Svetovalnica: Ali tudi za dolgoročno oddajanje potrebujem soglasje sosedov

Pozdravljeni,

moje vprašanje se navezuje na enega od vaših že objavljenih nasvetov glede soglasja sosedov za oddajanje nepremičnine. Imamo namreč podoben problem, kot je bil opisan v tem primeru, zato nas zanima, ali nam preostane le oddajanje za dolgoročni najem?

https://deloindom.delo.si/bivanje/nepremicninski-trg/svetovalnica-soseda-mi-ne-dasta-soglasja-za-oddajanje-kaj-lahko-storim

Kaj pravzaprav pomeni »dolgoročni najem«, ki ga opisujete v zadnjem odstavku vašega odgovora - 14 dni, 1 mesec, pol leta ali eno leto nepretrgoma?

Hvala za pojasnilo.

Pozdravljeni,

kot sem opisala že v omenjenem članku, lahko oddajate svoje nepremičnine turistom oziroma drugim osebam za krajši čas, vendar morate zato izpolnjevati določene pogoje, saj gre za turistični najem, ki se običajno oglašuje tudi na različnih platformah, kot sta Booking in Airbnb. Govorimo o opravljanju dejavnosti, ki se lahko izvaja na dva načina, kot:

• registrirani sobodajalec;
• samostojni podjetnik.

Pravilno ugotavljate, da morate v obeh primerih, pridobiti soglasja sosedov.

Če pa se ne želite ukvarjati z dejavnostjo, torej svoje nepremičnine ne oddajate v turistične namene, kjer so najemi običajno krajši (1 dan, 1 teden ...), lahko svojo nepremičnino, ki je ne potrebujete za lastne potrebe, skladno s 84. členom Stanovanjskega zakona seveda oddate na podlagi podpisane najemne pogodbe. Zakon ne definira točne časovnice, se pa šteje, da gre za najemno razmerje, ki je sklenjeno za daljše časovno obdobje, ki pa ni definirano.

Če ste fizična oseba, ki ne opravlja dejavnosti, oddajate pa svojo nepremičnino (ali njen del) v najem, morate finančni upravi posredovati napoved za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem, in sicer najkasneje do 28. 2. tekočega leta za preteklo leto. Davčni organ izda odločbo o dohodnini iz oddajanja premoženja v najem. Dohodnina se plača od davčne osnove, ki je dohodek iz oddajanja premoženja v najem, in sicer po stopnji 25 % od davčnega leta 2023 dalje. Davčna osnova se sicer lahko zniža za normirane stroške v višini 10 %.

Torej, če povzamem. Bistvena razlika med oddajo, za katero potrebujete soglasje sosedov, in oddajo brez soglasja je v tem, ali opravljate dejavnost ali ne in ne toliko v trajanju najema. Eden glavnih kazalnikov, ali gre za opravljanje dejavnosti, je tudi oglaševanje oziroma prisotnost na platformah, ki nudijo turistične najeme. Če torej opravljate dejavnost, morate izpolnjevati določene pogoje in si urediti ustrezen status. Če opravljate dejavnost, s turisti ne podpisujete najemnih pogodb itd., ampak sledite drugim postopkom prijave nočitev in registracije gostov. V primeru, da ne opravljate dejavnosti in želite svojo nepremičnino oddati v najem, običajno za daljše časovno obdobje, pa morate z najemnikom skleniti najemno pogodbo. Za takšno obliko najema so, skladno z zakonom, tudi točno določeni postopki odpovedi najema oziroma najemne pogodbe in izpraznitve stanovanj. Kot fizična oseba lahko oddajate za določen ali nedoločen čas, pomembno pa je, da dohodek od najema na finančnem uradu tudi prijavite.

Lep pozdrav!