Soseda se sklicuje na ustni dogovor o služnosti, a dokazov nima - kaj storiti

Pozdravljeni,

s partnerko sva kupila hišo, ki meji na parcelo za hišo, kjer živi starejša gospa. Sklicuje se na dogovorjeno služnost dostopa do njene parcele, in sicer od preteklih lastnikov, ki pa so že pokojni.

V ZK sva preverila in je preko najine parcele, ki je tudi dostop do sosedine hiše, vpisana služnost iz leta 1849 osmim drugim osebam, dotični sosedi pa ne. Dodatno sva opravila poizvedbo za morebitne dodatne služnosti, vendar vpisov ni.

Zanima me, ali jo gospa lahko “doseže” na osnovi ustnih dogovorov? Kaj storiti z naše strani?

Soseda je namreč zelo nadležna, človeški faktor nerganja, ko hodimo po svojem in ji namišljeno kratimo pravico ... Dogaja se namreč, da njeni obiski parkirajo na naši parceli, ko pa spravljamo drva v drvarnico, ki je v naši hiši ob poti do sosede, pa je problem, ker so drva 2 uri tam - na naši parceli …

Hvala za odgovor.

Na splošno ločimo dve obliki služnosti, in sicer stvarno služnost in osebno služnost. Razlika je v služnostnem upravičencu. Pri stvarni služnosti je služnost vezana na nepremičnino in so služnostni upravičenci lastniki nepremičnine. Pri osebni služnosti pa je služnost vezana na določeno osebo in zato preneha s smrtjo služnostnega upravičenca.

Stvarno služnost pridobitve služnostne poti se lahko ustanovi na tri načine, in sicer s sklenitvijo pogodbe, ki se overi pri notarju in vpiše v Zemljiško knjigo, na podlagi sodnih in upravnih odločb, predvsem v primeru, ko svoje nepremičnine brez služnosti ne moremo uporabljati, npr: nujna pot, ali na podlagi priposestvovanja. Služnost je potrebno vpisati v Zemljiško knjigo, in sicer na podlagi enega izmed omenjenih treh načinov.

Iz vašega vprašanja lahko razberemo, da zatrjevana služnost ni vpisana v Zemljiško knjigo in da soseda ni služnostni upravičenec, saj služnost ni bila ustanovljena na podlagi enega izmed zgoraj opisanih načinov. Soseda bi se lahko sklicevala na priposestvovanje, vendar morajo biti tudi za to izpolnjeni pogoji. Pri priposestvovanju gre za ustanovitev služnosti na podlagi zakona in zato vpis v Zemljiško knjigo ni konstitutivne narave, saj služnost nastane, ko so izpolnjeni vsi pogoji. Zakon loči pravo in nepravo priposestvovanje. Pravo priposestvovanje nastopi, ko priposestvovalec v dobri veri izvršuje služnost že vsaj 10 let. Dobroverni priposestvovalec je tisti, ki utemeljeno misli, da služnostno pravico ima oziroma da jo je pridobil na veljaven način. Dobra vera mora obstajati ves čas trajanja priposestvovalne dobe - 10 let. Nepravo priposestvovanje pa nastopi, ko priposestvovalec nima dobre vere in zato zakon določa drugačne pogoje za priposestvovanje. Eden izmed pogojev je, da je priposestvovalec izvrševal služnost na pošten način vsaj 20 let in da lastnik služeče stvari takšni služnosti ni nikoli nasprotoval. Pomembno je tudi, da priposestvovalec nikoli ni izrabil zaupanja lastnika služečega zemljišča ali celo uporabil silo ali zvijačo. Služnost na podlagi priposestvovanja se vpiše v Zemljiško knjigo, ko so izpolnjeni vsi zakonsko določeni pogoji. Služnost se vpiše na podlagi pogodbe o priznanju služnosti ali na podlagi enostranske izjave lastnika služeče nepremičnine, da priznava služnost. Če lastnik služeče nepremičnine služnosti ne priznava, lahko služnostni upravičenec vloži tožbo na ugotovitev služnosti.

Stvarna služnost se izvršuje na način, ki najmanj obremenjuje služečo stvar, torej nepremičnino, po kateri teče pot. Zagotovo je služnost poti namenjena samo dostopu do parcele služnostnega upravičenca in ni namenjena parkiranju, odlaganju in drugim stvarem, razen če je služnost v ta namen ustanovljena. Prav tako služnostni upravičenec nima pravice prepovedovati uporabe služnostne poti lastniku služeče nepremičnine, vendar pa mora lastnik pri svoji rabi upoštevati pravice služnostnega upravičenca.

Predlagamo, da se s sosedo pogovorite in jo pozovete, naj se izkaže s temeljem pridobitve služnosti. Dokler služnost ni izkazana, v izvrševanju svoje lastninske pravice niste omejeni, če le ne oziroma dokler ne posegate v pravice drugih.

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z nakupom in prodajo nepremičnine, predkupno pravico, zemljiškoknjižnimi postopki, zaznambami v zemljiški knjigi, pravicami in obveznostmi, ki jih imate kot etažni lastnik v večstanovanjski stavbi, najemniškimi razmerji, služnostnimi pravicami na zemljišču, dedovanjem nepremičnin, urejanju odnosov med mejaši in podobnimi problemi?

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.