Svetovalnica: Garažo bi spremenili v stanovanje - ali je potrebna sprememba namembnosti

Pozdravljeni,

ponudila se mi je priložnost, da bi si lahko iz starejše delavnice (zgrajena 1983), ki stoji zraven stanovanjske hiše, uredila stanovanje. Delavnica je v GURS trenutno vpisana kot garaža, ima priključek za elektriko ne pa tudi priključka na vodovod in kanalizacijo (vse to se da enostavno napeljati v objekt).

Zanima me, če je potrebna sprememba namembnosti objekta v stanovanjskega in če to sploh kdo preverja? So do sredstev iz Eko sklada upravičeni samo stanovanjski objekti ali tudi garaže?

Hvala za odgovor.

Lepo pozdravljeni.

Priložnost, ki jo omenjate, da bi si lahko iz starejše delavnice, zgrajene leta 1983 in stoji zraven stanovanjske hiše, uredili stanovanje, je nedvomno zanimiva. Vprašanje, ki ste si ga postavili glede spremembe namembnosti, je tudi na pravem mestu. Zadeve pa niso tako enostavne, kot se morda zdijo na prvi pogled.

PREBERITE ŠE: BODO GARAŽNA STANOVANJA REŠILA STANOVANJSKI PROBLEM VELEMEST?

Prostorski akt občine

Ali je mogoče spremeniti namembnost garaže v stanovanjsko stavbo, je odvisno od tega, ali to dovoljuje prostorsko izvedbeni akt občine, v kateri se nahaja vaša delavnica oz. garaža. Predvidevam, da ta akt to dovoljuje, saj navajate, da zraven stoji stanovanjska hiša, torej gre najbrž za namensko rabo, kjer je bivanje predvideno. Drugi vidik pa je, da je potrebno za spremembo namembnosti nekega objekta, ki ima najbrž sedaj vlogo pripadajočega pomožnega objekta k osnovni stanovanjski hiši, izpolniti še druge pogoje. Za vzpostavitev svoje stanovanjske enote velja, da bo treba zagotoviti lastno gradbeno parcelo. Ta bo morala biti ustrezne velikosti na način, da bodo izpolnjeni vsi urbanistični faktorji, kot jih določa prej omenjeni prostorsko izvedbeni akt. Tukaj bo potrebno zadostiti zahtevam glede različnih urbanističnih faktorjev - npr. faktorja pozidanosti, zelenih površin …, kot pač določa prostorsko izvedbeni akt za samostojno enostanovanjsko stavbo. Morda bo treba, če imate sploh dovolj veliko zemljišče, lastno gradbeno parcelo za  novo stanovanjsko stavbo tudi odmeriti in vzpostaviti kot samostojno zemljiško parcelo. Treba bo zagotoviti minimalno komunalno oskrbo, kar predstavlja priključitev na vodovod, kanalizacijo, elektriko, cesto. Pišete, da se vse to da enostavno pripeljati v objekt, vendar vam bodo pogoje za to predpisali pristojni upravljavci omrežja, skoraj zagotovo pa bodo zahtevali lastne priključke. Torej ne v smislu, da se priključujete preko stanovanjske hiše v neposredni bližini. Treba bo zagotoviti dovolj parkirnih mest in najbrž tudi prikazati, da je dvorišče pred sedanjo garažo, bodočo stanovanjsko hišico, ustrezno za dovoz in manevriranje, izvoz. Najbrž bo zahtevano, da je manipulacija ustrezna na način, da se vozilo vključuje na cesto čelno in ne vzvratno. 

Kot vidite iz odgovorov, ima ključno vlogo veljavni prostorsko-izvedbeni akt vaše občine. Upoštevati je treba, da bo potrebno za vse trase komunalnih priključkov, dovoza, če te ne bodo potekale po parceli, ki je v vaši lasti, izkazati pravico graditi oz. izkazati služnost.

Prav tako bo treba upoštevati tudi, da boste pri spremembi namembnosti upoštevali predpise o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj. To določa pravilnik, na podlagi katerega je potrebno preveriti, ali je sedanja delavnica ali garaža res ustrezna, da se preoblikuje v samostojno stanovanjsko stavbo.

Gradbeni zakon

Naslednji vidik je upoštevanje gradbene zakonodaje. Že v uvodnih določbah gradbenega zakona GZ-1 velja, da je sprememba namembnosti sprememba namena objekta ali njegovega dela, ki se izvede samostojno ali hkrati z vzdrževanjem, manjšo rekonstrukcijo, rekonstrukcijo ali prizidavo. Za spremembo namembnosti se ne šteje, če se namembnost spreminja v okviru podrazreda v skladu s predpisom, ki ureja klasifikacijo vrst objektov CC-SI, in če se spreminja namembnost znotraj razreda poslovnih in upravnih stavb (razred CC-SI 1220), z izjemo podrazreda Konferenčne in kongresne stavbe (podrazred CC-SI 12204) ali znotraj razreda Stanovanjske stavbe za posebne družbene skupine (razred CC-SI 1130). 

Ni znano, kako je klasificirana glede vrste objektov vaša delavnica. Če je bila postavljena zakonito in je delovala, ima najbrž tudi uporabno dovoljenje. Če pa je to garaža, kot pripadajoč pomožni objekt k stanovanjski hiši, morda sploh nima določene klasifikacije, sploh če je bila zgrajena v letu 1983.

Gradbeni zakon tudi določa, da je pravnomočno gradbeno dovoljenje pogoj za novogradnjo, rekonstrukcijo in spremembo namembnosti zahtevnega, manj zahtevnega in nezahtevnega objekta. Spremembe namembnosti, ki se izvaja samostojno in ki ne predstavlja gradbenih posegov, za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, pred začetkom izvedbe ni treba prijaviti.

Hišna številka

Ker boste najbrž želeli v novo vzpostavljeni stanovanjski stavbi imeti prijavljeno stalno prebivališče, bo za to potrebna nova hišna številka. Za izdajo hišne številke bo potrebno dokazati prav vse zgoraj navedeno, torej, da je stavba vpisana v kataster nepremičnin in da ima uporabno dovoljenje.

Subvencije

Do subvencij Eko sklada  ste upravičeni tudi v primeru spremembe delavnice, garaže v stanovanjsko stavbo, le da bo ob vašem zahtevku Eko sklad natančno preveril, ali je vse v zvezi s stavbo, za katero zaprošate za nepovratna sredstva, res zakonito. Torej ali ima gradbeno in uporabno dovoljenje za stanovanjsko namembnost.

Preverjanje, ali je sprememba namembnosti izvedena zakonito in ali se zakonito tudi uporablja, izvaja gradbena inšpekcija.

Če zaključim: priložnost je zanimiva, izziv pa kar precejšen. Predlagam, da najprej preverite vse zgoraj zapisano in se šele potem odločite, kako boste po najbolj ustrezni poti prišli do želenega cilja.

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z upravnimi postopki, pridobivanjem lokacijske informacije, projektnih in drugih pogojev, gradbenega dovoljenja, o izdelavi projektne dokumentacije pa tudi o možnostih legalizacije nelegalno in neskladno zgrajenih objektov ter o pridobivanju uporabnega dovoljenja ali drugih podobnih problemih s področja gradbeno-prostorske zakonodaje?

Vprašanja za svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Gradbena zakonodaja.