Prodaja podedovane nepremičnine: cenitev nepremičnine za nazaj, torej na dan dedovanja

Pozdravljeni!

Prosim za odgovor glede podatkov, ki jih moramo vnesti v obrazec za odmero davka na kapitalski dobiček. Zadeva je sledeča: pred dvema letoma mi je umrl mož, s katerim sva bila solastnika poslovnega prostora in pripadajočega zemljišča vsak do ene polovice. Moževo polovico je podedovala hčerka. Na pravnomočnem sklepu o dedovanju je sodišče verjetno vzelo podatek po cenitvi GURS-a iz leta 2013 in je navedena samo skupna vrednost zapustnikovih nepremičnin, dediči pa smo trije, in sicer sin, hčerka in jaz. Napisali smo dedni dogovor za fizično delitev nepremičnin, vse brez vrednosti. Sodišče je dedni dogovor sprejelo in izdalo sklep o dedovanju, brez vrednosti posameznih nepremičnin. Sedaj se ta poslovni prostor in zemljišče prodajata oziroma sta že skoraj prodana. Trenutno delamo na pripombah na pogodbi, prodajna cena je določena in ni več usklajevanja. Prodajna vrednost je pod tržno, ker je objekt star. Zanima me, ali se s cenitvijo pooblaščenega cenilca da ugotoviti vrednost na dan pridobitve in ali je cenitev za nazaj ustrezno dokazilo za davčni urad. Jaz sem lastnica navedene nepremičnine že več kot 20 let in ne podležem davku na kapitalski dobiček. Za 2 % davka na promet nepremičnin smo se že dogovorili, kdo ga plača.

Davčno napoved moramo vložiti v roku 15 dni od podpisa pogodbe, pa me še zanima, ali mora biti ob vložitvi napovedi davka tudi pogodba že overjena pri notarju.

Za odgovor se Vam že vnaprej zahvaljujem.

Pozdravljeni.

Pri prodaji nepremičnin, ki so bile pridobljene z dedovanjem, se vedno poraja kar nekaj vprašanj in dilem. Predvsem je vedno dilema glede vrednosti podedovane nepremičnine, saj je velikokrat ocena, ki je na sklepu o dedovanju določena bolj »na pamet«.

Kot že sami ugotavljate, je prodaja nepremičnine podvržena davku na promet z nepremičninami (2 %) in davku na kapitalski dobiček, vendar pri slednjem obstaja nekaj izjem oziroma pravil, ki so predvsem vezana na število let imetništva nepremičnine, kar za vašo polovico ni problematično.

Za nastanek same obveznosti plačila davka na kapitalski dobiček mora dobiček v osnovi sploh nastati. Davčna osnova je torej razlika med vrednostjo ob pridobitvi nepremičnine in njeni prodaji, torej dobiček, ki ste ga ustvarili. Ker je bila v vašem primeru predmetna nepremičnina predmet dedovanja, je treba ugotoviti, kakšna je bila vrednost nepremičnine ob pridobitvi, torej v času dedovanja. Kadar pride do dedovanja po prvem dednem redu (zakonec in otroci), načeloma cenitev nepremičnine ni potrebna, saj sodišče izda sklep o dedovanju ter datum pravnomočnosti odtisne na samem sklepu o dedovanju. V vašem primeru je vrednost, opredeljena s sklepom o dedovanju, ugotovljena kumulativno za celotno premoženje in je kot taka, neustrezna, zato se vrednost nepremičnine ob pridobitvi določa po tržni vrednosti na dan dedovanja.

Torej, če pri prodaji iztržite več, kot je bila vrednost premoženja ob pridobitvi, morate od razlike plačati davek. Davčna osnova se lahko zniža za plačan davek na dediščine, ki ga v vašem primeru ni bilo, stroške, povezane z morebitno cenitvijo, in dejanske stroške vlaganja v nepremičnino. Ko boste oddali vlogo za odmero davka na kapitalski dobiček, boste morali napisati obe vrednosti nepremičnine in vse stroške, ki znižujejo davčno osnovo. Do težave lahko pride, če davčni organ izpodbija vrednost podedovane nepremičnine, ki jo boste napisali v prijavi. Če pride do takšne situacije, boste morali naročiti neodvisno, tržno cenitev nepremičnine, s katero boste dokazali vrednost nepremičnine na dan dedovanja.

Torej, da odgovorim na vaše vprašanje, cenitev nepremičnine za nazaj, torej na dan dedovanja, je vsekakor možna in v praksi kar pogosta, saj običajno dediči v primeru podedovane nepremičnine niso pozorni oziroma se v času dedovanja ne ukvarjajo z vrednostjo nepremičnin, ki je (ali pa sploh ni) zapisana v sklepu.

Po plačilu davka na promet z nepremičnino, vam bo notar overil pogodbo. Vložitev napovedi za odmero davka na dobiček iz kapitala ni vezana na notarsko overitev. Napoved morate oddati v 15 dneh od sklenitve pogodbe pri finančnem uradu, na območju katerega leži nepremičnina.

Naj na tem mestu še povzamem davčne stopnje glede na čas imetništva nepremičnine v lasti. Splošna davčna stopnja znaša 27,5 %. Na vsakih dopolnjenih pet let imetništva nepremičnine se stopnja davka zmanjšuje. Po petih letih imetništva nepremičnine davčna stopnja znaša 20 %, po desetih letih se zmanjša na 15 % in po petnajstih letih na 10 %. Davek se ne plača po dvajsetih letih imetništva nepremičnine.

Lep pozdrav!

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z nakupom in prodajo nepremičnine, predkupno pravico, zemljiškoknjižnimi postopki, zaznambami v zemljiški knjigi, pravicami in obveznostmi, ki jih imate kot etažni lastnik v večstanovanjski stavbi, najemniškimi razmerji, služnostnimi pravicami na zemljišču, dedovanjem nepremičnin, urejanju odnosov med mejaši in podobnimi problemi?

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.