Svetovalnica: Mi mora sosed omogočiti dostop s svojega zemljišča za izvedbo nujnih del?

Sem lastnica hiše, ki se drži druge, in sicer tako, da je ena sosedova stena dostopna le z našega dvorišča. Tam sosed nima zemlje, le steno – fasado, na kateri je v prvem nadstropju okno spalnice in dve manjši okni v pritličju. Sosed zahteva za dostop do fasade in oken (spodnja niso "funkcijska" in se ne odpirajo dnevno, so zelo majhna in gledajo v pomožne prostore) služnost, vpisano v ZK.

Zanima me, ali je sosed upravičen do služnosti ali le do dostopa ter ali mora dostopanje do fasade po zasebnem dvorišču najaviti.

Hvala,

Renata

---

Pozdravljeni,

zanima me, ali mi lahko pomagate glede vprašanja.

Imamo hišo, ki je stara cca. 70 let. Sedaj bi na eni strani hiše radi naredili fasado, vendar je ta del hiše postavljen tik ob sosedovi parceli, s katerim pa nismo v dobrem odnosu. Za izvedbo fasade bi morali postopati na njegovo parcelo. Ali je to dovoljeno, glede na nujna dela pri hiši?

 Vnaprej se vam zahvaljujem.

Spoštovani, danes ogovarjamo na dve vprašanji s podobno tematiko.

Renata sprašuje, ali je njen sosed, katerega hiša se neposredno drži njene, upravičen do služnosti ali le dostopa. Ali mora dostopanje do fasade po njenem zasebnem dvorišču najaviti? Sosed namreč na tem delu nima svojega zemljišča, zaradi dostopa pa zahteva služnostni dostop po njeni parceli do svoje fasade, ki bi ga rad tudi vpisal v zemljiško knjigo.

Tudi naslednjega bralca zanima podobna tema. V starejši hiši, ki je postavljena tik ob sosedovo parcelo, bi bralec rad naredil novo fasado. To predstavlja problem, saj bralec lahko dostopa do fasade samo s sosedove parcele, s katerim pa niso v dobrih odnosih. Bralca zanima, ali je to mogoče zakonsko dovoljeno, glede na to da gre za nujna dela.

Odgovora na vprašanji lahko združimo. Pri starejših nepremičninah danes pogosto prihaja do primerov, da razmerja ob izvedbi in gradnji niso bila urejena na način, kot se to zahteva danes. Danes je namreč potrebno za pridobitev gradbenega dovoljenja, na podlagi katerega potem zgradimo neko stavbo, predhodno dokazati pravico graditi. To izhaja iz Gradbenega zakona. Dokazati moramo, da bomo nepremičnino zgradili in kasneje uporabljali in vzdrževali na način, da pri tem ne bomo posegali na tuje nepremičnine. To pomeni tako zemljišča kot stavbe. Nekdo, ki želi nekaj zgraditi, adaptirati ali rekonstruirati, mora pred tem zagotoviti tako pravico dostopa kot pravico, da iz svojega zemljišča vsa dela tudi izvede. Brez tega dokazila pravice graditi, ki mora biti na enega od načinov vpisano v zemljiško knjigo, gradbenega dovoljenja ne bomo dobili.

Pri starejših stavbah pogosto naletimo na primer iz prvih dveh vprašanj. Stavbi sta starejši, in ko je treba nekaj postoriti v okviru rednega ali nujnega vzdrževanja, dostopa iz svojega zemljišča pa ni, nastane problem. Tudi tukaj so dobri medsosedski odnosi še kako pomembni. Vsak dostop na sosedovo zemljišče pomeni motnjo, zato se je treba o tem predhodno dogovoriti. Vsekakor je najbolje, da se soseda medsebojno dogovorita, ali lahko sporazumno uradno potrdita način dostopa za izvedbo nujnih vzdrževalnih del. Pobudo za tako ureditev poda običajno sosed, ki te pravice dostopa nima in bi rad neka vzdrževalna dela izvedel. V primeru, da se nasprotni sosed s tem ne strinja, bo prvi poskusil to pravico poiskati po sodni poti. Za nujna vzdrževalna dela na njegovi nepremičnini se namreč služnost, ki pa bo omejena zgolj na ta dela, lahko tudi sodno določi. Taka pot je dolga, draga, vendar je včasih treba uporabiti ta institut. V tej zgodbi se ponavadi odprejo mnoga vprašanja, predvsem je tudi pomembno, ali je stavba legalno zgrajena, kdo je dovolil, da je prišlo do takega stanja in podobno. Vsekakor se samo za nenujen dostop preko sosedove parcele, služnost ali pravica dostopa ne določa. Prav tako se bo treba dogovoriti, kaj pomeni izdelava nove fasade. Ali je to samo vzdrževanje stare, torej obnova ali pa namestitev nove debeline toplotne izolacije. Ta debelina namreč posega v sosedovo zemljišče in to niso več nujna vzdrževalna dela. Če želi bralec narediti fasado in to termoizolacijsko, potem se bo moral s sosedom prehodno dogovoriti za dostopanje v času gradnje, kot tudi, da se dovoli izvedba termoizolacijske fasade. V vseh primerih pa se je treba pri dostopanju na sosednja zemljišča dogovoriti za čas, obdobje in način dostopa ter tudi neposredno pred tem soseda obvestiti. Jasno je tudi, da je treba zemljišče po končanih delih pustiti v enakem stanju kot pred začetki del. Za dostop z namenom sprehoda in ogledovanja, pa najbrž v nobeni zakonodaji ne bomo našli podlage.

Kaj pa je služnost?

Služnost je pravica uporabljati tujo stvar ali izkoriščati pravico oziroma zahtevati od lastnika stvari, da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati na svoji stvari. Služnost je torej nujno povezana z izkoriščanjem ali uporabo stvari v tuji lasti. Najpogostejša poznana oblika služnosti je služnost poti, tj. pravica do dostopa preko tujega zemljišča do svojega zemljišča ali glavne javne ceste. Obstajajo pa tudi druge oblike, kot sta npr. služnost souporabe kleti in služnost zajemanja vode iz vodnjaka, služnost nujnega dostopa na sosednje zemljišče za namen nujnega vzdrževanja …

Moj nasvet še enkrat: z vsemi sosedi velja imeti dobre sosedske odnose. Medsebojno velja tudi pisno in uradno dogovoriti vsa razmerja, saj se lastništvo tekom časa menja in morda dobimo dobrega ali pa neugodnega soseda.