Želeli bi prodati dedkovo hišo - katera možnost je glede plačila davkov najugodnejša

Pozdravljeni!

Prosil bi vas za nasvet, kako se lotiti prodaje nepremičnine, ki je v lasti mojega dedka.

Dedek je lastnik hiše, v kateri je do nedavnega živel skupaj z mojim očetom, svojim sinom. Zaradi zdravstvenih težav zdaj živi v domu upokojencev. Zaradi velikosti, stroškov in vzdrževanja hiše, za katero moj oče sam ne more skrbeti, smo se dogovorili, da bi jo prodali.

Zanima me, katera opcija je najugodnejša.

• Če dedek prepiše nepremičnino na očeta (se pravi svojega sina) ali name (se pravi vnuka), sva v tem primeru oba, jaz ali oče, upravičena plačila davka ob darilni pogodbi?
• Kako je v primeru prodaje nepremičnine z davkom od kapitalskega dobička - ali bi bil oče plačila oproščen, glede na to, da je bival na istem naslovu kot dedek?
• Kako bi lahko uredili prodajo nepremičnine v dedkovem imenu, lahko na primer mene pooblasti za prodajo? Kako je v tem primeru s plačilom davkov?

Najlepša hvala za pomoč!

Pozdravljeni,

darilna pogodba je pogodba, ki jo ureja Obligacijski zakonik, s katero se ena oseba zaveže na drugo osebo neodplačno prenesti lastninsko ali drugo pravico, obdarjenec pa se seveda s tem strinja. Zanima vas, kaj se zgodi z obdavčitvijo, če vaš dedek z darilno pogodbo prenese lastninsko pravico na hiši na vas ali vašega očeta in kaj se zgodi z davkom na kapitalski dobiček, če se vaš oče kasneje odloči podarjeno nepremičnino prodati.

Kar se tiče plačila davka na dediščine in darila, je le ta odvisen od dednega reda, saj Zakon o davku na dediščine in darila predvideva kar nekaj davčnih oprostitev. Tako je davka oproščeno darilo, ki ga prejme dedič I. dednega reda oziroma obdarjenec, ki je izenačen z dedičem I. dednega reda. V to kategorijo sodijo tudi potomci, posvojenci in njihovi potomci torej vnuki. Vnuki so torej oproščeni plačila davka na darilo oziroma dediščino.

Davka je oproščeno še darilo, če ga prejme:

• dedič I. dednega reda oziroma obdarjenec, ki je izenačen z dedičem I. dednega reda - potomci, posvojenci in njegovi potomci, zakonec oz. zunajzakonski partner
• davčni zavezanec, ki je izenačen z dediči I. dednega reda – zeti, snahe, pastorki in potomci pastorkov ter partner iz registriranih istospolni partnerski skupnosti. Med pastorka se uvršča tudi otrok zunajzakonskega partnerja. Enako velja tudi za zeta in snaho, kar pomeni, da se med zeta in snaho uvršča tudi zunajzakonski partner otroka (zunajzakonski partner hčerke = zet; zunajzakonska partnerka sina = snaha). Oseba s statusom pastorka ohrani svoj status tudi v primeru, ko zakonski oz. zunajzakonski partner (biološki starš pastorka) umre pred zapustnikom (ohranitev razmerja svaštva med zapustnikom in dedičem – pastorkom, v primerih prenehanja zakonske oz. zunajzakonske zveze zaradi smrti).

V primeru, da se vaš dedek odloči z darilno pogodbo, vam ali vašemu očetu podariti nepremičnino, ste kot obdarjenec I. dednega reda oproščeni plačila davka na darilo.

Prodaja nepremičnine je nadalje podvržena davku na promet z nepremičninami in tudi plačilu dohodnine od dobička iz kapitala, seveda pod določenimi pogoji.

Zavezanec za plačilo davka na promet z nepremičninami je prodajalec. Davčni organ zavezancu odmeri davek na promet od nepremičnin, ki znaša 2 % od vrednosti nepremičnine. Če davčni organ ugotovi, da pogodbena vrednost ustreza primerljivi tržni vrednosti, izda odločbo v skrajšanem postopku in zavezancu vroči tudi plačilni nalog. Ko davčni organ ugotovi, da je zavezanec plačilni nalog poravnal, na originalnem izvodu pogodbe potrdi, da je bil davek odmerjen in plačan. Brez potrdila o plačanem davku na promet od nepremičnin namreč ni mogoče overiti podpisov na pogodbi pri notarju in opraviti vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo. V primeru, da je treba plačati tudi dohodnino od dobička iz kapitala pa je davčna osnova za odmero dohodnine od dobička iz kapitala razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Stopnja davka, določena v višini 27,5 %, se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva nepremičnine zmanjšuje (po petih letih bo stopnja 20 %, po desetih letih 15 %, po petnajstih letih 10 %), po 20 letih imetništva nepremičnine pa se tega davka ne plača. Davčna osnova se zniža za normirane stroške, za plačan davek na promet nepremičnin ali davek na dediščine in darila ter za dejanske stroške, ki jih je zavezanec imel zaradi vlaganja v obnovo nepremičnine. Slednje zavezanec dokazuje z računi, zato je priporočljivo, da od dobaviteljev oziroma izvajalcev storitev pridobi račune in jih shrani.

Sprašujete, ali bi bil vaš oče oproščen plačila dohodnine od dobička na kapital, ker je bival na istem naslovu, kot dedek (njegov oče): žal obstaja le izjema (oprostitev) za posameznika, ki prodaja stanovanje ali stanovanjsko hišo, kjer je imel stalno prebivališče in ga je imel v lasti ter je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred prodajo. V tem primeru bi moral plačati sam davek na promet z nepremičninami (2-% davek), ne pa tudi za dohodnino od dobička iz kapitala.

Vaš dedek lahko za prodajo nepremičnine pooblasti tudi vas ali katerokoli drugo osebo. Pooblastilo za prodajo nepremičnine ima zakonsko določeno vsebino in obliko. Vsebovati mora določilo, da je pooblaščenec upravičen skleniti prodajno pogodbo in izstaviti nepogojno zemljiškoknjižno dovolilo za prenos lastninske pravice na kupca. Vsebovati mora tudi navedbo, da je pooblaščenec dolžan predhodno seznanjati pooblastitelja s svojimi dejanji in posli, ki jih opravlja na podlagi pooblastila. Podpis pooblastitelja mora biti notarsko overjen. Overitev podpisa pa ne zadostuje za sklenitev pogodbe v obliki notarskega zapisa. V tem primeru mora biti tudi pooblastilo sestavljeno v enaki obliki - v obliki notarskega zapisa. S tem ko bi vaš dedek pooblastil nekoga drugega za prodajo nepremičnine, se ne bi odpovedal svojim pravicam in obveznostim. Še vedno bi bil tako zavezanec za plačilo davka.

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z nakupom in prodajo nepremičnine, predkupno pravico, zemljiškoknjižnimi postopki, zaznambami v zemljiški knjigi, pravicami in obveznostmi, ki jih imate kot etažni lastnik v večstanovanjski stavbi, najemniškimi razmerji, služnostnimi pravicami na zemljišču, dedovanjem nepremičnin, urejanju odnosov med mejaši in podobnimi problemi?

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.