Svetovalnica: Prodaja nepremičnine na Hrvaškem - kakšen je postopek in kje se plača davek

Spoštovani,

prosim za nasvet glede prodaje nepremičnine.

Sorodnik je pred sedmimi leti podedoval hišo na Hrvaškem (prvi dedni red). Sedaj bi to hišo rad prodal. Ima tudi Hrvaške dokumente oz. dvojno državljanstvo.

Zanima me, kakšen je postopek? Je posel treba prijaviti tudi na finančno upravo v Sloveniji in kje se plača davek – na Hrvaškem ali tukaj ter v kakšni višini?

Hvala za odgovor in lep pozdrav.

Nika

Odgovarja:

Tanja Bohl

Odvetnica

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.

Skladno s predpisi Evropske unije Slovenci kupujejo in prodajajo nepremičnine na Hrvaškem pod enakimi pogoji kot hrvaški državljani, morajo pa pri tem upoštevati hrvaško zakonodajo. Od tega pravila sicer veljajo štiri taksativno naštete izjeme, med katere pa hiša ne spada.

Sam postopek prodaje nepremičnine na Hrvaškem je v bistvenem podoben le temu v Sloveniji. Podobno kot v Sloveniji, mora biti sklenjena veljavna prodajna pogodba v pisni obliki z notarsko overjenim podpisom strank in dalje notarsko overjen prodajalčev podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu. Za pravni prenos lastninske pravice na nepremičnini pa mora biti kupec vknjižen v zemljiško knjigo.

PREBERITE ŠE: SVETOVALNICA: DAVEK OD PRODAJE PODEDOVANE NEPREMIČNINE - KAKO GA ZNIŽATI

Pri prodaji nepremičnin je predpisan davek na promet z nepremičninami, ki se ga plača na Hrvaškem. Skladno s hrvaško zakonodajo le-ta znaša 3 % dogovorjene prodajne cene, davčni zavezanec pa je kupec.

Pomembno pa je omeniti, da je prodajalec, ki je rezident RS, zavezan plačati dohodnino od dobička iz kapitala v Sloveniji. Skladno s 1. alinejo prvega odstavka 93. člena Zakona o dohodnini (Urani list RS, št. 13/11 s spremembami, v nadaljevanju: ZDoh-2), se nepremičnina, ne glede na to, ali je bila odsvojena v spremenjenem ali nespremenjenem stanju, po tem zakonu šteje za kapital, dobiček iz kapitala pa je predmet dohodninske obravnave.

Davčna osnova za odmero dohodnine od dobička iz kapitala je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Stopnja davka, določena v višini 25 %, se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva nepremičnine zmanjšuje (po petih letih bo stopnja 20 %, po desetih letih pa 15 %), po petnajstih letih imetništva nepremičnine pa se tega davka ne plača. Davčna osnova se zniža za normirane stroške, za plačan davek na promet nepremičnin ali davek na dediščine in darila ter za dejanske stroške, ki jih je zavezanec imel zaradi vlaganja v obnovo nepremičnine. Če je oseba lastnica nepremičnine 7 let, je torej zavezana plačati 20 % davčne osnove.

Napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine mora davčni zavezanec vložiti v 15 dneh od odsvojitve nepremičnine. To lahko stori osebno ali po pošti, in sicer pri finančnem uradu, kjer nepremičnina leži ali elektronsko preko storitev elektronskega poslovanja FURS eDavki kot lastni dokument.