Pri prenovi stanovanjske zakonodaje več izzivov

Projektna skupina, ki jo je ministrstvo za okolje in prostor najelo za pripravo izhodišč za novo stanovanjsko zakonodajo, ki bo temeljila na nacionalnem stanovanjskem programu, je med drugim analizirala obstoječo zakonodajo in ob proučitvi ureditev v nekaterih evropskih državah pripravila predloge rešitev po posameznih področjih.

Nacionalni stanovanjski program za obdobje 2015–2025, ki je bil sprejet novembra 2015, se med drugim osredotoča na zagotavljanje najemnih stanovanj. V tem okviru je predviden prehod z zdajšnje neprofitne najemnine na stroškovno najemnino, ki bi občinskim stanovanjskim skladom omogočila kritje stroškov, s hkratnim zagotavljanjem stanovanjskega dodatka za socialno šibkejše.

Po besedah člana projektne skupine Antona Kožarja, sicer lastnika družbe Inštitut za nepremičnine in podpredsednika združenja ocenjevalskih podjetij pri področni zbornici v okviru GZS, je pri prehodu na stroškovno najemnino s stanovanjskim dodatkom (za plačilo tržne najemnine in tekočih stroškov) ključno ugotoviti, kolikšna je na posameznem območju tržna najemnina. Po njegovem mnenju je med glavnimi razlogi za nepregleden najemni trg previsoka obdavčitev dohodka od najemnin. Znižanje bi odpravilo zdajšnji začaran krog in višji prilivi od tega davka bi lahko bili po njegovem mnenju eden od virov za stanovanjski dodatek.

Ena od možnosti je zagotovitev novega sistemskega vira, nekakšnega stanovanjskega centa, a v projektni skupini tega ne predlagajo, saj menijo, da bi lahko ob ustrezni politiki in prerazporeditvah sedanjih sredstev države in občin zagotovili dovolj virov. »Med možnimi viri sta poleg prilivov od obdavčitve dohodka od najemnin tudi davka na nepremičnine in na kapitalske dobičke,« je dejal Kožar. Med izzivi je naštel še ureditev evidenc, pretočkovanje stanovanj in ustanovitev javne službe za najemniško upravljanje.

Zagotavljanje več najemniških stanovanj bo v prvi vrsti naloga Stanovanjskega sklada RS. Po besedah direktorja sklada Črtomirja Remca sklad v prihodnje ne bo več gradil stanovanj za prodajo, ampak le za najem. Do leta 2020 naj bi zagotovili 2000 novih stanovanj (po anketi med občinami jih sicer primanjkuje 8000). Med drugim je v načrtu 600 stanovanj na Brdu v Ljubljani, 270 stanovanj v Kranju, okrog 300 v Mariboru (vključno s približno 60, ki jih bo gradila občina), republiški sklad pa poleg tega prek razpisa ponuja občinam za gradnjo stanovanj za 20 milijonov evrov posojil in 10 milijonov za soinvestitorstvo.

Predvidena je tudi prenova upravljanja stavb v etažni lastnini. Kakor je povedal član projektne skupine Franci Gerbec iz nepremičninskega združenja FIABCI, se nagibajo k predlogu, da bi se upravljanje vseh stavb (ne le stanovanjskih) z etažno lastnino uredilo v posebnem zakonu.

ZELS: Nismo proti upravnikom, želimo pa dobre upravnike

V ZELS opozarjajo, da je ministrstvo v skupino za pripravo zakona povabilo le predstavnike upravnikov in gospodarske zbornice, njih pa vabi le na predstavitve že izdelanih izhodišč, ki jih v združenju zavračajo. »V končnih izhodiščih so upoštevani le interesi upravnikov, ne pa etažnih lastnikov glede nadzora nad upravniki,« pravi podpredsednica združenja Kristina Kulonja Horvat. Opozorila je, da se tako ponavlja praksa iz leta 2003, ko je bil zakon pripravljen po interesih upravnikov in »vidimo, kam nas je ta praksa pripeljala«.

V združenju poudarjajo, da v zakonu želijo rešitve, ki bodo omogočile nadzor nad delom upravnikov, da bi bilo upravljanje večstanovanjskih stavb bolj pregledno in učinkovito. »Nismo proti upravnikom. Želimo pa dobre upravnike, ki bodo zagotovili kakovostno upravljanje in vzdrževanje stavb,« poudarja podpredsednica združenja Nataša Kušar. Od ministrstva zato zahtevajo, da začne postopek sprememb zakonodaje voditi v sodelovanju z etažnimi lastniki. Po podatkih združenja je v Sloveniji okrog 450.000 etažnih lastnikov. »Gre torej gre za ogromno skupino državljanov, ki ne sme biti spregledana,« pravi Mirko Mayer, predsednik združenja Iko.

Med drugim želijo, da bodo v zakonu jasno opredeljene naloge upravnikov, ki bi morali kot servis etažnih lastnikov prevzeti tudi odgovornost za svoje delovanje in odgovarjati v primeru kršitev. Bolj določno bi bilo treba opredeliti odpoved pogodbe upravniku in določiti, katere posle lahko opravlja v času odpovednega roka. Zagotoviti bi bilo treba, da bodo upravniki sodelovali z etažnimi lastniki. »Mi jih plačujemo, da sodelujejo z nami, da upravljajo našo lastnino. Da ne bi bilo več primerov, ko upravnik ob odpovedi pogodbe reče, da on pa 'iz svoje hiše ne gre',« je dejal Igor Praprotnik, predsednik Kurilnega odbora Deteljica, ki so ga ustanovili lastniki iz 12 stavb z ogrevanjem iz skupne kotlovnice na območju Tržiča.

Predlog, ki sta ga pripravila Franci Gerbec in pravnik Miha Juhart, sicer predvideva ustanovitev skupnosti etažnih lastnikov, ki bi imele tudi pravno sposobnost, ter v njihovem okviru nadzornih odborov, pri čemer se zavzemajo za to, da bi bilo mogoče najeti tudi profesionalnega nadzornika. Zakon bi določal potreben delež soglasja lastnikov za posamezne upravljalske odločitve (rednega in izrednega upravljanja, lastniških razmerij ...), tudi glede opravljanja dejavnosti v prostorih, kot je oddajanje v turistični namen, in ustanavljanje energetskega partnerstva pri obnovah. Opredelili bi naloge in obveznosti upravnika ter njegovo odgovornost, ki bi morala biti zavarovana. Med drugim bi določili obveznost vodenja sredstev na ločenih računih ter postopke odpovedi pogodbe upravniku in način reševanja sporov.

Glede zadnjega predlagajo možnost mediacijskih postopkov. Zavzemajo se za uvedbo mandata upravniku, ki bi po trenutnem predlogu trajal od enega do petih let. Pri posameznih rešitvah so sicer še odprta vprašanja, na katera bo treba pri pripravi zakonskih predlogov odgovoriti.

Državna sekretarka na ministrstvu Lidija Stebernak je zagotovila, da bodo pri pripravi prenovljene stanovanjske zakonodaje proučili predloge strokovne in širše javnosti ter etažnih lastnikov, osnutek nove zakonodaje pa bo pripravljen do konca leta.