Stanovanjska posojila: Nizke obresti, večje želje

Podobno opažajo v Deželni banki Slovenije, Gorenjski banki in Intesa Sanpaolo Bank. Pri njih so v prvih šestih mesecih letos sklenili za slabih 30 odstotkov več stanovanjskih posojil v primerjavi z enakim obdobjem lani, potrošniških pa za 20 odstotkov več.

Tudi v NLB narašča najemanje vseh vrst novih stanovanjskih posojil, kar pripisujejo tudi trenutno nizkim obrestnim meram. V Deželni banki Slovenije na primer znaša nespremenljiva obrestna mera 2,85 odstotka za posojila z dobo vračila do 12 mesecev in 3,40 odstotka pri dobi vračila do 10 let. »S sklenit­vijo dodatnih produktov se obrestna mera lahko zniža do največ 0,35 odstotne točke,« dodajajo, vendar je treba upoštevati, da dodatni produkti višajo skupno ceno posojila.

V Deželni banki je najdaljša doba vračila stanovanjskih posojil z nespremenljivo obrestno mero samo 10 let. V SKB je daljša, 25 let, nespremenljive obrestne mere za stanovanjska posojila, zavarovana z zastavo nepremičnine, pa se gibljejo med 2,7 in 3,3 odstotka, odvisno od dobe vračila. V Intesa Sanpaolo Bank do konca septembra ponujajo stanovanjska posojila z nespremenljivo obrestno mero od 2,5 do 4,00 odstotka in dobo vračila kar do 30 let. V NLB lahko tako dolgo odplačujete hipotekarna posojila, stanovanjska pa imajo odplačilno dobo do 20 let. Oboja lahko sklenete s spremenljivo ali nespremenljivo obrestno mero.

Večina bank v pogodbe ne vključuje člena, ki bi dovoljeval zvišanje nespremenljive obrestne mere pri že odobrenih posojilih, če bi se v prihodnosti obrestne mere na trgu znatno povišale, vendar je to treba pred podpisom pogodbe vedno pozorno preveriti.

Če bi želeli posojilo z nespremenljivo obrestno mero poplačati predčasno, to ne bo brezplačno. Cenik ureja tarifnik s 7. avgusta 2010. V SKB pojasnjujejo, da takrat, ko je vsota predčasnih odplačil v 12 mesecih nižja od 10.000 evrov, zaračunajo samo stroške, če je višja od 10.000 evrov in je preostanek odplačilne dobe več kot leto, pa »odstotek zneska predčasno odplačane glavnice, toda ne več kot v primeru pogodbeno dogovorjene dinamike odplačevanja plačila obresti za obdobje od dne predčasnega odplačila do zapadlosti posojila«. Če je vsota predčasnih odplačil v dvanajstih mesecih višja od 10.000 evrov in je preostanek odplačilne dobe manj kot eno leto, je strošek 0,5 odstotka zneska predčasno odplačane glavnice.

V Delavski hranilnici se večina tistih, ki vzamejo posojilo za več kot 60 mesecev, odloči za spremenljivo obrestno mero. Tej so naklonjene tudi stranke Gorenjske banke, čeprav je tvegana. Sestavljena je iz šestmesečnega euriborja in pribitka, ki celotno obdobje odplačevanja dolga znaša določen odstotek. Tako kot se spreminja euribor, se spreminja tudi celotna obrestna mera, zaradi česar se ta lahko viša ali niža, prav tako pa mesečna obveznost. Trenutno je pri spremenljivi obrestni meri mesečni obrok nižji, ker pa je tveganje veliko, se večina strank SKB in Intesa Sanpaolo Bank pri najemanju dolgoročnih posojil raje odloči za nespremenljivo obrestno mero.

Osnova za najem posojila sta vedno kredit­na sposobnost prosilca in ustrezno zavarovanje. Če ima stranka zaposlitev za določen čas, lahko najame posojilo, ki je zavarovano z zastavo nepremičnine, pod pogojem, da je bila pred tem zaposlena vsaj šest mesecev, razložijo v NLB. Pri njih ga načeloma lahko dobijo tudi samozaposleni, vendar je to odvisno od njihovega poslovnega sodelovanja z banko in bonitete njihovega podjetja. Če se zavarovanje uredi z zastavno pravico na nepremičnini, starost posojilojemalca ob izteku posojila ne sme presegati 80 let, dodajo.

Starostne omejitve

V zvezi s starostjo v SKB navajajo zakon o potrošniških kreditih in smernice EBA, ki predpisujejo, da se morajo ob izračunu kreditne sposobnosti upoštevati tudi okoliščine, ki se utegnejo zgoditi stranki v prihodnosti. »Ena takih okoliščin je zagotovo njena upokojitev, saj bodo njeni prihodki nižji, zato na kreditno sposobnost že ob odobritvi posojila vpliva predvidena upokojitev stranke pred zapadlostjo posojila.« Pri njih zahtevana minimalna delovna doba za najem posojila znaša vsaj tri mesece, njegova zapadlost pa naj ne bi bila poznejša od datuma veljavnosti pogodbe za določen čas.

Starostna omejitev glede izteka posojila velja tudi v SKB banki in je 75 let, vendar jo prilagajajo stranki. »Pomembno je, ali najema posojilo zase ali za otroke oziroma vnuke, kakšen je način zavarovanja in tudi kolikšen je znesek.« Pri Deželni banki je lahko posojilojemalec ob zapadlosti posojila star največ 80 let. Če bi bil takrat starejši, potrebuje kreditno sposobnega poroka.

Kaj pa mlade družine? V SKB banki zanje nimajo posebnih ponudb. V Deželni banki si lahko obrestno mero znižajo do največ 0,35 odstotne točke, ampak le s sklenitvijo dodat­nih produktov, ki seveda spet stanejo. Tudi v drugih bankah nimajo posebnih ponudb za mlade.

Kaj potem storiti? Je mogoče najeti posojilo, če nimaš nobene finančne osnove? V NLB odobrijo posojilo do 100 odstotkov investicije, če je zavarovanje ustrezno visoko. V praksi to pomeni, da posojilojemalec že razpolaga z delom denarja, pri mladih družinah pa pogosto starši v zavarovanje ponudijo svoje nepremičnine. »Naj dodamo, da mora po vseh odtegljajih iz naslova kreditov in podobnih obveznosti posojilojemalcu praviloma ostati znesek v višini minimalne zajamčene plače,« nadaljujejo.

V SKB običajno financirajo do 70 odstotkov vrednosti nepremičnine, ki se kupuje, če pa se zastavlja druga, več vredna nepremičnina ali dodatna nepremičnina iste vrste, lahko banka financira tudi višji delež.

Pri Intesa Sanpaolo Bank stranka lahko pridobi stanovanjsko posojilo v višini celotne kupnine nepremičnine, če zastavi dodatno nepremičnino in znesek posojila dosega načeloma največ 70 odstotkov vrednosti obeh nepremičnin. Izjemo lahko naredijo tudi v Delavski hranilnici, če je stranka zaposlena za nedoločen čas, zaposleni za določen čas pa lahko dobijo posojilo z ročnostjo, ki je enaka času zaposlitve za določen čas. Tudi pri njih rok vračila ne sme presegati 75 let posojilojemalčeve starosti.

PREBERITE ŠE: Deloitte: Slovenci morajo za nakup stanovanja varčevati 12 let