Pasti gradnje in samogradnje

Predpriprava na gradnjo

Na prvo past pri gradnji hiše naletimo še pred nakupom zemljišča. Preden kupimo zemljišče, pridobimo vsa dovoljenja za gradnjo in se lotimo gradnje, se moramo najprej dobro pozanimati o parceli. Z lokacijsko informacijo moramo preveriti, kaj lahko gradimo na zemljišču, vse informacije o soglasodajalcih, ali obstajajo služnosti in kako je s komunalno opremljenostjo. Po nakupu zemljišča moramo pridobiti gradbeno dovoljenje. Ta postopek se je v zadnjih letih malo spremenil oziroma poenostavil. Idejni projekt ni več potreben, vseeno pa moramo izdelati idejno zasnovo. Naredimo jo, ko že imamo kupljeno zemljišče in smo pridobili lokacijsko informacijo, saj jo potrebujemo za pridobitev projektnih pogojev. Idejno zasnovo, ki obsega približno deset strani, pošljemo soglasodajalcem in nato pridobimo projektne pogoje. »Včasih je bil nujen projektni pogoj, na osnovi katerega si pridobil soglasja. Zdaj pa lahko nekateri soglasodajalci hkrati s projektnim pogojem pošljejo tudi soglasje, ki pa velja samo, če hišo nato projektiramo točno po njihovih navodilih,« pojasni Elizabeta Gruden.

Ko pridobimo projektne pogoje in soglasja za priključitev na infrastrukturo od pristojnih soglasodajalcev, lahko začnemo postopek pridobitve gradbenega dovoljenja. Najprej moramo izdelati projekt za pridobivanje gradbenega dovoljenja. »In tu je ključna novost v spremembah zakonodaje. V projektu za pridobitev gradbenega dovoljenja so po novem samo še vodilna mapa, načrt arhitekture in namesto načrta gradbenih konstrukcij samo še izjava odgovornega projektanta, da bo objekt odporen in stabilen,« pojasni Elizabeta Gruden. Projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja je namenjen zgolj za upravni postopek. Za izvajanje del na terenu pa potrebujemo projekt za izvedbo, v katerem so podane vse tehnične rešitve za gradnjo. »Tudi tu je novost, saj so bili prej sestavni deli projekta za izvedbo že v projektu za pridobivanje gradbenega dovoljenja, vendar upravni delavci niso gradbeni in statični strokovnjaki in tega niso pregledovali. Po novem zakonu o graditvi objektov pa je obvezen tudi projekt za izvedbo,« pove Grudnova in poudari, da bi ljudje, ki so se v preteklosti izogibali projekta za izvedbo kot odvečne papirologije, morali vedeti, da imajo tako natančno definirano, kaj so naročili gradbincu, nadzornik na gradbišču pa lahko natančneje opravi nadzor. Prav zato mora biti po novem projekt za izvedbo vedno na voljo na gradbišču, vsaj v delu, ki se nanaša na trenutno fazo gradnje.

»Novost je tudi, da stranke v postopku določa upravna enota. Prej so vplivno območje v projektni dokumentaciji določili arhitekti, a so kdaj kakšnega soseda izpustiti, zaradi česar je bilo veliko pritožb,« pravi Elizabeta Gruden. Med olajšave birokratskega postopka pridobivanja dovoljenja za gradnjo hiše spada še sprememba, po kateri je dovolj, da nam sosedje mejaši zgolj podpišejo soglasje, saj ni več potrebna overitev podpisov pri notarju.

Za pridobitev uporabnega dovoljenja za enostanovanjsko hišo zadoščata samo še izjavi nadzornika in projektanta, da je hiša zgrajena skladno z gradbenim dovoljenjem, ter izjavi statika in geometra. Izjave odnesemo na upravno enoto, ki nam izda uporabno dovoljenje, da lahko začnemo uporabljati objekt.

Plačilo komunalnega prispevka

Višina komunalnega prispevka je odvisna od občine, v kateri gradimo. Plačati ga moramo pred izdajo gradbenega dovoljenja in po tem, ko od upravne enote dobimo obvestilo, da je vodilna mapa ustrezna in niso potrebni popravki. Komunalni prispevek določi vsaka občina sama, saj tako zaračuna svoje stroške gradnje komunalne opreme. S plačilom so poravnani vsi stroški priključevanja objekta na komunalno opremo, razen za tiste dele priključkov, ki so v zasebni lasti. Od občine do občine se razlikuje tudi, kakšno komunalno infrastrukturo dobimo za plačilo prispevka. V manjših krajih je manj infrastrukture kot v velikih mestih. »Po veljavnem odloku o programu opremljanja stavbnih zemljišč za območje Mestne občine Ljubljana vplivajo na izračun komunalnega prispevka velikost parcele, neto tlorisna površina objekta, faktor dejavnosti, komunalna opremljenost (ceste in pripadajoči objekti, vodovod, kanalizacija, plin, vročevod, objekti za ravnanje z odpadki, druge javne površine) in obračunsko območje, kjer je parcela,« so nam pojasnili z MOL, kjer so tudi izračunali višino komunalnega prispevka za povprečno enodružinsko hišo. Komunalni prispevek za parcelo v velikosti 500 kvadratnih metrov, z neto tloris­no površino 140 kvadratnih metrov, bi v središču Ljubljane znašal 13.800 evrov. Na drugem koncu Slovenije, v občini Odranci, pa bi plačali 1941 evrov komunalnega prispevka ne glede na velikost parcele. Vanj je vključen prispevek za vodovod, kanalizacijo, ulično razsvetljavo, garažo.

»Ko smo dobili zakon, da se lahko gradi samo na komunalno opremljenih parcelah, je med ljudmi zavladal preplah, saj so narobe razumeli in mislili, da morata biti elektrika in voda že na parceli. Komunalno opremljena parcela pomeni, da je možnost, da parcelo opremimo. To pomeni, da je elektrika dovolj močna, da jo potegnemo od transformatorja do hiše, da je dovolj vode, se pravi, da jo lahko opremiš,« pojasnjuje Elizabeta Gruden, na kaj moramo biti pozorni pri nakupu zemljišča.

Gradnja objekta

Najprej moramo pripraviti teren za gradbiš­če, torej ga očistiti. Sledi priprava gradbišča, ki je natančno določena. Postaviti moramo gradbiščno barako, ograditi gradbišče s primerno ograjo, zagotoviti sanitarije in tablo s podatki o investitorju, izvajalcu in nadzorniku. Ko je gradbišče pripravljeno, sledi zakoličba objekta, ki je kot samograditelj ne moremo narediti, temveč jo lahko opravi samo geodet. Po izdelavi zakoličbenega načrta lahko začnemo kopati jamo za temelje in ploščo. Sledi gradnja vse do zaključne pete gradbene faze.

Da delo na gradbišču poteka po zakonu in da bo zgrajena hiša natanko takšna kot v načrtu, skrbi nadzornik. Pomembno pravilo pri izbiri nadzornika na gradbišču je, da ne sme biti v nikakršni povezavi z izvajalcem del. Če smo z njegovim delom kot investitor nezadovoljni, ga lahko kadarkoli zamenjamo.

Običajne kazni za kršitve zakona o graditvi objektov in pravilnika o gradbiščih, ki jih ugotavljajo inšpektorji na gradbiščih, znašajo od 500 do 1200 evrov za investitorja fizično osebo, od 1500 do 30.000 evrov za odgovorno osebo investitorja in od 8000 do 20.000 evrov za izvajalca. »Več nepravilnosti ugotavljamo pri gradnji manj zahtevnih objektov, predvsem kadar gradnja poteka v lastni režiji oziroma pri povsem neukih investitorjih,« pravijo na inšpektoratu za promet, energetiko in prostor in ugotavljajo, da se manj nepravilnosti dogaja pri gradnji zahtevnih objektov ali objektov, ki se gradijo z javnimi sredstvi. Inšpektorat še ugotavlja, da je največ kršitev, ki jih zaznajo, povezanih z označitvijo gradbišča, zavarovanjem, udeleženci pri gradnji ter z ureditvijo gradbišča ali gradbenega nadzora. »Veliki gradbinci so propadli. Na zavodu za zaposlovanje je veliko gradbenih delavcev in veliko od njih jih dela na črno brez registrirane dejavnosti. Potem nimaš nobenega računa in ne moreš uveljavljati garancije. Cena dela na črno je dokaj visoka, od nje pa nihče ne plača davka. Na koncu tisti, ki dela na črno, zasluži več kot tisti, ki delamo uradno,« pa pogoste kršitv­e v zadnjem času opiše Peter Gruden, ki v Grating M teamu skrbi za gradbeni del.

Samogradnja

Če objekt gradijo izvajalci gradbenih del ali če ga gradimo sami, moramo zadostiti istim zahtevam, saj mora biti v obeh primerih objekt varen in zgrajen po pravilih stroke in zakonodaje. Vseeno pa je nekaj podrobnosti, ki jih lahko kot samograditelj naredimo drugače kot gradbinci.

Po zakonodaji je samogradnja dovoljena, če posameznik ali društvo gradi enostavni enonadstropni objekt ali manj zahtevni objekt, velik največ 250 kvadratnih metrov, z največ eno kletjo in z mogočo mansardo nad nadstropjem, če je takšna enostanovanjska stavba namenjena za lastne potrebe, in ne za prodajo, kmetijska stavba pa za potrebe družinske kmetije. »Gradnja v lastni režiji pomeni, da investitor kot fizična oseba sam, s pomočjo družinskih članov oziroma s sosedsko pomočjo ali društvo s pomočjo svojih članov gradi objekt, ki ga potrebuje samo za lastne potrebe prebivanja oziroma opravljanja društvene dejavnosti,« natančno določa zakon o graditvi objektov. Kljub temu celot­nega postopka gradnje nihče ne more izpeljati sam. Zatakne se že pri projektni dokumentaciji, za izdelavo katere moramo najeti arhitekta in geodeta.

Samograditeljem manjše enostanovanjske hiše je zakonodajalec olajšal nekaj postopkov. Po spremembah in dopolnitvah zakonodaje v zadnjih letih za enostanovanjske hiše, ki jih lahko gradimo sami, ni več treba izdelati projekta izvedenih del oziroma dnevnika opravljenih del, v katerega se vrišejo spremembe, ki so nastale v času gradnje. Potrebujemo ga samo še za večje objekte. Krajši je tudi postopek pridobitve uporabnega dovoljenja za zgrajeni objekt. »Mediji pogosto poročajo, da uporabnega dovoljenja za enostanovanjske hiše ni več, kar ni res. Uporabno dovoljenje je še vedno potrebno, a je postopek poenostavljen in investitor mora sam poskrbeti zanj,« opozori na pogosto zmoto Elizabeta Gruden.

Razlika je tudi v predpisanem nadzoru gradbišča, ki je strožji pri gradnji večjih objektov kot pri samogradnji manjših. »Poglavitna razlika pri obveznosti nadzora nad gradnjo med gradnjo v lastni režiji in gradnjo, ki je zaupana izvajalcu, je v pogojih za nadzornika. Nadzor nad gradnjo objektov v lastni režiji lahko opravlja tudi posameznik, ki po določbah izpolnjuje pogoje za odgovorno vodenje del ali odgovorno projektiranje,« pojas­njujejo na inšpektoratu za promet, energetiko in prostor.

Zadnja večja razlika med gradnjo in samogradnjo pa je v tem, da nam kot samograditelju ni treba imeti sklenjenega zavarovanja pri zavarovalnici. Vsi gradbeni izvajalci pa morajo imeti po zakonu sklenjeno zavarovanje gradbišča za splošno odgovornost in iz naslova gradbene odgovornosti.

Samogradnja enostanovanjske hiše je zakonsko torej dopustna, a je Peter Gruden prepričan, da bo hiša veliko hitreje zgrajena ob pomoči strokovnjakov: »Že pri temeljih so potrebni vsi; potrebuješ inštalaterja, ker je treba narediti preboje za kanalizacijo tam, kjer voda pride v hišo in kjer gre ven, pa tudi za razne druge podzemne inštalacije, kot je elektrika, če ne poteka nad zemljo. Sicer so ljudje pri nas res sposobni, vendar ne moreš biti elektrikar in se hkrati spoznati na statiko …«