo takrat, ko so njihove garaže samostojni objekti ali tudi, če so del stanovanjskega objekta, torej v podzemni garaži pod stavbo?

Obrazec B (spremembe podatkov o nestanovanjskem delu) izpolnijo, če je garaža samostojen objekt ali samostojen del v stanovanjskem objektu, ki ima svojo številko dela stavbe. Če je površina garaže vključena v stanovanjski del (npr. v stanovanje VSH), se sprememba podatkov posreduje z obrazcem A (spremembe podatkov o stanovanju).

Lastniki lahko na obrazcu E posredujejo pripombo k vrednostni coni oziroma ravni. Na podlagi česa, ali se preprosto subjektivno odločijo, da je njihova nepremičnina ocenjena prenizko oziroma previsoko? Koliko pripomb iz določene cone mora prispeti, da se ocene znova preverijo in spremenijo?

Kdaj in zakaj se bodo odločili za posredovanje teh pripomb, se lastniki nepremičnin odločijo po svojem preudarku. Priporočamo pa, da to naredijo takrat, ko menijo, da je vrednost nepremičnin zares neustrezna, ko denimo domnevajo, da je meja cone neustrezno postavljena. Pregledali bomo vse pripombe in jih proučili v skladu z merili množičnega vrednotenja. Če bodo z njimi skladne, jih bomo upoštevali, neodvisno od števila dospelih pripomb.

Kje lahko solastniki, ki nimajo dostopa do spletne aplikacije OVN, preverijo, ali so vsi pravilno vpisani na obvestilu (kadar jih je več kot deset)?

Podatke o solastnikih za parcele lahko preverijo v javnih podatkih o nepremičninah na portalu prostor http://e-prostor.gov.si/. Na njem so tudi podatki o lastnikih stavb in delov stavb, če je nepremičnina vpisana v kataster stavb. Za druge stavbe in njihove dele podatki o lastnikih niso vidni. Solastništvo na nepremičnini je v tem primeru mogoče preveriti v najbližji geodetski pisarni.

Kaj konkretno pomeni enolična povezava stavbe in kaj presek obrisa strehe (točki 68 in 75)? Zakaj je to sploh pomembno, če ne vpliva na vrednost nepremičnine?

Enolična je le povezava stavbe, ki je vpisana v kataster stavb in ima vpisano zemljišče pod stavbo v zemljiškem katastru. To zemljišče je navpična projekcija preseka zidov stavbe z zemljiščem na ravnino. Pri stavbah, pri katerih zemljišče pod njimi ni v katastrih, smo na podlagi zračnih posnetkov naredili obrise streh. Vrednost nepremičnin je odvisna od tega, kolikšen del zemljišča je vsebovan v vrednosti delov stavb.

Zakaj je zidanica poseben model in zakaj pri njem material konstrukcije vpliva na vrednost, pri stanovanjih in hišah pa ne? Ali zidanica, ki ima na primer bivalne prostore, spada med vikende oziroma počitniške objekte?

Če je zidanica evidentirana kot nestanovanjski del stavbe (pod šifro dejanske rabe dela stavbe 1271302), se upošteva material nosilne konstrukcije. Če je več kot polovica zidanice namenjena za bivanje, potem jo je treba evidentirati v dejanski rabi pod šifro 1110001 (zidanica, v kateri je več kot polovica površine namenjene za stanovanje). Če gre za dva ločena dela, pa ju treba evidentirati ločeno: enega kot stanovanjski in drugega kot nestanovanjski del. Modeli množičnega vrednotenja nepremičnin so oblikovani na podlagi različnih načinov ocenjevanja vrednosti nepremičnin, da najbolj ustrezajo dejanskim namenom na trgu nepremičnin. Model za hiše je oblikovan po primerljivih prodajah, model za zidanice (kot nestanovanjske stavbe) pa kot kombinacija primerljivih prodaj in nabavnovrednostnega načina. To pomeni, da je zelo pomembno, ali je zidanica evidentirana kot stanovanjski ali nestanovanjski del stavbe.

Zakaj kuhinja in kopalnica vplivata na vrednost le v stanovanjih, v hišah pa ne?

Po podatkih registra nepremičnin ima večina hiš in stanovanj oba izmed navedenih prostorov. Razlika je v tem, da so v model za stanovanja poleg teh uvrščeni tudi deli stavb, ki teh prostorov nimajo, na primer samski, študentski domovi in podobno. Model vrednotenja za hiše je oblikovan na domnevi, da stavba te prostore ima, in je njihova vrednost izražena v vrednosti celotne hiše.

Ali pri obnovi fasade in kritine zadostuje, da je bila zamenjana le kritina in fasada le na novo pobarvana ali je mišljena tudi dodatna izolacija? To ni razumljivo, ker dodatna izolacija (točka 42) ne vpliva na vrednost stanovanj in hiš.

Streha je obnovljena, če je zamenjan pretežni del kritine ali njene nosilne konstrukcije. Če je obnova potekala postopoma, velja letnica, ko je bil obnovljen pretežni del. Torej je streha obnovljena tudi, če je bila zamenjana le kritina, nosilna konstrukcija pa ne. Fasada je obnovljena, če je obnovljen pretežni del fasade na stavbi kot skupek vgrajenih izolacij in njenih zaščitnih elementov. Če obnova poteka postopoma, velja letnica, ko je skupaj obnovljen pretežni del. Torej fasada ni obnovljena, če je izvedeno le morebitno barvanje, izolacija pa ne. Modeli množičnega vrednotenja vsebujejo tiste lastnosti, ki vplivajo na vrednost in so hkrati kot podatek vpisani v register nepremičnin. Podatek o dodatni izolaciji pod točko 42 je podatek za nestanovanjske dele stavb in se kot tak ne vodi za stanovanjske dele stavb – to pomeni za stanovanja in hiše.

Zakaj vodovodna, kanalizacijska in električna napeljava vplivajo le na vrednost hiš, stanovanj pa ne? Zakaj biološka čistilna naprava pri hišah ne vpliva na vrednost?

Model za stanovanja je oblikovan na domnevi, da so ti priključki sestavni del stavbe, zato je njihova vrednost izražena že v vrednosti celotnega stanovanja. Pri modelu vrednotenja hiš ta domneva ni bila upoštevana. Model vrednotenja hiš je določen na podlagi delovanja trga hiš, metod in tehnik množičnega vrednotenja nepremičnin. Osredotočen je na tiste lastnosti, za katere je trg hiš pokazal, da vplivajo na vrednost na celotnem ozemlju Republike Slovenije. Če bo trg pokazal, da tudi čistilna naprava vpliva na vrednost, bo ta lastnost vključena v naslednje generalno vrednotenje modela hiš (to bo najmanj vsaka štiri leta).

Čemu so namenjeni podatki, ki nimajo vpliva na vrednost nepremičnine, in zakaj so vključeni v obvestila? Na primer: ali je stanovanje v dveh ali več etažah, stranišče, atrij, število sob, talna stenska in stropna obloga, število etaž, telefon, plin, kabelska TV, računalniška mreža.

Register nepremičnin je večnamenska zbirka. Med drugim bo uporabljen za registrski popis prebivalstva v letu 2011. Podatki se zbirajo tudi za potrebe stanovanjske politike, pravičnejšega razporejanja socialnih transferjev in podobno. Tako statistični urad za registrski popisa prebivalstva denimo potrebuje podatke o številu sob, stranišču, o tem, ali se stanovanje uporablja v počitniške namene.

Delo in dom, 6. oktober 2010