Hčerki bi rada prepisala stanovanje, ki je pod hipoteko - kateri postopek je najugodnejši

Pozdravljeni.

Imam 2-sobno lastniško stanovanje, za katerega plačujem hipotekarni kredit (še približno 10 let). V stanovanju živim skupaj s polnoletno hčerko, kateri bi rada še pred smrtjo zapustila oz. prepisala stanovanje. Hči bi prevzela tudi vse stroške in hipotekarni kredit (v dogovoru z banko). Imam še sina, ki živi v tujini, s katerim smo se dogovorili, da stanovanje v celoti prepušča moji hčeri, ker se on ne bo več vrnil v Slovenijo. Ali on potrebuje kljub temu kaj podpisati?

Zanima me, kateri postopek za prenos lastniške pravice na hčerko še v času mojega življenja je najbolj primeren in cenovno ugoden (zaradi davka) in če je le mogoče opis postopka in pa ali je prepis lastništva sploh mogoč, glede na to, da imam še hipotekarni kredit. Ali je to darilna pogodba ali kaj drugega?

Hvala za odgovor in lep pozdrav.

Pozdravljeni,

iz vašega vprašanja je možno sklepati, da je vaš glavni cilj prenos lastninske pravice na hčerko, ki živi z vami še v času vašega življenja. Nimam podatka o tem, ali sta s hčerko dogovorjeni, da tudi po prenosu lastninske pravice ostaneta skupaj v stanovanju oziroma ali bo hčerka za vas skrbela. Pojdimo lepo po vrsti. Lastninska pravica je temeljna, osrednja pravica, ki imetnika upravičuje, da ima stvar v posesti, jo uporablja in z njo tudi razpolaga. Lastninska pravica na nepremičnini se običajno prenaša s kupoprodajno pogodbo, možno pa jo je prenesti tudi na podlagi drugih pravnih poslov, kot so darilna pogodba, sklep sodišča, preužitek, dedovanje ...

Glede na to, da želite svoje premoženje oziroma vsaj kar se tiče stanovanja, urediti še v času svojega življenja, obstaja več možnosti, katera pa vam najbolj odgovarja, morate izbrati sami. Na voljo so naslednji pravni instrumenti:

• Izročilna pogodba - lastnik premoženja sklene pogodbo s svojimi potomci in z njo izroči in razdeli svoje premoženje še za časa svojega življenja. Prevzemnik postane lastnik premoženja takoj, premoženje, ki je predmet pogodbe, pa po smrti izročevalca ne gre v zapuščinsko maso. Pri sklenitvi pogodbe morajo sodelovati vsi potomci, drugače se lahko smatra kot darilo.
• Darilna pogodba - premoženje lahko prenesete na drugega za časa življenja tudi z darilno pogodbo, vendar lahko vaši potomci (sin) po vaši smrti uveljavljajo zahtevke zaradi prikrajšanja nujnega deleža.
• Pogodba o preužitku – lastnik premoženja za časa svojega življenja prenese lastninsko pravico na celotnem ali na delu svojega premoženja na drugo osebo, ki ni nujno, da je sorodnik. Od nje si izgovori dosmrtno služnost stanovanja ter oskrbo, nego in pomoč v primeru bolezni in starostne onemoglosti. Premoženje ne gre v zapuščino po preužitkarju in njegovi dediči ne morejo iz tega premoženja zahtevati nujnega deleža.

Lahko izberete tudi sklenitev pogodbe o dosmrtnem preživljanju, ki je podobna preužitku, vendar se lastninska pravica prenese šele ob vaši smrti.

Torej, v določenih postopkih sodelovanje vašega sina ni potrebno, v drugih spet je. Če pa bi se vaš sin želel odpovedati celotni dediščini, Zakon o dedovanju ureja tudi institut odpovedi še neuvedenemu dedovanju. V tem primeru se lahko zakonec ali potomci odpovejo dediščini še pred smrtjo zapustnika. Sporazum o odpovedi neuvedenem dedovanju mora biti napisan v obliki notarskega zapisa.

Vsi zgoraj opisani prenosi lastninske pravice so podvrženi plačilu davka na podlagi Zakona o davku na dediščine in darila. Torej predmet obdavčitve ni samo premoženje, ki je predmet darilnih pogodb ali predmet dedovanja, temveč obsega tudi druge oblike neodplačnega prenosa premoženja, kot so izročilne pogodbe, pogodbe o preužitku in pogodbe o dosmrtnem preživljanju. Davek, ki ga je treba plačati, je odvisen od dednega reda in Zakon o davku na dediščine in darila določa, kar nekaj oprostitev.

Davka je oproščeno darilo, če ga prejme:

• dedič I. dednega reda oziroma obdarjenec, ki je izenačen z dedičem I. dednega reda - potomci, posvojenci in njegovi potomci, zakonec oz. zunajzakonski partner
• davčni zavezanec, ki je izenačen z dediči I. dednega reda – zeti, snahe, pastorki in potomci pastorkov ter partner iz registriranih istospolni partnerski skupnosti. Med pastorka se uvršča tudi otroka zunajzakonskega partnerja. Enako velja tudi za zeta in snaho, kar pomeni, da se med zeta in snaho uvršča tudi zunajzakonski partner otroka (zunajzakonski partner hčerke = zet; zunajzakonska partnerka sina = snaha). Oseba s statusom pastorka ohrani svoj status tudi v primeru, ko zakonski oz. zunajzakonski partner (biološki starš pastorka) umre pred zapustnikom (ohranitev razmerja svaštva med zapustnikom in dedičem – pastorkom, v primerih prenehanja zakonske oz. zunajzakonske zveze zaradi smrti).

V vašem primeru bi veljala oprostitev plačila davka. Kar se tiče prenosa hipotekarnega kredita, vam svetujem, da se pred izbiro načina prenosa lastninske pravice o tem pogovorite z banko.

Lep pozdrav!

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z nakupom in prodajo nepremičnine, predkupno pravico, zemljiškoknjižnimi postopki, zaznambami v zemljiški knjigi, pravicami in obveznostmi, ki jih imate kot etažni lastnik v večstanovanjski stavbi, najemniškimi razmerji, služnostnimi pravicami na zemljišču, dedovanjem nepremičnin, urejanju odnosov med mejaši in podobnimi problemi?

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.