Svetovalnica: Kako legalizirati počitniški apartma in kdo plača stroške

Spoštovani,

leta 2004 je lastnik enonadstropne stanovanjske hiše v Luciji, ki je v pritličju in pritličnem prizidku opravljal gostinsko dejavnost, prodal spodnje prostore petim kupcem za apartmaje, s tem, da je prizidek podrl in na tem mestu na novo zasnoval dva apartmaja ter do tretje podaljšane faze še tri apartmaje v pritličju hiše.

V lastni režiji smo dokončali apartmaje oz. manjša stanovanja v pritličju in prizidku. Lastnik, ki je imel v 1. nadstropju dve stanovanji z balkoni, je imel še teraso nad gostinskim prizidkom, ki jo je po izgradnji apartmajev spremenil v stanovanjski prostor (ta se nahaja točno nad enim apartmajem). Ker je lastnica tega apartmaja ravno nepremičninska posrednica, me je obvestila, da so ugotovili, da je ravno ta prostor (predelan iz terase v sobo) črna gradnja, ki jo je treba legalizirati. Spodnji apartmaji so imeli gradbeno dovoljenje in so vpisani v zemljiško knjigo. Po njeni izjavi moramo za legalizacijo tega dela stavbe vsi spodnji lastniki dati soglasje, sicer po novi zakonodaji ne bomo mogli pridobiti uporabnega dovoljenja, če bomo hoteli svojo lastnino - apartma prodati.

Zanima me, ali je to res, ali pa je to stvar lastnika tega stanovanja v 1. nadstropju, ki poseduje ta nelegalno zgrajen del stanovanja (to je sicer že 2. lastnik tega stanovanja, ki je zgornji nepremičnini kupil leta 2006 in po mojem vedenju že dve leti prodaja ta stanovanja). Kako je s stroški legalizacije, kdo jih plača?

 Hvala za odgovor in lepo pozdravljeni.

Spoštovana Frida,

vaše vprašanje je zelo kompleksno, veliko podatkov je kontradiktornih. V zapisu ne navajate, ali je prejšnji lastnik (leta 2004) pred prodajo posameznih delov stavbe vse izvedene posege uredil po zakoniti poti. Prvotno naj bi bila stavba pred letom 2004 poslovno stanovanjske namembnosti. V pritličju naj bi bil gostinski lokal, v nadstropju pa eno stanovanje, tako ste zapisali. Za namen prodaje naj bi prejšnji lastnik pritlični prizidek najprej podrl, na tem mestu izvedel dva apartmaja, torej je izvedel tudi prizidavo. Namesto gostinskega lokala je v celotnem pritličju zasnoval 5 apartmajev. Pišete, da so bili prodani 3 apartmaji v obstoječem pritličnem delu nedokončani in ste jih dokončali v svoji režiji, na mestu predhodno podrtega dela pritličja pa sta zrasla še dva apartmaja. V nadstropju naj bi imel lastnik dve stanovanji z balkoni, (torej ne več eno stanovanje?), potem pa je spremenil v stanovanjski prostor še teraso nad enim od pritličnih apartmajev. Sedanja lastnica tega stanovanja, ki je očitno postal tudi apartma, je nepremičninska agentka. Ta je ostale lastnike stavbe obvestila, da je del njenega stanovanja (apartmaja) nelegalen in da je treba urediti zakonitost.

Vas predvsem zanima, ali je ureditev legalnosti tega dela stavbe zadeva enega lastnika ali vseh lastnikov. Zanima vas tudi, kako je s stroški legalizacije in kdo to plača.

Sama lahko po vsem zgoraj zapisanem zaključim, da ne verjamem, da je edini nezakoniti del zgolj del stavbe, ki je bil iz terase spremenjen v stanovanje oz. apartma.

Kot sem že večkrat pojasnila v tej rubriki, vpis stavbe v zemljiško knjigo niti v kataster stavb še zdaleč ne pomeni, da je stavba zakonito zgrajena.

Vsi lastniki stavbe bi predvsem morali preveriti:

• ali je prodajalec leta 2004 za rušenje pritličnega prizidka, ponovno izvedbo prizidave, spremembo namembnosti iz gostinske dejavnosti v poslovno dejavnost (apartmaji) - torej pred izvedbo apartmajev, ki so bili predmet prodaje, sploh pridobil ustrezna dovoljenja. Leta 2004 je bilo treba za tak poseg pridobiti gradbeno dovoljenje tako za rušitev, za novogradnjo na mestu prej porušenega objekta, kot tudi za spremembo namembnosti.
• ali je stavba sploh pravilno evidentirana v katastru nepremičnin. To pomeni v celoti za zadnje evidentirano stanje, po delih stavbe, skupnih površinah, kakor tudi ustrezni namembnosti.

To, da ste morali apartmaje izvajati novi kupci v svoji režiji, je povsem nedopustno, iz tega lahko zaključim, da stavba najbrž nima uporabnega dovoljenja, saj je bil za tak poseg v času do 1. 6. 2018, ko je bil sprejet novi gradbeni zakon (GZ), potreben - pred pridobitvijo uporabnega dovoljenja - tehnični pregled, o tem pa ne pišete. Zato sem skoraj prepričana, da uporabnega dovoljenja stavba nima. Nadalje pa navajate, da je dodatno predelan še del zunanje terase v notranji prostor in da je zgolj to črna gradnja. Sedaj je seveda pomembno vprašanje, ali je bil tudi ta poseg izveden pred 1. 1. 2005, saj bi sicer lahko skladno z GZ-1 pridobili Dovoljenje daljšega obstoja.

Na vprašanje, kdo je odgovoren, da legalizira del objekta, lahko odgovorim, da seveda na začetku tisti, ki je za nastanek takega stanja odgovoren. Te osebe pa najbrž ne boste več našli. Menim, da v vašem primeru zgolj dela objekta ne boste mogli legalizirati, saj po vsem zapisanem domnevam, da je neskladna in nelegalna gradnja kar celoten objekt.

Vaša soseda nepremičninska posrednica navaja, da morate za legalizacijo njenega dela stavbe vsi spodnji lastniki dati soglasje. To seveda drži, v postopku pa bo upravni organ preveril, ali je tudi ostali del stavbe zakonit. Zato je zelo smiselno predhodno preveriti, kako je z zakonitostjo celotne stavbe.

Vi se bojite, da po novi zakonodaji ne boste mogli pridobiti uporabnega dovoljenja, če boste hoteli svojo lastnino - apartma prodati. Obstaja več načinov pridobitve uporabnega dovoljenja. Tudi odločba o legalizaciji  ali dovoljenje daljšega obstoja predstavljata uporabno dovoljenje. Najbolj pravo pa je uporabno dovoljenje, kjer je bilo poprej pridobljeno gradbeno dovoljenje, plačani vsi prispevki, gradnja izvedena strokovno in skladno s projektno dokumentacijo ter izdanim gradbenim dovoljenjem, kar med gradnjo nadzira strokovni gradbeni nadzor. V taki situaciji pridobitev uporabnega dovoljenja sploh ni problem.

Resnično upam in vam želim, da je v vašem primeru res tako, v kar pa po vsem zapisanem še vedno dvomim.

K zapisu, da eden od lastnikov že dve leti prodaja stanovanje lahko samo dodam, da so se v zadnjih letih kupci stanovanj zelo opolnomočili z znanjem in informacijami in niti slučajno niso več pripravljeni kupovati nepremičnin, ki nimajo vseh ustreznih listin in dovoljenj.

Vas lepo pozdravljam  in vam želim vse dobro pri izvedbi vseh postopkov.