Nepremičninski trg: Počasna rast cen, na obrobju večkrat pod mejo stroškov

Govorimo seveda o povprečju, o Sloveniji. A v tem kontekstu povprečje v resnici ne pove bistva. Po podatkih iz Gursove evidence trga nepremičnin, ki jih je obdelal Geodetski inštitut Slovenije (GIS), se je lani obseg vseh prodanih stanovanj v Sloveniji (8648) v primerjavi z letom 2014 občutno povečal v Mariboru, Ljubljani in Celju, medtem ko se je v Kopru in Kranju za malenkost zmanjšal. Po upadu v letih 2012 in 2013 trgovanje spet postaja živahnejše.

Število prodanih hiš je bilo v primerjavi s stanovanji lani več kot pol manjše (4082) in tudi malo manjše kot leto pred tem. Obseg kupoprodaj se je zmanjšal v Ljubljani, Mariboru in Kranju, več pa jih je bilo v Celju in Kopru.

Za gradbena zemljišča imamo podatek samo za vso Slovenijo: posli so lani še naprej upadali. Sklenjenih je bilo le še 1677 kupoprodajnih pogodb za gradbena zemljišča, kar je denimo kar 1000 manj kot leta 2010.

Podatke o izvedenih transakcijah bo Gurs prečistil, jih analiziral in izračunal, kaj se je lani dogajalo s cenami. Letno poročilo o nepremičninskem trgu v Sloveniji bo objavil 31. marca. Teden dni prej bo podatke o cenah novih in rabljenih stanovanj po Sloveniji za celotno preteklo leto ponudil državni statistični urad. Dotlej ne ena ne druga institucija ne komentirata dogajanja na trgu.

Ljubljana je oživela

O izkušnjah smo zato vprašali neposrednega udeleženca na trgu. Kakor pravi nepremičninski strokovnjak Frano Toš (Interdom, nepremičninska hiša), diferenciacija na stanovanjskem trgu v Sloveniji še nikoli ni bila globlja kot v zadnjem letu.

Ljubljanski (in deloma primorski) del trga se je izrazito okrepil. Če je tam cena nepremičnine ustrezna, bo posel brez zadržkov izpeljan. Nasprotno pa je dogajanje v drugih delih države, posebno na Štajerskem z Mariborom, še vedno upočasnjeno. Kupna moč ne omogoča obsežnejših nakupov, investitorji so neaktivni. Cene nepremičnin pogosto ne pokrivajo niti stroškov gradnje.

Stroškovna oziroma lastna cena je linija, ki razločuje problematična in manj problematična območja. »Ta trenutek je takole,« pravi Toš, »če gradite srednje kakovostno hišo in ste razmeroma spreten investitor, bo lastna cena pri 1300 do 1500 evrih za kvadratni meter, v urbanih središčih pa nekaj več. Ko trg zaniha tako nizko, da gre pod to mejo, se investicije ustavijo. Projekti, ki so ujeti v razkoraku, propadejo in se pojavijo na trgu pod lastno ceno. Znižuje se, dokler je trg ne sprejme. V Mariboru se denimo kupuje na ravni, nižji od stroškovne cene, trg je precej prizadet in to ni normalno stanje. Prodaja je relativno majhna, novogradenj ni, razen iz stečajev nasedlih projektov, ki jih na silo poskušajo prodati ekonomski lastniki oziroma banke – z izgubo. Tako bo, dokler se ne bo nekaj korenito spremenilo, dokler ne bo kakšne pozitivne gospodarske zgodbe.«

Ljubljana je bila v podobni »luknji« pred tremi, štirimi leti, vendar tu cene niso nikoli zdrsnile pod omenjeno stroškovno mejo. V nasprotju z Mariborom in večino drugih regijskih središč zaposleni v glavnem mestu že čutijo pozitivne spremembe, brezposelnost se zmanjšuje, strah in zadržanost sta se umaknila potrošniškemu optimizmu, stanovanjski krediti so zgodovinsko najugodnejši. Vse to se preliva v nakupno razpoloženje, v povpraševanje. Ne nazadnje tudi zato, ker so ljudje zadnjih šest let kopičili potrebe po novem bivališču. To so organske potrebe; ne oziraje se na krizo, otroci odraščajo, iščejo svoj prostor pod soncem. V Ljubljani je torej postalo jasno, da je nepremičninsko dno za nami, vsakdo, ki ima potrebo in možnost, je na trgu, pojasnjuje Toš.

V pričakovanju višjega standarda

A ponudba v prestolnici na to ni pripravljena, pripomnimo. Pravzaprav za zdaj še gre, odvrne sogovornik. Imamo še kar nekaj ponudbe iz nasedlih projektov, ki šele prihajajo na trg, pa tudi že zgrajena, nova, a še nikoli vseljena stanovanja. Ta se vključijo v ponudbo, ko se izoblikuje razumna cena. Toš omeni Njegošev kvart s približno 70 stanovanji, kjer je Hypova slaba banka Heta znižala ceno za približno petino, in 270 stanovanj v Celovških dvorih.

Poleg tega je v glavnem mestu lepo stekla prodaja rabljenih stanovanj. Ta večinoma (v 70 odstotkih) dosegajo ceno med 2000 in 2400 evrov za kvadratni meter. »Kar je dobro. Pred poldrugim letom je bilo povprečje nižje – čeprav nikoli pod stroškovno ceno –, kljub temu je bilo poslov bistveno manj. Zdaj se vsaj kaj dogaja: več je ogledov, prihajajo ponudbe, nasprotne ponudbe ...« Cene so višje tudi zaradi spremenjenih zahtev kupcev. Zanima jih na primer, v kakšnem energetskem razredu je objekt, kakšni so stroški uporabe. Jasno jim je, da vsak evro prihranka pri stroških lahko pomeni evro več za mesečni obrok posojila, stanovanje je več vredno. In če hoče investitor zgraditi stanovanje, skladno s temi pričakovanji, ga stane bistveno več.

Bum na strani povpraševanja in relativna zadržanost na strani ponudbe v Ljubljani ne moreta pripeljati drugam kot do dviga cen. A sogovornik ni črnogled, ne govori o censkem balonu. Poudarja, da je največja cokla za tekoče investicije ravnanje bank, ki ne vidijo priložnosti na nepremičninskem trgu in zelo obotavljivo presojajo projekte. S tem izgub­ljajo priložnosti za uspešen plasma denarja. Velika ovira je tudi čas, potreben za razvoj investicije, in s tem povezana tveganja, administrativne ovire. Res pa je tudi, da investitorji nemara niso toliko aktivni, kot bi lahko bili, ker pač znajo izračunati: lopate bodo zasadili, ko bodo cene dosegle višjo raven.

-----

Vpliv energetske izkaznice

Pri rabljenih stanovanjih so kupci zelo pozorni na to, ali objekt potrebuje energetsko prenovo. Preverijo stanje v rezervnem skladu hiše, zanimajo jih bodoče obveznosti. Če je objekt energetsko potraten, slabo vzdrževan in v njem živijo ljudje, ki jih ta plat bivanja ne zanima, mora kupec vzeti v zakup, da bo v prihodnosti pač obsojen na visoke stroške. Pri novih stanovanjih je manj pomembno, v katerem razredu je objekt, se pa kupci zavedajo prednosti nove, energetsko sodobno zgrajene hiše, ko izbirajo med novim in rabljenim stanovanjem. Frano Toš: »Energetske izkaznice so najbrž vsaj malo pomagale, da ljudje zaznavajo ta podatek, da se začno o tem pogovarjati. Sprejeli smo jih kot nujno zlo, ko se jih bomo navadili, bomo znali iz njih tudi kaj pozitivnega razbrati.«

-----

V višjo prestavo

Ko investitorji ali ekonomski lastniki stanovanj iz nasedlih projektov znižajo prvotne prevelike censke apetite, posli stečejo. To se lahko pozna na statističnem povprečku cen, čeprav vsi, ki se ukvarjajo s tem, vidijo, da trg raste. Razlaga je preprosta, pravi Frano Toš: trg je še vedno razmeroma plitek in že malo večje naselje, 50 ali 60 stanovanj, ki pridejo v prodajo po nižji ceni, lahko prevesi tehtnico. Lani so v Ljubljani tako pospešili prodaja stanovanj v Situli. Projekt je bil zasnovan za najzahtevnejšo skupino kupcev, a ga, bržčas zaradi lokacije, ti niso sprejeli. Po nižji ceni je postal zanimiv za drugo ciljno skupino. Naslednji tak primer bo Njegošev kvart. »Statistika zazna padec cene, v resnici pa pride do obrata, ki pomeni prestavljanje v višjo brzino. Kar je dobro za vse.«