Takšna makroekonomska gibanja so na­klonjena zniževanju obrestnih mer pri stanovanjskih kreditih in vsaj malo olajšajo odločitev za zadolževanje, a kdor prvič najema posojilo za dvajset, celo trideset let, je v negotovosti, kako se bodo stvari izšle. Zato si je treba vzeti čas, razumeti pojme kreditiranja in temeljito pregledati ponudbe različnih bank.

Za primerjavo posojilnih pogojev so ključne te informacije: znesek posojila, trajanje posojila, vrsta obrestne mere (fiksna ali spremenljiva), skupni znesek vračila banki, pogostost in višina obrokov vračila (anui­tet), pogoji in stroški predčasnega odplačila posojila, oblika zavarovanja kredita in efektivna obrestna mera (EOM). Slednja predstavlja vse stroške posojila, ki jih je treba plačati z rednim odplačevanjem ali enkrat­nim plačilom in so izraženi kot letna odstot­na stopnja. Navaja se za lažjo primerjavo med različnimi ponudbami, z njo denimo med seboj lažje primerjamo kredite s fiksno in spremenljivo obrestno mero.

PREBERITE ŠE: KOLIKO JE PO OCENI GURS VREDNA VAŠA NEPREMIČNINA

Fiksna ali spremenljiva obrestna mera

Eno glavnih vprašanj pri najemanju posojila se nanaša na obrestno mero. Fiks­na pomeni stabilnost, saj je mesečna obveznost v celotnem obdobju odplačevanja dolga enaka. Spremenljiva obrestna mera, ki je sestavljena iz nespremenljivega bančnega pribitka in vrednosti šest- ali trimesečnega euribora (oba sta izražena v odstotkih), pa vpliva na zvišanje ali znižanje mesečne anuitete. V obdobju inflacije in zviševan­ja obrestnih mer seveda pomeni večje finančno tveganje, velja pa tudi obratno. Za ilustracijo: pri gibanju obrestnih mer, ki smo mu bili priča letos, so se zaradi znižanja euribora pri kreditih s spremenljivo obrestno mero anuitete zniževale, medtem ko so za posojilojemalce s fiksno obrestno mero ostajale enake (velja ves čas odplačevanja).

Kaj je euribor
Euribor je medbančna obrestna mera, na podlagi katere banke določajo obrestne mere za kredite, depozite in varčevanja. Izračunana je kot povprečje obrestnih mer, po katerih si banke evroobmočja med seboj izposojajo denar. Vpliva na kredite s spremenljivo obrestno mero, ki je sestavljena iz euribora in pribitka. Večina slovenskih bank upošteva pri stanovanjskih kreditih šest-, nekatere trimesečni euribor. Pogodbena obrestna mera kredita se usklajuje bodisi na šest bodisi tri mesece.

Slednje seveda ne pomeni, da banke pri novih stanovanjskih kreditih ne morejo ponuditi nižjih (ali višjih) fiksnih obrestnih mer. Splošnim gospodarskim gibanjem in spremembam na evropskem bančnem trgu namreč s spremembo obrestnih mer v obeh segmentih stanovanjskih posojil z zamikom sledijo tudi slovenske banke.

Obrestne mere slovenskih bank

Za konkretnejšo predstavo o obrestnih merah navajamo podatke iz Primerjalnika ponudbe stanovanjskih kreditov, objavljenega na spletni strani Zveze potrošnikov Slovenije (ZPS). Podatki so bili nazadnje posodobljeni 4. septembra letos. V njem je mogoče preveriti ponudbe enajstih slovenskih bank in hranilnic, od katerih vse ponujajo stanovanjske kredite s spremenljivo obrestno mero, pri devetih pa je mogoče najeti tudi takšnega s fiksno. Podatki so informativne narave in veljajo za posojilo v višini 80.000 evrov, najeto za 20 let, zavarovano z zastavo nepremičnine, brez hipotekarnega življenjskega zavarovanja in s črpanjem kredita zadnji dan v mesecu, da bi bile interkalarne obresti čim nižje. Sestavljavci primerjalnika so poleg tega upoštevali pogoje, ki veljajo za komitente bank brez posebnih ugodnosti, s sklenjenim premoženjskim zavarovanjem premičnine.

Pri kreditih s fiksno obrestno mero je razpon EOM od 3,45 do 4,26 odstotka, začetne mesečne anuitete pa od 459,87 do 480,58 evra. Pri kreditih s spremenljivo obrestno mero se EOM giblje od 4,46 do 5,25 odstotka, začetna mesečna anuiteta pa od 497,57 do 531,02 evra.

Nekatere banke imajo poleg splošnih stanovanjskih posojil še t. i. zelene kredite z malo ugodnejšimi pogoji za nakup stanovanja ali hiše z ustrezno energetsko izkaznico, za gradnjo pasivne ali skoraj nič­energijske hiše ter za energetsko prenovo nepremičnine.