Trg stanovanj: V Ljubljani v letu ali dveh nova ponudba – po višjih cenah

V zadnjem četrtletju 2017 so se v primerjavi s tretjim stanovanjske nepremičnine v Sloveniji podražile za 3,7 odstotka, kar je tri odstotne točke več od povprečja EU in največ med članicami, na letni ravni pa kar za desetino (višja je bila rast le na Irskem in Portugalskem).

Razlogi za takšen skok cen (ob rekordnem številu transakcij) so na dlani: ugodne gos­podarske razmere, zmanjševanje brezposelnosti in pozitivna gibanja na trgu dela, večje zaupanje potrošnikov, pa tudi ugodni kredit­ni pogoji, zlasti nizke obrestne mere. A eno je rast, drugo je raven cen; v Sloveniji kljub trenutni dinamiki ostaja precej pod predkriz­nim vrhom in finančni analitiki mirijo, češ da to še ni napihovanje nepremičninskega balona. Toda evropski odbor za sistemska tveganja je osem držav evroobmoč­ja zaradi visoke rasti cen nepremičnin že uvrstil na seznam držav s povečanimi tveganji na nepremičninskem trgu. Maja Ostanek, vodja oddelka nepremičnin v svetovalnem podjetju KF Finance, meni, da nismo na tej točki, ko bi lahko govorili o pregretosti trga, temveč da gre za odraz zapoznelega odziva gradbeništva.

Nepremičninski trg je živahen zlasti v Ljubljani, drugod po Sloveniji povečini nov gradbeni cikel še ni zagnan. Razlog je predvsem pomanjkanje primernih zazidljivih zemljišč, ki bi investitorjem ponujala pričakovan donos, od hitenja pa jih odvrača tudi neurejen in povsem nepregleden najemniški trg. Šele konec preteklega tedna smo dobili uradno poročilo Geodetske uprave RS (GURS) o najemnih poslih v Sloveniji za leti 2016 in 2017, in še to z opombo, da podatki niso povsem primerljivi med seboj niti dovolj točni, ker jih poročevalci zaradi strahu pred davkom ponavadi prikrojijo.

Zaloge novih stanovanj, ki so bila v ponudbi za prodajo, so tako rekoč povsod v Sloveniji pošle že lani, zmanjkalo je tudi tistih iz nasedlih projektov. Po dolgem času je postalo jasno, da ljudje ne kupujejo stanovanj le za lastno uporabo, ampak kot investicijo, torej za oddajo v najem. Kakor menijo nepremičninarji, se je zaradi tega povečala tudi cena rabljenih – vsaj tistih, ki so kolikor toliko zadovoljila zahteve kupcev in prodajalci niso bili pretirano pogoltni. Povprečne cene so zrasle tudi tam, kjer so bile zaradi gospodarskih okoliščin prizemljene (na primer v Mariboru). Zanimivo je, da so v stanovanja na Štajerskem začeli vlagati Ljubljančani (in tako podkurili cenam), saj si tam ob nižjih cenah kvadratnega metra in skoraj enakih najemninah obetajo bistveno boljši donos kot v Ljubljani.

V pričakovanju nove ponudbe

V Ljubljani so se, kakor pravi nepremičninski posrednik Roman Prskalo iz agencije Metropola, novogradnje razprodale tudi zato, ker so prodajalci, ki so zgradili stanovanja v drugačnih gospodarskih razmerah, ob drugačni kalkulaciji, prišli na trg z dokaj sprejemljivimi cenami, okoli 2500 evrov za kvadratni meter. Nova ponudba se napoveduje na občutno višjih censkih ravneh, zato je pričakovati, da se bo splošna raven cen stanovanj še naprej dvigovala (saj to vpliva tudi na prodajne pogoje rabljenih).

Prskalo je napravil hiter pregled ponudbe, ki naj bi v Ljubljani prišla na trg v bližnji prihod­nosti, recimo v letu ali dveh: projekt Tribuna na Prulah s 63 stanovanji, na Dalmatinovi ulici v središču bo 27 luksuznih stanovanj, v centru je tudi projekt Šumi s 95 stanovanji, ob Celovški cesti v Šiški zraven Celovških dvorov okoli 300 novih stanovanj, dvojčki s 56 stanovanji v Podutiku, projekt z okoli 300 stanovanji v Glincah pri Podutiku, ob Šmartinski cesti načrtujejo gradnjo treh projektov Zelena jama s skupno približno 400 stanovanji, pri Ruskem carju na Ježici se je prodalo zemljišče, na katerem je predvidena gradnja okoli 130 stanovanj, v soseski Novo Brdo 174 stanovanj, projekt na Parmovi predvideva 100 stanovanj … 

Bera je obetavna, a sogovornik meni, da ne bo mogla v celoti zadovoljiti apetitov potencialnih kupcev; v času pred krizo se je nam­reč v Ljubljani prodalo po 1500 stanovanj na leto. Že zdaj pa je jasno, da bo ta ponudba vsaj cenovno močno odstopala od trenutne. Če bodo obveljale cene, ki so pri nekaterih projektih vsaj okvirno znane (med 3000 in 4000 evri na kvadratni meter), lahko to dejstvo vendarle zavre povpraševalno evforijo.

Poleg tega se že dalj časa govori o nekaterih večjih projektih, ki pa so pomaknjeni v bolj oddaljeno prihodnost: na primer o približno 100 stanovanjih v središču Ljubljane na območju Kolizeja, okoli 500 stanovanjih na območju Tobačne, 250 stanovanjih v Črnučah pri Črnuškem bajerju, 330 stanovanjih na Poljanah, 300 stanovanjih na Rakovi jelši, o projektu na območju Kolinske … Ti so za zdaj še manj gotovi, po mnenju Romana Prskala bi lahko ob določenih pogojih prišli na trg v treh do štirih letih. Po kakšnih cenah, pa je seveda nemogoče napovedati.