Svetovalnica: Sosedovi Airbnb najemniki nam povzročajo težave - kako lahko ukrepam?

Spoštovani,

imam probleme s sosedoma, ki imata Airbnb.

Naša atrijska hiša je oddaljena od njihove meje pri enem 2,5 m, pri drugem 4 m. Letos, ko so se sprostili koronski ukrepi, imava z možem pravo norišnico. Gosti prihajajo, odhajajo, tudi z otroki, ki so pravi divjaki in to pred najinimi bivalnimi prostori (kuhinja, hodnik, vhod, dnevna soba, atrij), ker smo ravno vmes med obema. Ironično je, da svojim gostom nudita mir, diskretnost, varnost ... Eden si je celo omislil nogometno igrišče, tik pred najinim kuhinjskim oknom. Ko sem ga opozorila, je rekel, da lahko na svoji zemlji dela, kar hoče. Žoga pa nima meje in gre povsod po najinem nasadu, hiši, avtomobilu. Ko sva z možem postavila tablo z napisom, da želiva mir in diskretnost (tudi v angleščini), je tablo prikril z golom.

Ko sta si oba omenjena soseda preurejala spodnje prostore za Airbnb, sta mi zatrjevala, da jih bosta uporabljala za svoje potrebe, ker sta dobro vedela, da bi bila proti. Dobesedno sta naju izigrala na lažnivi in hinavski način. 40 let sva z možem imela mir, dokler se ni priselil eden od sosedov. Kmalu bova stara 70 let. Javila sem tudi na Airbnb, da je ta dejavnost neprimerna, a še čakam na odgovor ... Kaj še lahko storim?

Hvala za odgovor in lepo pozdravljeni!

Pozdravljeni,

hvala za vaše vprašanje, ki odpira zanimivo temo in naslavlja problematiko v zvezi z oddajanjem stanovanj, hiš ali njihovih delov preko platform za kratkoročno oddajanje nepremičnin, kot sta Airbnb in Booking. 

V Sloveniji lahko fizična oseba, ki želi oddati v najem stanovanje, hišo ali samo del stanovanja ali hiše, opravlja to dejavnost na dva načina, in sicer kot registrirani sobodajalec ali pa kot samostojni podjetnik, ki ima registrirano dejavnost. V vsakem primeru je potreben vpis v Poslovni register Slovenije, obstaja pa med njima razlika, saj gre pri registriranem sobodajalcu za občasno opravljanje dejavnosti (skupno ne več kot 5 mesecev v koledarskem letu), prav tako pa obstaja omejitev glede kapacitet (do 15 ležišč). Samostojni podjetnik pa to dejavnost opravlja v okviru svoje registrirane dejavnosti. Kakorkoli že, vaša soseda morata biti vpisana v Poslovni register Slovenije, saj v nasprotnem primeru oddajata stanovanje nezakonito in v tem primeru lahko posreduje inšpekcija, zato predlagam, da najprej preverite to.

Ker v vašem primeru ne gre za etažno lastnino oziroma večstanovanjsko zgradbo, vaša soseda ne potrebujeta vašega soglasja. Iz vašega vprašanja izhaja, da gre za samostojne hiše, z vsemi potrebnimi dovoljenji in zadostnim odmikom od mej z vašo parcelo. Vsekakor razumem vašo frustracijo glede gostov, ki prihajajo in odhajajo, vendar dokler povzročajo hrup v mejah, ki so krajevno sprejemljive in pričakovane, žal težko kakorkoli ukrepate. Lahko sicer govorimo o imisijah, ki jih povzroča hrup, vendar otroško vpitje, tekanje po zelenici ter prihode in odhode gostov težko opredelimo kot imisijo, ki bi bila prepovedana. Morda gre za imisijo, ki je prepovedana le, če glede na naravo in namen nepremičnine presega krajevno običajno mero ali povzroča znatnejšo škodo. Torej, če menite, da vam sosed z oddajo stanovanj povzroča škodo, lahko vložite posebno imisijsko tožbo in z njo zahtevate prepoved nadaljnjega vznemirjanja.

Navajate, da ste se obrnili tudi na platformo Airbnb, ki se v zadnjih letih intenzivno zavzema za vzpostavitev ravnotežja med turisti in lokalnim prebivalstvom, zato je pri večini nepremičnin, ki se oddajajo, dodan hišni red in oznaka, ali je nastanitev primerna za zabave ali ne. Prav zaradi tega tudi resno obravnava vse pritožbe in potencialno sankcionira tako goste kot gostitelje. Ker v vašem primeru ne gre za zabave, ki bi se odvijale pozno v noč, ampak za »normalno rabo« namestitev, dvomim, da bodo kakorkoli ukrepali. Žal ste se znašli med dvema sosedoma, ki želita svojo namestitev oddajati in verjamem, da je za vas situacija izredno moteča. Predlagam, da se s sosedoma poskušate pogovoriti in se dogovoriti za določena pravila obnašanja, kot je recimo hrup po 22. uri, metanje žoge pod vašim oknom ipd., ki bi jih vaša soseda lahko vnesla v svoj hišni red in bi gostje vnaprej vedeli, kakšna so pravila ter rezervirali namestitev le, če bi jim tak hišni red odgovarjal.

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z nakupom in prodajo nepremičnine, predkupno pravico, zemljiškoknjižnimi postopki, zaznambami v zemljiški knjigi, pravicami in obveznostmi, ki jih imate kot etažni lastnik v večstanovanjski stavbi, najemniškimi razmerji, služnostnimi pravicami na zemljišču, dedovanjem nepremičnin, urejanju odnosov med mejaši in podobnimi problemi?

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.