Svetovalnica: Katera vrednost se upošteva pri prodaji nepremičnine - ocena GURS ali tržna vrednost

Spoštovani.

S sestro sva po očetovi smrti podedovali njegovo polovico stanovanja (lastnica druge polovice je mama, s katero sta ločena) - vsaka torej 25-% delež. 

Sama bi želela odkupiti sestrin delež, saj sem v tem stanovanju živela 14 let in vanj tudi vlagala (menjava oken, vrat, vhodnih vrat, menjava podov, pleskanje, polaganje ploščic, izdelava in predelava sten). 

Nepremičnino, ki ima 62 m2, je GURS ocenil na 48.000 evrov. Sestra meni, da ta vrednost ni realna in da je stanovanje vredno veliko več. Za svoj 25-% delež želi med 35.000 in 38.000 evrov, ker naj bi bila po njenem mnenju tržna vrednost stanovanja okoli 150.000, kar se mi zdi pretirano.

Ker sem v stanovanje sama vlagala in s tem povečala tudi verjetno vrednost nepremičnine, me zanima, kako je potem z odkupom tega deleža, ki ga z dedovanjem dobi sestra? Kako se upoštevajo moja vlaganja v nepremičnino in katera vrednost nepremičnine se upošteva - ocena GURS ali tržna?

Stanovanje ni bilo adaptirano, vse cevi so še prve, kopalnica je prva, stene pokajo, saj je stanovanje na predelu, kjer se poseda zaradi izkopavanj in tudi zato velikokrat čutimo zibanje oz. tresenje bloka. V stanovanju so bila izvedena samo pleskarska dela, predelava sten, zamenjava vhodnih vrat, zamenjava okna in rolete ter police, ploščice na balkonu in pa menjana vsa notranja vrata ter opravljena vsa zaključna dela. 

Katera vrednost se torej upošteva, če bi želela dediču izplačati njegov podedovani delež in kako se potem pri tem upoštevajo moja vlaganja v nepremičnino?

Prosim vas za odgovor.

Iskrena hvala.

Spoštovani.

Kot izhodišče poudarjam, da se za določanje vrednosti nepremičnine upošteva tržna vrednost in ne vrednost po GURS. Med tržno vrednostjo nepremičnine in vrednostjo po GURS pa je lahko res očitna razlika.

Dediča se med sabo lahko prosto dogovorita, v kolikšnem znesku bo eden izplačal drugega. Če dogovor ni mogoč, kot je očitno pri vama, glede na ogromna razhajanja med vama o vrednosti nepremičnine, je smotrno, da se dogovorita o tem, da bosta skupaj krili strošek cenitve nepremičnine, v cenitvi ugotovljeni vrednosti pa obe sledili in jo upoštevali pri dogovoru o nakupu sestrinega deleža z vaše strani.

PREBERITE ŠE: KDAJ IN KAKO V PONOVNO CENITEV PODEDOVANEGA STANOVANJA

Iz vašega vprašanja sicer ni moč razbrati, ali je zapuščinski postopek še v teku ali je zaključen, zaradi česar je otežen naš odgovor glede upoštevanja vašega vlaganja v nepremičnino. Le-tega bi namreč lahko uveljavljali že v zapuščinskem postopku, vendar so za uveljavljanje vrednosti vlaganj v nepremičnino v zapuščinskem postopku precej stroga pravila glede dokazovanja takih vlaganj – izkaz vrednosti storitev, materiala, stroškov, računi ipd.

Če je zapuščinski postopek zaključen in gre dejansko zgolj za nakup nepremičnine v deležu, ki je v lasti sestre, pa se lahko svobodno dogovorita za nižjo ceno, upoštevaje vaša dosedanja vlaganja v nepremičnino. Seveda se prodajna pogodba sklepa s konsenzom oz. soglasjem pogodbenih strank, kar pomeni, da bo tudi za upoštevanje vaših vlaganj pri določitvi prodajne cene potrebno soglasje med vami kot kupcem in sestro kot prodajalcem.

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z nakupom in prodajo nepremičnine, predkupno pravico, zemljiškoknjižnimi postopki, zaznambami v zemljiški knjigi, pravicami in obveznostmi, ki jih imate kot etažni lastnik v večstanovanjski stavbi, najemniškimi razmerji, služnostnimi pravicami na zemljišču, dedovanjem nepremičnin, urejanju odnosov med mejaši in podobnimi problemi?

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.