Stanovanjski krediti: Po začetnem upadu zdaj spet več povpraševanja

Banka Slovenije je novembra lani uvedla dve novi zahtevi za poslovne banke, hranilnice in podružnice tujih bank pri podeljevanju potrošniških posojil, s katerima znižuje ročnost na največ sedem let in uvaja omejitve pri višini posojil, vezane na letni dohodek kreditojemalcev. Slednje velja tudi za stanovanjska posojila, zato je bilo v državi po omenjenih spremembah zaznati manjše povpraševanje po stanovanjskih kreditih, a v bankah in hranilnicah opažajo, da se razmere normalizirajo.

PREBERITE ŠE: Nepremičninska zbornica: Posredniki nismo krivi za visoke cene stanovanj 

Da bi preprečila čezmerno rast kreditiranja, je Banka Slovenije že septembra 2016 uvedla nezavezujoče makrobonitetno priporočilo za stanovanjska posojila, in sicer da razmerje med zneskom kredita in vred­nostjo stanovanjske nepremičnine, s katero je zavarovan (LTV), ne sme preseči 80 odstotkov, ter da razmerje med letno višino odplačila dolga in letnim neto dohodkom kreditojemalca (DSTI) ne sme preseči 50 odstotkov za kreditojemalce, ki imajo do 1700 evrov neto plače, oziroma 67 odstotkov za del kreditojemalčevega dohodka, ki presega omenjeni prag. Drugi pogoj je Banka Slovenije novembra lani preoblikovala v zavezujoč instrument, medtem ko je instrument LTV ohranila v obliki priporočila. Dopustila je sicer možnost nekaterih odstopanj od zavezujočih zahtev, vendar lahko ta pri omejitvi DSTI obsega največ 10 odstotkov vrednosti na novo odobrenih potrošniških oziroma stanovanjskih kreditov.

FOTO: Shutterstock Foto:

Zadolževanje mora biti odgovorno

Z vprašanjem, ali so omenjene spremembe vplivale na manjše povpraševanje po stanovanjskih posojilih in hkrati kreditno sposobnost mladih, smo se obrnili na nekaj slovenskih bank. Povedali so nam, da je uvedba makroekonomskih ukrepov povpraševanje sprva zmanjšala; posamezniki so denimo prenehali preverjati možnost najetja kredita, čeprav bi bili do njega verjetno upravičeni. A razmere so se zatem normalizirale, ugotavljajo v Novi KBM in Sberbank. »Nova KBM je imela že v preteklosti visoke standarde za odobritev kredita in je pri izračunih upoštevala vzdrževane družinske člane. Sicer pa smo se pred časom zavezali k odgovornemu kreditiranju. Kreditojemalce ozaveščamo, da podrobno razumejo ponudbo in najetje kredita. V ta namen smo tudi pripravili posebno spletno stran, ki je odlično obiskana,« pravijo v Novi KBM. V Sberbank vsako vlogo za odobritev stanovanjskega kredita obravnavajo individual­no. »Pri tem upoštevamo vse okoliščine. Svojim strankam tudi svetujemo po konceptu urejenih osebnih financ s ciljem, da se varno zadolžijo.« Dodajajo, da so osnovne omejitve pri najemu kredita vezane na kreditno sposobnost in ustreznost zavarovanja. Stanovanjski kredit je mogoče zavarovati s plačilom zavarovalne premije zavarovalnici, druga možnost je vzpostavitev hipoteke na nepremičnini. Če je kredit zavarovan z nepremičnino, je višina zneska odvisna tudi od višine lastne udeležbe. Običajno kreditojemalci pri najemu stanovanjskega kredita zastavijo nepremičnino, ki jo kupujejo, sicer pa lahko zastavijo tudi katero koli drugo (običajno nepremičnino staršev) in tako dosežejo višji znesek kredita. V Sberbank lahko za isto nepremičnino kredit najame več oseb (partner, starši), ki izkazujejo kreditno sposobnost. Če je zavarovan pri zavarovalnici, je najdaljša odplačilna doba 20 let, za kredit, zavarovan s hipoteko, pa 30 let. Pri stanovanjskem lahko stranke izbirajo med fiksno obrestno mero (za ročnost do 10 let), variabilno ali kombinirano obrestno mero.

Iz banke Sparkasse pa so odgovorili, da manjše povpraševanje po posojilih zaznavajo v vseh segmentih potrošnikov, ne le med mladimi. Upad je večji pri potrošniških kot stanovanjskih kreditih.

PREBERITE ŠE: Nepremičninski trg: Kupci čakajo na nova stanovanja »za široke množice«

Ko je nakup nepremičnine družinski projekt

»Omejevanje dostopa do kredita je za velik del populacije je še posebno problematično, ker je nakup stanovanja ali prenova pogosto skupen, družinski projekt. Izkušnje naših svetovalcev kažejo, da je stanovanjski položaj mladih vse pogosteje odvisen od njihovih staršev oziroma sorodnikov, ki jim lahko pomagajo pri reševanju stanovanjskega problema. Zato je v takih primerih ključen celovit nasvet,« menijo v NLB, kjer z letošnjim marcem uvajajo nižjo obrestno mero. Če je ob zaostrenih pogojih potroš­niškega kreditiranja marsikdo pomislil, da stanovanjskega kredita v banki ne bo mogel dobiti (ali ne dovolj), v omenjeni banki zatrjujejo, da to nikakor ne drži. »Praksa naših svetovalcev kaže, da ni veliko mladih, ki bi imeli srečo, da jim starši kupijo stanovanje oziroma jim ga odstopijo v uporabo, zato se z vsemi, ki se odločajo za kredit, trudijo skupaj oceniti situacijo in poiskati najboljše rešitve. Z njimi preverijo njihovo realno kreditno sposobnost in jim svetujejo pri vseh potrebnih korakih na poti do odobritve,« dodajajo.

Še neoprijemljiv zakon o poroštvih

Kaj pa v bankah, s katerimi smo se pogovarjali, pravijo o napovedanem oziroma novem zakonu o poroštvih države za stanovanjske kredite, s katerim namerava država mladim in mladim družinam ter prekarno zaposlenim in zaposlenim za določen čas pomagati pri pridobitvi stanovanjskega posojila? Učinke tovrstnega poroštva večina v tem trenutku težko komentira, saj je treba počakati na končni predlog zakona. »Kreditojemalci, tudi mladi, bodo morali med drugim izpolnjevati vse pogoje zakona o potrošniških kreditih in pravila sklepa Banke Slovenije o makrobonitetnih omejitvah pri kreditiranju prebivalstva. Upoštevati je treba tudi dejstvo, da pri odločanju o odobritvi kredita potrošniku zavarovanje ni primarno, temveč je odločilna njegova kreditna sposobnost. Banka potrošnika ne sme prezadolžiti, ne glede na vrsto zavarovanja naložbe,« opozarjajo v Abanki.

Podobno ugotavljajo v Sparkasse. »Nam znani osnutek zakona o poroštvu namreč ne odpravlja omejitev Banke Slovenije, saj bodo kreditojemalci v vsakem primeru morali izpolnjevati merila njenega makrobonitetnega ukrepa,« so zapisali. Neprivlačnost predlaganega zakona vidijo tudi v letnem plačilu premije zavarovanja, ki naj bi ga plačevala banka, možnost dopolnitve zakona pa v subvencioniranju tržne obrestne mere, s čimer bi zmanjšali obremenitev potrošnikov.