Svetovalnica: Kako ukrepati ob zavajanju nadzornika in nepremičninske agencije

Spoštovani!

Na vas se obračam po nasvet, ker imam težavo z ureditvijo potrebne dokumentacije pri urejanju uporabnega dovoljenja. Gradbeno dovoljenje smo pridobili leta 2010 in tudi začeli z gradnjo enostanovanjske hiše. S fazo obrtniških del (keramika, beljenje ...) smo zaključili leta 2016. Zaradi nastalih težav z vselitvijo nismo hiteli. V lanskem letu pa smo želeli pridobiti uporabno dovoljenje, zato smo kontaktirali nadzornika in začeli vse potrebne postopke. Izvedli smo geodetske izmere in vpis v kataster. Zalomilo se je pri urejanju dokumentacije, potrebne za vlogo za uporabno dovoljenje, saj nam je nadzornik konstantno obljubljal ter prestavljal roke, do katerega naj bi dokumentacijo pripravil. Ker je preteklo že veliko preveč časa, mi pa bi radi zadevo uredili in se tudi vselili, vas sprašujem, kako lahko dokumentacijo uredimo sami, če sploh lahko? Ali lahko sami prevzamemo odgovornost kot izvajalec in nadzornik? Oziroma kaj nam svetujete v tem primeru, da je najbližja pot do pridobitve uporabnega dovoljenja? Namreč na nadzornika in konstantno prestavljanje rokov ne želimo več čakati.

Za nasvet se vam lepo zahvaljujem.

Lep pozdrav,

Branko

---

Pozdravljeni,

pred tremi leti sem prek agencije kupila stanovanje v večstanovanjski hiši. Ker sem prvič kupovala stanovanje, nisem vedela, na kaj vse moram biti pozorna in sem verjela agenciji. Izkazalo se je, da hiša ni legalizirana, ima samo uporabno dovoljenje. V hiši smo trije lastniki in ena najemnica oz. lastnik trdi, da se papirji urejajo, česar pa ne verjamem.

Zanima me, kaj se da narediti in ali lahko kako postopam proti agenciji, ker so mi prodali takšno stanovanje.

V ZK sem se lahko vpisala.

Hvala za odgovor in lep pozdrav,

 Doroteja

Lepo pozdravljena, spoštovani Branka in Doroteja.

Danes sta na vrsti popolnoma različni vprašanji. Branko bi rad prišel do uporabnega dovoljenja in ima težave pri sodelovanju nadzornika, Doroteja pa želi nasvet glede zavajanja nepremičninske agencije.

Branko je gradbeno dovoljenje pridobil leta 2010, ko je tudi začel z z gradnjo enostanovanjske hiše. Gradnja je bila zaključena leta 2016, vendar se takrat v hišo še niso vselili. Leta 2021 pa je želel pridobiti uporabno dovoljenje, zato je kontaktiral nadzornika ter izvedel postopke vpisa stavbe v kataster. Težava je nastala pri urejanju dokumentacije, očitno je dokumentacijo pripravljal nadzornik, ki pa se rokov ni držal. Branka zanima, ali lahko uredi sam. Ali lahko sam prevzame odgovornost kot izvajalec in nadzornik. Branko na nadzornika ne želi več čakati.

Doroteja je pred tremi leti preko nepremičninske agencije kupila stanovanje v večstanovanjski hiši. Ker je kupovala stanovanje prvič, ni vedela, na kaj vse mora biti pozorna in je slepo verjela agenciji. Doroteja pravi, da hiša ni legalizirana, saj ima samo uporabno dovoljenje. V hiši so trije etažni lastniki in nekdo od njih trdi, da se papirji urejajo, o čemer pa Doroteja dvomi. Zanima jo, kaj se da narediti in ali lahko kako postopa proti agenciji, ker so mi prodali neurejeno stanovanje.

Najprej naj odgovorimo Branku. Branko od 2021 živi v hiši, ki je zgrajena skladno z gradbenim dovoljenjem iz leta 2010. Skladno z gradbenim zakonom se lahko stavba uporablja skladno z dovoljeno namembnostjo po tistem, ko pridobi uporabno dovoljenje. Torej je sedaj skrajni čas, da Branko to res uredi. Je pa vprašanje, če je obligacija pridobitve uporabnega dovoljenja res naloga in obveznost nadzornika. Morda se je Branko tako res dogovoril v pogodbi o nadzoru, res pa je tudi, da je od gradnje do  sedaj, ko želi oddati zahtevek za pridobitev uporabnega dovoljenja, minilo res veliko časa. Kakor koli, ker se približuje 1. 6. 2022, ko se začne uporabljati nov Gradbeni zakon – GZ-1, je smiselno, če Branko pri zahtevku za pridobitev uporabnega dovoljenja upošteva določbe prenovljenega zakona. V 80. členu novi GZ-1 navaja, da je po končanju gradnje treba pridobiti uporabno dovoljenje. Podobno kot že dosedanji gradbeni zakon, pa novi GZ-1 v istem členu navaja tudi, da, če zaradi smrti udeležencev pri graditvi, starosti objekta, prenehanja poslovanja, stečaja ali drugih okoliščin ni mogoče predložiti dokazila o zanesljivosti objekta, se dokazovanje izpolnjevanja bistvenih zahtev dokazuje z izjavo, ki jo lahko podata projektant, nadzornik ali izvajalec ter njihov pooblaščeni strokovnjak. Torej Branko lahko poišče namesto nadzornika nekoga drugega, ki zaradi drugih okoliščin poda izjavo o dokazovanju bistvenih zahtev. Sam Branko, če ne izpolnjuje pogojev za takega pooblaščenega strokovnjaka, tega ne more izvesti.

Če gre pri Branku za enostanovanjsko hišo, potem novi GZ-1 prinaša nekatere poenostavljene določbe pridobitve uporabnega dovoljenja. V tem primeru lahko uporabi, če zanj veljajo določbe V. poglavja, ki obravnava Uporabno dovoljenje za obstoječe objekte. 149. člen še posebej določa, kako do uporabnega dovoljenja po zakonu za obstoječe enostanovanjske stavbe.

Šteje se, da imajo uporabno dovoljenje po tem zakonu enostanovanjske stavbe, ki

so bile zgrajene na podlagi gradbenega dovoljenja in z morebitnimi dopustnimi manjšimi odstopanji pred 1. junijem 2018, če zanje ni bil izrečen inšpekcijski ukrep in če so vpisane v kataster nepremičnin.

Branko kot lastnik objekta bo moral izkazati, da je bila enostanovanjska stavba zgrajena v skladu z gradbenim dovoljenjem in z morebitnimi dopustnimi manjšimi odstopanji z izjavo pooblaščenega strokovnjaka, ki to potrjuje. Torej tudi tukaj potrebuje Branko pooblaščenega strokovnjaka. Ta je po gradbenem zakonu pooblaščeni arhitekt, pooblaščeni krajinski arhitekt, pooblaščeni inženir ali druga pooblaščena oseba s področja arhitekture, krajinske arhitekture, gradbeništva, elektrotehnike, strojništva, tehnologije, požarne varnosti ter geotehnologije in rudarstva, ki je vpisana v ustrezni imenik v skladu s svojimi poklicnimi nalogami po zakonu, ki ureja arhitekturno in inženirsko dejavnost.

Glede na zahtevek bo upravni organ izdal odločbo, da ima stavba uporabno dovoljenje po samem zakonu. GZ-1 prinaša tudi novost, da se šteje, da je objekt vpisan v kataster nepremičnin, če je zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja priloženo dokazilo, da je vložena zahteva z elaboratom za vpis podatkov v kataster nepremičnin v skladu z zakonom, ki ureja kataster nepremičnin.

Pri Doroteji pa gre najbrž za dejstvo, da ima stavba samo gradbeno dovoljenje, ne pa uporabnega dovoljenja za večstanovanjski objekt. Tako stanje je pogosto, saj so iz enostanovanjskih in dvostanovanjskih objektov nastali večstanovanjski objekti brez ustrezne dokumentacije. Doroteja lahko postopa proti nepremičninski agenciji, vendar bo to morala storiti po pravni poti preko civilne tožbe in v tem postopku predvsem dokazati, da je zaradi tega na škodi. Vsekakor svetujem, da se vsi etažni lastniki, kamor sodi tudi Doroteja, sestanejo ter se pogovorijo, na kakšen način poteka ureditev dokumentacije. Morda se je postopek začel še preden je eno od stanovanj kupila Doroteja. Potrebno pa je, da se z legalizacijo stavbe strinjajo vsi etažni lastniki.

 Obema, Branku in Doroteji iskreno želim, da čim prej uredita nastale zaplete.

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z upravnimi postopki, pridobivanjem lokacijske informacije, projektnih in drugih pogojev, gradbenega dovoljenja, o izdelavi projektne dokumentacije pa tudi o možnostih legalizacije nelegalno in neskladno zgrajenih objektov ter o pridobivanju uporabnega dovoljenja ali drugih podobnih problemih s področja gradbeno-prostorske zakonodaje?

Vprašanja za svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Gradbena zakonodaja.