Kako pridobiti uporabno dovoljenje po novem gradbenem zakonu

Pozdravljeni,

zanima me, kako je z uporabnim dovoljenjem v našem primeru.

Leta 2015 smo kupili dokončano atrijsko hišo, 112 m2 + 55 m2 garaže. Gradbeno dovoljenje je iz l. 2004, vseljena je bila 2007. Vse je vpisano v ZK.

Radi bi pridobili še uporabno dovoljenje, da bo vse po pravilih. Nekaj se govori, da bo po novem Gradbenem zakonu to poenostavljeno, nikjer pa ne najdem ničesar konkretnega o tem.

 Hvala za odgovor in lep pozdrav.

Zlato

---

Lepo pozdravljeni,

pregledal sem vse na to temo, vendar ne najdem jasnega odgovora na svoje vprašanje.

Z ženo kupujeva hišo, ki ima gradbeno dovoljenje z datumom 25. 3. 2003, hiša je bila dokončana in vseljena 15. 5. 2004.

Nepremičninska agentka trdi, da ta hiša ne rabi uporabnega dovoljenja, vendar sem po branju zakona o gradnji precej v dvomih.

Bi se dalo to razjasniti, ali hiše zgrajene in vseljene pred 1. 6. 2018 res ne rabijo uporabnega dovoljenja?

S spoštovanjem,

Vauhnik

Spoštovana bralca,  

Oba posredujeta vprašanja na temo uporabnega dovoljenja za stanovanjske hiše, zato odgovarjam skupaj.  

Gospod Zlato želi pridobiti uporabno dovoljenje za atrijsko stanovanjsko hišo, zgrajeno 2004, vseljeno leta 2007, vendar ne ve, kako je s tem po novem.

G. Vauhnika zanima, ali je res, da naj bi hiše pred letom 2018 ne potrebovale uporabnega dovoljenja. Kupuje hišo, zgrajeno 2004, je v dvomih glede uporabnega dovoljenja, ki ga hiša nima, njegova nepremičninska agentka pa trdi, da to ni potrebno za stavbe, zgrajene pred 1. 6. 2018.

Vprašanja so na mestu, ker smo sedaj ravno v nekem obdobju sprememb, bodo prav gotovo zanimiva za širše bralstvo.

V Uradnem listu je bil konec prejšnjega leta objavljen novi Gradbeni zakon – GZ-1, ki je začel veljati 31. 12. 2021, vendar se začne uporabljati 1. 6. 2022. Do tega datuma je še vedno v uporabi Gradbeni zakon – GZ, ki ga uporabljamo že od 1. 6. 2018 – torej že tri leta in pol.

PREBERITE ŠE: SPREJET NOV GRADBENI ZAKON, KI ZAČNE VELJATI S KONCEM LETA

V GZ je področje uporabnih dovoljenj opredeljeno v 68. členu, določbe veljajo za vse objekte enako in ni nobenih izjem.

V novem GZ-1 pa je področje pridobivanja uporabnega dovoljenja opredeljeno v 80. členu, določene pa so tudi izjeme v 147., 148. in 149. členu. Kar nekaj zadev je poenostavljenih, zato morda velja počakati na začetek uporabe novega gradbenega zakona. Ta na splošno določa, da je potrebno po  dokončanju gradnje za vsak objekt pridobiti uporabno dovoljenje. Zahtevo za izdajo uporabnega  dovoljenja mora investitor vložiti  najpozneje v  30 dneh potem, ko je s strani izvajalca ali nadzornika obveščen, da je  gradnja  končana. Če investitor v predpisanem roku ne vloži zahteve za izdajo  uporabnega  dovoljenja, lahko to vlogo na upravni organ vloži izvajalec, nadzornik  ali  tudi druga  oseba,  ki  je lastnik  ali  imetnik  stvarnih  pravic  na  nepremičnini. Zahtevku bo še vedno potrebno priložiti projektno  dokumentacijo  izvedenih  del - PID,  z  označenimi odstopanji  od  dokumentacije  za  pridobitev  gradbenega  dovoljenja  in  projektne  dokumentacije  za  izvedbo  gradnje. Sestavni del PID-a  je podpisana  izjava  projektanta  in  vodje projektiranja  projekta PID ter  nadzornika  in  vodje nadzora. Ti navedejo v izjavi,  da  so  dela  izvedena  skladno  z  izdanim  gradbenim dovoljenjem. Če so izvedena odstopanja od gradbenega dovoljenja, ki vplivajo na mnenja mnenjedajalcev, iz faze projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja, je v takem primeru potrebno pridobiti nova mnenja na končno, zgrajeno in spremenjeno stanje ter ta vlogi priložiti. Sestavni del vloge je tudi kot že dosedaj dokazilo  o  zanesljivosti  objekta- DZO,  ki vsebuje   podpisano  izjavo  nadzornika  in  vodje  nadzora ter  izvajalca  in  vodje  gradnje. S to izjavo  podpisani dokazujejo,  da  objekt glede  na  namen,  vrsto,  velikost,  zmogljivost,  predvidene  vplive in  druge  značilnosti  v  celoti  izpolnjuje  bistvene  in  druge  zahteve ter je skladen z izdanim gradbenim dovoljenjem.

Dokazilo o zanesljivosti objekta pa v primeru pridobivanja uporabnega dovoljenja za enostanovanjske hiše ne bo zahtevano, tukaj velja izjema. Pri enostanovanjskih stavbah bo potrebno vlogi priložiti samo izjavo  nadzornika in  vodje  nadzora,  da  so  dela  dokončana  v  skladu  z  izdanim gradbenim  dovoljenjem  in  projektno  dokumentacijo  za  izvedbo gradnje ter da objekt izpolnjuje bistvene zahteve. Določena izjema za enostanovanjske hiše velja tudi v primeru, da še ni izveden in dokončan fasadni ovoj stavbe. To pomeni, da  se  v prej omenjeni izjavi nadzornika in vodje nadzora  izpolnjevanje bistvenih zahtev ne nanaša na toplotni fasadni ovoj. Investitor bo uporabno dovoljenje za enostanovanjsko stavbo lahko dobil, vendar bo moral v treh letih fasadni ovoj tudi končati. Gradbeni zakon ne določa sankcij za investitorje, ki morda tega v določenem roku ali sploh nikoli ne bodo izvedli.

Za vsako zgrajeno stavbo ali gospodarsko infrastrukturo pa bo potrebno vlogi za uporabno dovoljenje priložiti  dokazilo  o  vloženi  zahtevi  za  vpis  objekta  v  kataster  nepremičnin  oziroma  v kataster gospodarske  javne  infrastrukture.

Za g. Zlata pa je morda zanimiv 148. člen, ki določa uporabno dovoljenje za obstoječi objekt z gradbenim dovoljenjem. Če  je  bila  gradnja  z  dopustnimi  odstopanji  izvedena pred  1.6.2022,  lahko g. Zlato  pri  upravnem  organu  vloži  zahtevo  za  izdajo  uporabnega dovoljenja v skladu z GZ-1. Za  pripravo  dokumentacije,  ki  se  priloži  zahtevi  za izdajo  uporabnega  dovoljenja  se  uporabljajo  predpisi,  ki  so  veljali  v  času  gradnje  objekta,  ali  predpisi,  veljavni  v  času  izdaje  uporabnega  dovoljenja,  če  je  to  za vlagatelja zahteve ugodnejše.

Za g. Vauhnika bo morda uporaben 149. člen  novega gradbenega zakona GZ-1, ki določa pogoje za uporabno dovoljenje po zakonu za obstoječe enostanovanjske stavbe. Šteje se namreč, da  imajo uporabno  dovoljenje  po  GZ-1 vse enostanovanjske stavbe, ki  so  bile  zgrajene  na  podlagi  gradbenega  dovoljenja  in  z morebitnimi  dopustnimi  manjšimi  odstopanji  iz GZ-1 pred 1.  junijem 2018, če  zanje ni bil izrečen inšpekcijski ukrep in so vpisane v kataster nepremičnin.

Lastnik takega objekta  izkaže,  da  je  bila  enostanovanjska stavba  zgrajena  v  skladu  z  gradbenim  dovoljenjem  in  z  morebitnimi  dopustnimi  manjšimi  odstopanji  z  izjavo  pooblaščenega strokovnjaka, ki to potrjuje. V  postopku, ki ga vodi upravni organ, ni  stranskih udeležencev. Šteje  se,  da  je  objekt  vpisan  v  kataster  nepremičnin, če  je  zahtevi  za  izdajo  uporabnega  dovoljenja  priloženo  dokazilo,  da  je  vložena  zahteva  z  elaboratom  za  vpis  podatkov v  kataster  nepremičnin. Zlasti g. Vauhnik pa naj bo pozoren, da izjema 149. člena GZ-1 velja samo za enostanovanjske hiše, v primeru dvostanovanjskih hiš to ne bo mogoče, prav tako pa je pomembno, da se določila, ki jih zgoraj navajam, lahko uporabijo po 1. 6. 2022. Torej ne drži, da stavbe, zgrajene pred 1. 6. 2018, ne potrebujejo uporabnega dovoljenja, poenostavljen je postopek pridobitve potrdila, da ima taka stavba uporabno dovoljenje po zakonu. Pri tem ne smemo spregledati, da mora vbiti taka stavba zgrajena skladno z gradbenim dovoljenjem, kar bo moral pooblaščeni strokovnjak tudi potrditi. Pooblaščeni strokovnjak  je po GZ-1 pooblaščeni arhitekt, krajinski arhitekt ali pooblaščeni inženir, ki je vpisana v ustrezni imenik v skladu s svojimi poklicnimi nalogami po zakonu, ki ureja arhitekturno in inženirsko dejavnost.

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z upravnimi postopki, pridobivanjem lokacijske informacije, projektnih in drugih pogojev, gradbenega dovoljenja, o izdelavi projektne dokumentacije pa tudi o možnostih legalizacije nelegalno in neskladno zgrajenih objektov ter o pridobivanju uporabnega dovoljenja ali drugih podobnih problemih s področja gradbeno-prostorske zakonodaje?

Vprašanja za svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Gradbena zakonodaja.