Svetovalnica: Kako ugotoviti vrednost nepremičnine na dan dedovanja

Pozdravljeni,

v letu 2014 sem od matere podedoval tri stavbna zemljišča (+ kar je še imela na tekočem računu in eno pokojnino). Za nobeno od zemljišč ni bila napravljena cenitev oz. za nobeno ni bila posebej navedena njena realna vrednost. Navedena je le vrednost skupne čiste zapuščine v višini 2.300 €.

Ker želim eno zemljišče sedaj prodati (dogovorjena vrednost s kupcem je pribl. 25.000 €), me zanima, kako ugotoviti vrednost nepremičnine ob pridobitvi. Na FURS-u so mi rekli, da se vrednost pridobi iz zneska čiste zapuščine, tudi če je le ta tako nizek. Ker pa je ta znesek res absurdno nizek, me zanima, ali je to res? V tem primeru bi potem plačal precejšnji davek na kapitalski dobiček. Ali lahko pridobim mnenje cenilca, da ugotovi vrednost za nazaj in potem FURS to upošteva oz. ali lahko kar sam ocenim vrednost za nazaj glede na statistične podatke, ki sem jih našel, za koliko so se takrat prodajale primerljive nepremičnine v mojem okolišu (v mojem primeru bi bila vrednost nepremičnine v letu 2014 pribl. 22.000 €).

Hvala za odgovor in lep pozdrav.

Pozdravljeni,

o tem je bilo že kar nekaj napisanega, saj je vaš opisani primer kar pogost pojav ob dedovanju in kasnejši prodaji nepremičnin.

Večkrat sem že napisala, da je pomembno oziroma da ni nepomembno, kakšno vrednost navajate v zapuščinskih postopkih, saj je ta vrednost običajno potem osnova za izračun drugih davkov oziroma dajatev. Ker boste nepremičnino prodali, ste dolžni plačati davek na kapitalski dobiček, seveda če le ta nastane. Davčna osnova je razlika med vrednostjo ob pridobitvi (dan dedovanja) in vrednostjo ob prodaji nepremičnine. Vrednost nepremičnine ob pridobitvi se najprej preveri v sklepu o dedovanju. Če gre za kumulativno vrednost podedovanega premoženja, je potrebo ugotoviti tržno vrednost na dan dedovanja, da se ugotovi pravilna osnova za izračun davka. Pri oddaji vloge za odmero davka na kapitalski dobiček boste morali napisati obe vrednosti, torej vrednost nepremičnine ob pridobitvi in vrednost nepremičnine ob odsvojitvi. FURS lahko izpodbija katerokoli vrednost, če meni, da ta ni ustrezna in v tem primeru morate predložiti neodvisno cenitveno poročilo vrednosti na dan pridobitve ali odsvojitve. FURS običajno pri nizki vrednosti na dan pridobitve in visoki odsvojitveni ceni ne komplicira, saj plačate več davka, zato me odgovor FURS-a ne preseneča.

Predlagam, da naročite cenitveno poročilo na dan dedovanja in ugotovljeno vrednost vnesete v vlogo. Prodajna cena pa je, če prav razumem, tržna vrednost, ki se jo da preveriti na podlagi javno dostopnih podatkov.

Ne pozabite, da ste ob prodaji nepremičnine dolžni plačati 2 % davek na promet z nepremičninami, pred overitvijo pogodbe pri notarju, napoved za odmero davka na dobiček iz kapitala pa morate oddati v 15 dneh od sklenitve pogodbe pri finančnem uradu, kjer leži nepremičnina.