Stanovanjski krediti: Z višanjem obrestne mere raste negotovost

Z rastjo medbančne referenčne obrestne mere euribor se višajo mesečne anuitete kreditov, kar vzbuja zadržke pri vseh, ki se odločajo za posojilo, ali strah pri tistih, ki kredit s spremenljivo obrestno mero že odplačujejo. Spremenljiva obrestna mera (sestavljena iz vrednosti tri- ali šestmesečnega euribora in nespremenljivega bančnega pribitka) zagotovo prinaša večje finančno tveganje, vendar se dražijo tudi posojila s fiksno obrestno mero.

Za primerjavo: decembra 2018 je bila povprečna variabilna obrestna mera za stanovanjska posojila 1,9 odstotka, decembra 2021 je padla na 1,6 odstotka, medtem ko je bila decembra lani že 3,8 odstotka. Višajo se tudi fiksne obrestne mere: decembra 2017 so znašale 2,9 odstotka, potem so z leti padale in so decembra 2021 dosegle 1,7, lanskega decembra pa so se dvignile na 3,6 odstotka.

Po podatkih Banke Slovenije (BS) iz lanskega maja je rast stanovanjskih posojil v Sloveniji ob pospešitvi v drugi polovici leta 2021 prehitela povprečno stopnjo rasti stanovanjskih posojil v evroobmočju. Njihova povprečna rast je v triletnem obdobju 2019–2021 v Sloveniji znašala 5,4 odstotka, medtem ko je bila v evroobmočju 4,4 odstotka. Visoka rast pri nas se je nadaljevala tudi v prvi polovici leta 2022, decembra se je v primerjavi s prejšnjimi meseci močno zmanjšla, medletna rast teh posojil pa upočasnila, vendar je kljub je temu ostala med najvišjimi v evrskem območju.

»Ob zadnjem, januarskem dvigu minimalne plače ugotavljamo, da se je kreditna sposobnost kreditojemalcev s prihodki do povprečne plače pomembno zmanjšala. S prilagoditvijo zakonodaje bi lahko omejili vpliv vsakokratne korekcije minimalne plače,« so prepričani na Banki Slovenije. Vlada je že potrdila njihov predlog spremembe zakonodaje, ki so ga predlagali skupaj z ministrstvom za finance. Tako bo lahko BS omejitve glede posojil prilagajala neodvisno od zakona o izvršbi in zavarovanju, ki zdaj določa, da mora posamezniku na računu ostati 76 odstotkov minimalne plače, ki je 1203,36 evra bruto. To pomeni, da mora osebi po plačilu vseh posojil na računu ostati nekaj več kot 914 evrov. Z omenjeno zakonodajno spremembo bo BS lahko sama sprejemala merila za kreditiranje prebivalstva, pri čemer višina prostega dela dohodka ne bo vezana na minimalno plačo.

PREBERITE ŠE: HČERKI BI RADA PREPISALA STANOVANJE, KI JE POD HIPOTEKO - KATERI POSTOPEK JE NAJUGODNEJŠI

Vsak primer je obravnavan individualno

Za več informacij o stanovanjskih posojilih, ki so namenska, smo prosili NLB, Gorenjsko banko in Novo KBM. Vse tri ponujajo stanovanjske kredite bodisi s fiksno bodisi s spremenljivo obrestno mero. V NLB pravijo, da je višina obrestne mere odvisna od ročnosti kredita in poslovnega sodelovanja kreditojemalca z banko ter poudarjajo, da je ponudba NLB, pripravljena za posamezno stranko individualno, lahko ugodnejša od splošne ponudbe. Odplačilna doba je odvisna od starosti kreditojemalca (80 let ob izteku kredita) in vrste zavarovanja. Z odplačilno dobo do 20 let lahko sklenete stanovanjski kredit brez zavarovanja (s plačilom stroška ocene tveganja), v primeru zavarovanja kredita z zastavo nepremičnine pa je najdaljša odplačilna doba 30 let.

V Gorenjski banki ponujajo stanovanjske kredite s fiksno obrestno mero z ročnostjo do 20 let, in stanovanjske kredite z referenčno obrestno mero, vezano na 6-mesečni euribor z ročnostjo do 30 let. »Obrestne mere so odvisne od ročnosti kredita, bonitete stranke in dodatnih, individualno določenih meril. Banka posamezniku pripravi prilagojeno ponudbo skladno z njegovimi potrebami, željami in zmožnostmi.«

Tudi v Novi KBM se lahko stranke pri najemu stanovanjskega kredita odločajo med fiksno in spremenljivo obrestno mero. Če stranka najame stanovanjski kredit z ročnostjo do 20 let, lahko izbira med spremenljivo in fiksno obrestno mero, medtem ko lahko pri stanovanjskem kreditu z ročnostjo nad 20 let (in največ 31 let) izbere samo spremenljivo obrestno mero. Stanovanjski kredit pri vseh treh bankah lahko najamejo tudi stranke drugih banke (nekomitenti), a je v tem primeru obrestna mera višja kot za komitente.

Tudi pri Združenju bank Slovenije poudarjajo, da banke vsak primer obravnavajo individualno in dodajajo, da se mora pomena zmožnosti odplačevanja kredita zavedati tudi kreditojemalec, saj bo moral poleg kredita še naprej poravnavati vse druge mesečne obveznosti. Izpostavljajo, da mu stopnja zadolženosti ne sme bistveno poslabšati življenjskega sloga. Pri BS pa strankam svetujejo, da pridobijo in preučijo čim več ponudb bank in izberejo tisto, ki bo skladna z njihovimi potrebami.

Pomoč mladim

Zakon o stanovanjski jamstveni shemi za mlade (ZSJSM) omogoča kreditiranje mladih družin z državnim jamstvom. Posebnost kreditov po ZSJSM je v tem, da so namenjeni kreditojemalcem, katerih kreditna sposobnost je praviloma nizka in po sklepu sveta BS niso kreditno sposobni. Kredit po ZSJSM je za kreditojemalca ugodnejši od kredita, ki bi ga najel pri isti banki brez jamstva države. Pogoj je zavarovanje kredita s hipoteko na nepremičnini, ki je predmet financiranja. Država bo dala jamstvo za najem bančnega posojila do 200.000 evrov z ročnostjo do 30 let.

Do teh stanovanjskih kreditov so upravičeni polnoletni državljani Slovenije s stalnim prebivališčem v državi, ki prvič rešujejo svoje stanovanjsko vprašanje in bodo v letu izdaje jamstva stari največ 38 let. Poleg tega morajo imeti sklenjeno delovno razmerje za določen čas ali nedoločen čas, njihova povprečna neto plača v treh mesecih pred vložitvijo vloge za posojilo po tem zakonu pa ne sme presegati 1,5-kratnika zadnje znane povprečne mesečne neto plače v Sloveniji na dan vložitve vloge.

Prosilec za kredit z jamstvom države mora izpolnjevati še en pogoj: da njegovi skupni obdavčljivi dohodki po zakonu o dohodnini, ki niso oproščeni plačila dohodnine, v letu pred najemom posojila niso presegli 1,5-kratnika zadnje znane povprečne letne neto plače na dan vložitve vloge. Obdavčljivi dohodki so na primer dohodek iz dejavnosti, dohodek iz osnovne kmetijske in osnovne gozdarske dejavnosti, dohodek iz oddajanja premoženja v najem, iz prenosa premoženjske pravice ter dohodek iz kapitala, darila itd.

V jamstveni shemi sodelujejo štiri banke in ena hranilnica, in sicer: BKS, Nova kreditna banka Maribor, SKB banka, NLB in Delavska hranilnica.