Svetovalnica: Objekt, ki leži na dveh parcelah, bi razdelil na dve hišni številki – kako to dosežem

Spoštovani!

Na vas se obračam z naslednjim vprašanjem. Lastim si objekt z eno stavbno številko, ki leži na dveh parcelah. Za del objekta na prvi parceli je bilo leta 1963 izdano uporabno dovoljenje. Del objekta na drugi parceli je bil leta 1979 prizidan, istega leta je bilo izdano tudi gradbeno dovoljenje. Uporabno dovoljenje ni bilo pridobljeno.

Zaradi namena rekonstrukcije objekta (pridobivanje novega gradbenega dovoljenja) je stanje treba urediti in pridobiti uporabno dovoljenje. Glede na leto gradnje sklepam, da se vloži zahteva za dovoljenje objekta daljšega obstoja z gradbenim dovoljenjem. Žal so se načrti iz leta prizidave (1979) izgubili, zato so se izdelali novi načrti obstoječega stanja. Objekt je od leta prizidave ostal v enakem obsegu in enake namembnosti. Je treba, kljub temu da gre za objekt daljšega obstoja, dokazovati skladnost gradnje z gradbenim dovoljenjem? Če ja, kako lahko to dokažemo? Kakšen postopek sledi? Je pred oddajo vloge treba objekt vpisati še v kataster stavb?

Na tej točki me zanima še naslednje. Ker želim objekt razdeliti na dva dela, ne etažno, ampak dejansko na dve stavbni številki, kakor ga tudi ločujeta parceli, me zanima, če se lahko pred vpisom v kataster stavb izdela elaborat za delitev objekta, vpiše v kataster delitev objekta in pridobi uporabno dovoljenje dveh objektov daljšega obstoja? Naj omenim, da ima objekt, kjer sta ločeni parceli, dejansko dve steni (nisem prepričan, če je požarna stena).

 V upanju na vaš odgovor vas lepo pozdravljam.

Spoštovani,

odgovoriti je treba na kar nekaj zelo zanimivih vprašanj.

Svoje dileme boste razrešili, če boste izvedli vse postopke lepo po vrsti in nekaterih ne prehitevali.

Vaš končni cilj je, da izvedete rekonstrukcijo na stavbi, kjer ima del stavbe že uporabno dovoljenje, del pa gradbeno dovoljenje. Rekonstrukcija naj bi bila izvedena na način, da boste lahko stavbo ločili na dve ločeni stavbi, ki bosta imeli vsaka svojo ID številko in bosta ločeni z vmesno steno, ločitev pa bo potekala po obstoječi parcelni meji. Na tem mestu ni znan podatek, za kakšen namen uporabe je izdano na delu stavbe uporabno dovoljenje in za kakšen namen je izdano gradbeno dovoljenje. Tako lahko domnevam, da gre že sedaj v izhodišču za dve stavbi. Na to napeljuje tudi dejstvo, da je bilo uporabno dovoljenje najbrž izdano za ločen del stavbe, ki predstavlja zaključeno funkcionalno enoto.

54. člen gradbenega zakona GZ-1 določa pogoje za izdajo gradbenega dovoljenja. Gradbeno dovoljenje za izvedbo rekonstrukcije, prizidave ali spremembe namembnosti na obstoječem objektu se lahko izda le za objekt, ki ni nelegalen, za objekt, ki ima uporabno dovoljenje, odločbo o legalizaciji, odločbo o objektu daljšega obstoja ali če gre za objekt, zgrajen pred 31. decembrom 1967.

Ker imate na enem delu stavbe pridobljeno uporabno dovoljenje, na drugem delu stavbe pa gradbeno dovoljenje, kar pomeni, da ta del ni nelegalen, po mojem mnenju izpolnjujete pogoje za izvedbo rekonstrukcije.

Kaj pa pomeni rekonstrukcija? Rekonstrukcija skladno z gradbenim zakonom predstavlja spreminjanje tehničnih značilnosti obstoječega objekta, pri čemer se spreminjajo njegovi konstrukcijski elementi, zmogljivost ali izvedejo druge izboljšave, pri čemer se mora ohraniti vsaj del konstrukcijskih elementov obstoječega objekta, in se gabariti objekta praviloma ne povečajo, lahko pa se zmanjšajo. Rekonstrukcija je tudi takšna sprememba namembnosti, zaradi katere se objekt razvrsti v višjo vrsto zahtevnosti v skladu s predpisom, ki ureja razvrščanje objektov glede na zahtevnost gradnje.

Če bo pri vas šlo za take vrste rekonstrukcijo, boste dejansko potrebovali pridobitev gradbenega dovoljenja. Če pa boste morda izvajali t.i. manjšo rekonstrukcijo, boste morali pridobiti pozitivno mnenje pooblaščenega strokovnjaka, začetek del prijaviti, vendar zanjo ne boste potrebovali gradbenega dovoljenja. Manjša rekonstrukcija pomeni dela, ki niso vzdrževanje objekta in niso rekonstrukcija, so pa izboljšava ali zamenjava več posameznih konstrukcijskih elementov, s katero se ne ogroža stabilnost konstrukcije, zamenjava elementov javnega vodovoda, javne kanalizacije, večji preboji konstrukcije, vgradnja dvigal v notranjosti objekta in manjše povečanje prostornine, ki ne poveča bruto tlorisne površine objekta, ter prizidava zunanjega stopnišča ali dvigala, ki ne povezuje več kot treh etaž.

Vsekakor morate vse posege na obeh stavbah izvesti skladno z zahtevami iz gradbenega zakona. Za vzpostavitev ločene stavbe s svojo ID številko boste prav gotovo potrebovali gradbeno dovoljenje, na podlagi katerega boste na koncu pridobili uporabno dovoljenje, ki je pogoj za pridobitev svoje hišne številke. Za pridobitev uporabnega dovoljenja pa boste morali izvesti na pravilen način tudi vpis stavb v kataster nepremičnin. Seveda boste pred izdelavo projektne dokumentacije izbrali ustrezno namembnost ene ali druge stavbe, ki mora ustrezati dovolilom iz prostorsko izvedbenega akta. Pomembno je tudi, ali je gradbena parcela, ki bo pripadala vsaki stavbo posebej, prav tako skladna z določili prostorsko izvedbenega akta. Za vsako stavbo boste morali zagotoviti tudi minimalno komunalno oskrbo, ki predstavlja pri stavbah dostop, napajanje z elektro energijo, vodovodom, odvajanje odpadnih voda. Predlagam, da poiščete strokovnjaka, ki bo ocenil obstoječe stanje, ustreznost dokazov zakonitosti, vaše namere ter vam predstavil najbolj optimalno strategijo izvedbe projekta, časovnico ter oceno stroškov.

Želim vam uspešno delo!