Svetovalnica: Kaj sodi pod uporabno površino stanovanja

Spoštovani,

54. člen PZDDV določa znižano davčno stopnjo (9,5 %), če ima stanovanje v večstanovanjski stavbi manj kot 120 m2 uporabne površine. Uporabna površina je seštevek površine bivalnih prostorov. 

• Zanima me, ali se kot uporabna površina šteje tudi terasa, ki je odprta z dveh strani in ima nadstrešek?
• Prav tako me zanima, ali se kot uporabna površina upoštevajo tudi skupni prostori (npr. tehnični prostor, skupna pralnica)?
• Ali se hodnik in notranje stopnišče upoštevata pod uporabno površino?
• Ali je odgovor na zgornja vprašanja kaj drugačen, če gre za dvostanovanjski objekt - novogradnja, ki ne presega 250 m2?
• Ali se uporabna površina razlikuje od neto površine?

Najlepša hvala za odgovore in lep pozdrav.

Lepo pozdravljeni. 

Obračun davka na dodano vrednost opredeli Pravilnik o izvajanju Zakona o davku na dodano vrednost, podrobneje za Stanovanja in druge objekte, ki so del socialne politike 54. člen. Za stanovanja, stanovanjske in druge objekte, namenjene za trajno bivanje, ter dele teh objektov, če so del socialne politike, vključno z gradnjo, obnovo oziroma popravili, se obračunava nižja stopnja DDV, torej 9,5 %. Med te objekte sodijo stanovanjski objekti, tudi njihovi deli, če so namenjeni za trajno bivanje in so del socialne politike. Sem sodijo tudi stanovanjske stavbe za posebne namene, vključno s pripadajočimi deli teh objektov, in sicer pod pogojem, da je njihova dobava, gradnja, obnova ali popravilo zaračunana neposredno investitorju.

Kadar govorimo o stanovanjskih stavbah za posebne namene, se za pripadajoče dele objektov, za katere se obračunava nižja stopnja DDV, štejejo individualni prostori ter skupni prostori ali gradbeni elementi ali instalacije, naprave in oprema teh objektov in sicer takrat, kadar so ti deli zaradi trajnega bivanja v souporabi stanovalcev in v skupni lasti lastnikov stanovanj ali stanovanjskih stavb za posebne namene v tem objektu. 

K pripadajočim delom stavb za posebne namene ne sodijo individualni prostori, naprave in oprema športnih, fitnes in drugih objektov, namenjenih za sprostitev.

Stanovanjske stavbe za posebne namene so naprimer stavbe, namenjene začasnemu reševanju stanovanjskih potreb socialno ogroženih, stavbe za bivanje starejših, študentov, otrok, kakor so dijaški in študentski domovi, delavski domovi, domovi za starejše, domovi za terapevtske skupine, zavetišča za brezdomce, vzgojni domovi, domovi za skupnosti ter druge stavbe, namenjene za izvajanje socialno varstvenih programov, ki vključujejo nastanitev.

Stanovanje je del socialne politike, če v večstanovanjski stavbi ne presega 120 m2 ali v enostanovanjski stavbi ne presega 250 m2 uporabne površine stanovanjskega objekta. Uporabna površina je seštevek površine bivalnih prostorov.

Za ugotavljanje pogojev, kaj je uporabna površina, se za natančnejšo razmejitev enostanovanjskih in večstanovanjskih stavb upošteva klasifikacija vrst objektov (CC-SI), ki je uvedena na podlagi predpisov o graditvi objektov. Za natančnejšo opredelitev uporabne površine pa podrobnejši način določanja in evidentiranja površine stavbe ter površine dela stavbe, kot je uveden na podlagi predpisov o evidentiranju nepremičnin. 

Če so stanovanja ali stanovanjske stavbe za posebne namene sestavni del poslovnih stavb ali stanovanj, za katere ni mogoče obračunati nižje stopnje DDV, se obračun nižje stopnje DDV uporabi v pripadajočem deležu.

Nižja stopnja DDV se uporabi tudi za obnovo in popravila zasebnih stanovanj, razen materialov, ki so bistven del vrednosti  dobave. Če v vrednosti obnove in popravil stanovanjskih objektov ali njim pripadajočih delov, ki niso del socialne politike, vrednost dobavljenih materialov presega 50% celotne vrednosti opravljene storitve brez DDV, se šteje, da gre za dobavo blaga in ne za opravljanje storitev obnove in popravil. 

Po nižji stopnji se torej DDV obračunava od obnove in popravil stanovanjskih objektov ali njim pripadajočih delov, kadar so zaračunani neposredno investitorju, ne pa tudi od dobave in gradnje teh objektov.

Sedaj pa še odgovori na vaša vprašanja. Pri delitvi, kaj je uporabna površina, je v praksi veliko zadreg, saj nimamo poenotenih načinov izračunavanja površin v posameznih fazah od projektiranja do evidentiranja stavbe. Površine, ki jih opredelimo projektanti v samem projektu, ko se pridobiva gradbeno kot tudi uporabno dovoljenje in površine, ki so opredeljene pri evidentiranju stavbe v kataster nepremičnin, se namreč razlikujejo. Žal kljub pozivom stroke pristojno ministrstvo ne poenoti teh pravil.

Načeloma pa se pri evidentiranju stavbe v kataster nepremičnin terasa naj ne bi opredelila kot uporabna površina, ampak bo vključena v skupno površino etažne lastnine. Skupni prostori,  če niso del etažne lastnine, saj so v skupni uporabi, se v uporabno površino etažne lastnine, ne bodo všteli. Za hodnik in notranje stopnišče velja enako, če sta v skupni rabi in ne v okviru posamezne etažne lastnine, se v uporabno površino stanovanja ne bodo všteli. Notranji hodniki in tehnični prostor v okviru stanovanja oziroma tudi enostanovanjske hiše pa so všteti v uporabno površino.

PREBERITE ŠE: SVETOVALNICA: KAKO SE OBRAČUNA DAVEK OD PREMOŽENJA ZA VELIKO HIŠO

Če gre za dvostanovanjski objekt bo nižja stopnja DDV obračunana v primeru, da je ta objekt ustrezno razdeljen z etažno lastnino in tukaj ni nobene razlike od tro ali večstanovanjskega objekta. Posamezno stanovanje ne sme presegati 150 m2 uporabne površine.

Kot že zgoraj omenjeno, SIS ISO standard 9836, po katerem projektanti še vedno določamo površine pri projektiranju, navaja bruto tlorisno površino, površino med obodnimi stenami, uporabno površino, površino konstrukcijskih elementov ter  zazidano površino.

Neto tlorisna površina je površina med navpičnimi elementi, ki omejujejo prostor. Računa se s svetlimi dimenzijami dokončane stavbe, merjenimi v nivoju tal, brez obrob, pragov. V neto tlorisno površino so vključeni tudi elementi, ki jih je mogoče demontirati, npr. predelne stene, cevi in kanali za napeljave. V neto tlorisno površino niso vključene površine konstrukcijskih elementov, okenskih in vratnih odprtin ter niš v elementih, ki omejujejo prostor. Neto tlorisna površina se deli v uporabno površino, tehnično površino, komunikacijsko površino.

Uporabna površina po SIST 9836 je tisti del neto tlorisne površine, ki ustreza namenu in uporabi stavbe. Uporabna površina se določi za vsako etažo posebej.

Uporabne površine se razvrščajo po namenu stavbe in njihovi uporabi, po navadi so razdeljene na uporabne površine glavnih in pomožnih prostorov. Delitev uporabne površine glavnih in pomožnih prostorov je odvisna od tega, ali je prostor sestavni del primarnega namena stavbe ali prostor le-temu služi. V fazi projektiranja uporabne površine sicer ne določamo, določamo pa bruto in neto tlorisno površino prostorov v stavbi.

Pravilnik o vodenju podatkov katastra nepremičnin, na podlagi katerega se stavba evidentira v kataster nepremičnin, določa podrobnejši način merjenja prostorov, izračun neto tlorisne površine dela stavbe in površine prostorov ter način določitve uporabne površine dela stavbe. Uporabna površina se  v tem primeru določi tako, da se sešteje površine prostorov, ki se uporabljajo za enak namen kot del stavbe. Uporabna površina dela stavbe, ki leži v več etažah, je vsota površin prostorov v vseh etažah, ki se uporabljajo za enak namen kot del stavbe. 

Uporabna površina se računa za vse površine, če je strop nad to površino enak ali višji od 1,6 metra.

Uporabna površino, kot jo določa SIST ISO standard, se razlikuje od uporabne površine, ki se določa skladno z Zakonom o evidentiranju v kataster nepremičnin oziroma Pravilnikom o vodenju podatkov katastra nepremičnin, na podlagi katerega se stavba evidentira v kataster nepremičnin.

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z upravnimi postopki, pridobivanjem lokacijske informacije, projektnih in drugih pogojev, gradbenega dovoljenja, o izdelavi projektne dokumentacije pa tudi o možnostih legalizacije nelegalno in neskladno zgrajenih objektov ter o pridobivanju uporabnega dovoljenja ali drugih podobnih problemih s področja gradbeno-prostorske zakonodaje?

Vprašanja za svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Gradbena zakonodaja.