Svetovalnica: Ker blok nima gradbenega dovoljenja, mi ne morejo priklopiti elektrike - kaj naj storim

Pozdravljeni,

zanima me, kakšen je postopek spremembe namembnosti iz poslovnega v stanovanjski prostor. Ta prostor se nahaja v kleti in garaži stanovanjske hiše in nekoč ni bil poslovni prostor. Sedaj bi radi to nazaj spremenili v klet in garažo. Kako se to uredi in kakšni bi bili stroški?

Hvala za odgovor. 

Alenka

---

Pozdravljeni,

od strica bom v dar dobil hišo in stavbo, kjer je drvarnica/garaža, nad njo pa je prostor, zapolnjen s starimi stvarmi. Stavba je v katastru vpisana kot stavba, zato me zanima, kaj potrebujem za preureditev prostora nad drvarnico in garažo v bivalni prostor?

Hvala.

bralec

---

Spoštovani,

kupila sem surovo podstrešje v bloku oz. večstanovanjski stavbi, ki je bila zgrajena 1948 leta, kjer si bom uredila stanovanje. Pri prodaji je sodeloval tudi upravnik, ki je pogodbo sestavil. Sedaj sem ugotovila, da stavba nima gradbenega dovoljenja, zato mi ne morejo priklopiti elektrike. Na stavbi sta bili pred letom 1998 legalno izdelani dve frčadi, ki sedaj predstavljata problem za izdajo gradbenega dovoljenja. Kakšen je najkrajši postopek za pridobitev gradbenega dovoljenja? Blok je vpisan v kataster.

Hvala za odgovor in lep pozdrav,

 Mojca

Spoštovani,

vsi trije imate danes vprašanja glede spremembe prostorov v drugačno namembnost. Pri gospe Alenki so včasih imeli poslovni prostor v kleti in garaži, ki bi ga sedaj radi spremenili nazaj v klet in garažo. Iz vprašanja sicer ni najbolj jasno, ali je nekoč to bil uradno poslovni prostor. Bralec je dobil v dar stavbo, kjer bi rad nad drvarnico uredil bivalni prostor. Bralka Mojca pa je kupila neizdelano podstreho v večstanovanjskem bloku, kjer si želi izdelati stanovanje.

Sama zanimiva vprašanja, toda odgovorimo lepo po vrsti.

Razloga, zakaj želi gospa Alenka spremembo namembnosti iz poslovnega prostora nazaj v stanovanje, ne poznamo. Ponavadi investitorji iščejo ravno obratno možnost, ko je treba spremeniti namembnost iz stanovanja v poslovni prostor, saj za opravljanje poslovne dejavnosti potrebujejo zakonit prostor z uporabnim dovoljenjem. Morda je razlog, da pri obračunavanju nadomestila za stavbno zemljišče občine za poslovne površine obračunajo občutno višje nadomestilo. Kakorkoli, novi gradbeni zakon pove, da se sprememba namembnosti, sprememba namena objekta ali njegovega dela, izvede samostojno ali hkrati z vzdrževanjem, manjšo rekonstrukcijo, rekonstrukcijo ali prizidavo. Za spremembo namembnosti se ne šteje, če se namembnost spreminja v okviru podrazreda v skladu s predpisom, ki ureja klasifikacijo vrst objektov CC-SI, in če se spreminja namembnost znotraj razreda poslovnih in upravnih stavb (razred CC-SI 1220), z izjemo podrazreda Konferenčne in kongresne stavbe (podrazred CC-SI 12204) ali znotraj razreda stanovanjske stavbe za posebne družbene skupine (razred CC-SI 1130).

Če imate gospa Alenka za poslovni prostor v delu stanovanjskega objekta uporabno dovoljenje, potem bo treba spremeniti namembnost. Pristojno ministrstvo še ni izdalo novega pravilnika o tehnični dokumentaciji, niti pripadajočih obrazcev, s katerimi se zaprosi za posamezno vrsto postopka. Vendar je bil postopek še po prejšnjem gradbenem zakonu v primeru, da ni prišlo ob spremembi namembnosti do nobenih posegov v nosilno konstrukcijo, zelo enostaven. Vloga se je v takem primeru oddala z obrazcem in izjavo. Treba je namembnost prostora pravilno spremeniti v podatkih katastra nepremičnin. To se lahko uredi pri novem vpisu stavbe v kataster ali s popravkom elaborata, če je stavba že vpisana v kataster nepremičnin.

Pri naslednjem vprašanju bralec pove, da je stavba vpisana v katastru nepremičnin, rad pa bi nad drvarnico z garažo, ki je samostojna stavba in ni v sklopu stanovanjske hiše, uredil bivalni prostor. Ta postopek bo morda za bralca zahtevnejši, saj je treba pogledati v prostorski akt občine, pod kakšnimi pogoji sploh dovoli ureditev samostojnih stanovanjskih enot, kar seveda pomeni tudi spremembo namembnosti v posamezni stavbi. To pomeni, da bo neka pomožna stavba, ki je doslej sodila k stanovanjski hiši, dobila status svoje stanovanjske hiše. Vsaki hiši pa pripada določeno zemljišče, ali gradbena parcela, na katerem morajo biti zagotovljeni določeni urbanistični parametri in ostali pogoji za funkcioniranje te stavbe. To so ponavadi zelene površine, določen faktor pozidanosti, parkirne površine. Ali je v bralčevem primeru vse to mogoče zagotoviti? Včasih so se nove stavbe pozidavale kar na dvoriščih, ob hišah. Sedaj pa so veljavni občinski prostorski načrti veliko bolj omejujoči. Bralec mora seveda poiskati ustrezno rešitev, skladno z določili občinskega prostorskega načrta.

Mojčino vprašanje je prav tako specifično. Kupila je neizdelano podstrešje v bloku, zgrajenem leta 1948. V delu objekta torej želi urediti stanovanje. Pri nakupu te podstrehe je pri pogodbi sodeloval tudi upravnik. Pri priklopu elektrike pa je prišlo do težav, saj ji nočejo priklopiti elektrike. Mojca piše, da sta bili na stavbi v letu 1998 izvedeni dve frčadi, predvidevamo, da nezakonito, saj naj bi predstavljali problem za izdajo gradbenega dovoljenja. Kakšen je postopek, da Mojca to najlažje uredi?

Najprej je treba postaviti stvari na pravo mesto. Mojca želi izvesti stanovanje v delu podstrehe, ki ni dokončana in najbrž predstavlja skupne, sicer neuporabne, površine vseh etažnih lastnikov. Predpostavljamo, da je bila podstreha v elaboratu za vpis stavbe v kataster nepremičnin opredeljena kot ločena etažna lastnina, saj sicer Mojca najbrž tega ne bi mogla kupiti. Prav tako predpostavljamo, da je obenem dobila soglasje ostalih etažnih lastnikov, da to podstrešje lahko spremeni v uporabno stanovanje. Jasno je, da mora za ta postopek predhodno pridobiti gradbeno dovoljenje za spremembo namembnosti in v tem postopku prikazati, da je stanovanje v tem delu stavbe mogoče izvesti in za to poskrbeti tudi za vse komunalne priključke. Skladno z gradbenim zakonom pa se vsi posegi lahko izvajajo samo na zakonito zgrajenih stavbah, kar se izkaže ali z uporabnim dovoljenjem, v takšnih primerih pa upravni organ prepozna kot ustrezno tudi gradbeno dovoljenje. Ker je stavba stara, datira iz leta 1948, najbrž gradbenega dovoljenja iz takratnega časa nima. Lahko bi ga pridobila po zakonu, saj je bila zgrajena in v uporabi pred 1.1.1967, vendar pa sta sedaj na strehi dve frčadi iz kasnejšega obdobja in ker nista zakoniti, ni mogoče pridobiti uporabnega dovoljenja. Treba je torej legalizirati obe izvedeni frčadi. Če sta bili izvedeni pred 1.1.2005, ju lahko legalizira kot dva posega daljšega obstoja. Na zakoniti stavbi se potem uredi sprememba namembnosti podstrešja in izvedejo vsi posegi, da podstreha postane stanovanjski prostor. Novi gradbeni zakon pravi, da lahko celo oba postopka, o katerih pišem zgoraj, združite v enega. Morda Mojci to celo uspe, saj do sedaj v starem gradbenem zakonu to ni bilo mogoče.

Verjamem, da bo vsem trem bralcem uspeli najti najboljšo rešitev za vaše projektne rešitve. Pri izvedbi vam želim veliko uspehov!

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z upravnimi postopki, pridobivanjem lokacijske informacije, projektnih in drugih pogojev, gradbenega dovoljenja, o izdelavi projektne dokumentacije pa tudi o možnostih legalizacije nelegalno in neskladno zgrajenih objektov ter o pridobivanju uporabnega dovoljenja ali drugih podobnih problemih s področja gradbeno-prostorske zakonodaje?

Vprašanja za svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Gradbena zakonodaja.