Uveljavljanje napak po nakupu stanovanja

Pravice potrošnikov pri nakupu nepremičnine od investitorjev ali vmesnih kupcev določa zakon varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, ki je bil sprejet leta 2004 in se od takrat ni spreminjal. »Zakon loči med očitnimi in skritimi napakami. Prve so tiste, ki jih lahko opazimo že ob pregledu nepremičnine, druge pa tiste, ki se pokažejo šele pozneje,« pojasnjujejo v svetovalni pisarni Zveze potrošnikov Slovenije (ZPS) in opozarjajo, da je ločevanje med obema vrstama napak zelo pomembno, saj se načina uveljavljanja pravic v prvem ali drugem primeru zelo razlikujeta.

Zelo pomembno je, da potrošnik že ob prevzemu natančno pregleda nepremičnino, zapiše (v zapisnik) morebitne očitne napake in zahteva, da jih prodajalec odpravi, svetujejo na ZPS, kjer opažajo, da se reklamacije zaradi nesodelovanja prodajalca vlečejo precej časa, potrošniki pa niso seznanjeni z zakonskimi roki, v katerih morajo uveljavljati reklamacijo, oziroma z roki, v katerih se mora prodajalec odzvati na reklamacijo. Dodajajo, da potrošniki niso dolžni reševati reklamacij s podizvajalci, saj za vse napake odgovarja prodajalec.

Potrošniki se na ZPS pogosto obrnejo v primerih, ko sami ne morejo rešiti reklamacije, bodisi zato, ker investitor oziroma prodajalec ni odpravil pomanjkljivosti v zakonsko predpisanih rokih, bodisi zato, ker se na reklamacijo sploh ni odzval. ZPS jih seznani z njihovimi pravicami, jim pomaga pri sestavi reklamacije, po potrebi pa tudi posreduje pri prodajalcu. Med najpogostejšimi težavami, s katerimi se srečujejo pri nakupu novogradnje, so pomanjkljivosti pri vgradnji stavbnega pohištva, polaganju parketa, ploščic in težave z vlago, o katerih pišemo tudi v zadnji tiskani izdaji priloge Deloindom. Nasvete strokovnjaka, kako se lotiti sanacije vlage, najdete v naši spletni gradbeni svetovalnici.

Od kod izvirajo težave z vlago, je treba presojati v vsakem konkretnem primeru, pravijo na ZPS: »Ali gre le za skrito napako ali pa za napako v solidnosti gradnje, pa mora ugotoviti izvedenec. Ta tudi oceni, ali je napako mogoče odpraviti, predlaga ukrepe in oceni stroške, ki so potrebni za odpravo napak.« Prodajalec nepremičnine odgovarja za tiste skrite napake, ki se pokažejo v dveh letih od prevzema nepremičnine. Za skrite napake v solidnosti gradnje pa prodajalec odgovarja, če se pojavijo v desetih letih od prevzema nepremičnine.

Če je potrošnik pravočasno in s priporočeno pošto obvestil prodajalca o skriti napaki (najpozneje v dveh mesecih od dneva, ko je napako ugotovil, oziroma v šestih, če gre za napako v solidnosti gradnje), mora ta v 15 dneh od prejetja obvestila o napaki opraviti pregled nepremičnine, v naslednjih 15 dneh pa potrošniku dostaviti obvestilo o vzrokih za napake in načinu, kako jih namerava odpraviti. Odpraviti jih mora v dveh mesecih od prejetja obvestila o napakah. Če napaka onemogoča ali bistveno ovira normalno uporabo nepremičnine, jo mora prodajalec odpraviti takoj oziroma v najkrajšem času. Če svojih dolžnosti ne izpolni, lahko potrošnik – tako kot pri očitnih napakah – vztraja pri zahtevku za odpravo napak, jih odpravi sam na stroške prodajalca ali pa zahteva znižanje kupnine. Če tudi to ne pomaga, mu ne preostane drugega kot svoje zahtevke uveljavljati po sodni poti, pravijo na ZPS.