Izvajalec ne izroči uporabnega dovoljenja za novogradnjo - kaj lahko storimo

Pozdravljeni,

imam dokončano montažno hiško s prevzemnim zapisnikom. Nadzornik je ves čas spremljal gradnjo. Ta je bila izvedena na ključ, sedaj pa od projektanta in izvajalca ne dobim potrebne dokumentacije. V objekt sem se vselil, sicer bi bila z ženo brezdomca.

Spor se je pojavil zaradi neplačila nekaterih neodpravljenih napak ob prevzemu in nezagonu prezračevanja. Gre za majhno vsoto proti celotni plačani investiciji.
Imam PZI in načrte. Končna izvedba ne odstopa od prvotnih za gradbeno dovoljenje vloženih dokumentov.

Kaj lahko naredim?

Hvala za odgovor.

---

Pozdravljeni,

imam vprašanje glede uporabnega dovoljenja.

Z dekletom sva kupila novogradnjo, ki je nisva gradila sama. Rok za dokončanje je bil 30. 10. 2021. Hiša se je dokončala v roku in zdaj bi nama investitor novogradnje moral izročiti uporabno dovoljenje. V glavni kupoprodajni pogodbi je zapisano, da prodajalec kupovalki zagotavlja pridobitev uporabnega dovoljenja v roku 2 mesecev od dokončanja objekta. Torej bi ga morala dobiti do konca decembra 2021. Sicer ga je dvignil v decembru in ga ima pri sebi, ni pa ga izročil nama.

Kaj to pomeni in kako naj ravnava midva kot kupca?

Lp

Lepo pozdravljena, spoštovani Marjan in spoštovani bralec. 

Kot mnogo vprašanj, se tudi vajini nanašata na zaključni del gradnje, to je pridobitev uporabnega dovoljenja.

Vedno večje zavedanje o odgovornosti vseh udeležencev pri gradnji prinaša tudi dejstvo, da je uporabno dovoljenje kot zaključni dokument tudi pri enostanovanjski hiši še kako pomembna listina. Vendarle ne smemo pozabiti, da so udeleženci pri graditvi, kot jih navaja gradbeni zakon štirje: investitor, projektant, izvajalec ter nadzornik. To pomeni, da vsak od njih nosi svoj del odgovornosti, ki so v gradbene zakonu natančno opisane. To poudarjam, ker se včasih investitorji ne zavedajo, da tudi oni nosijo svoj del odgovornosti. Ena od zelo pomembnih obveznosti je, da morajo biti dogovori med udeleženci sklenjeni v pisni obliki, to pomeni, da imate spoštovani g. Marjan kot investitor s projektantom, kot izvajalcem, pa tudi nadzornikom, sklenjeno pogodbo, v kateri je zapisano, kaj so pogodbene obveznosti vsakega od vas. Pišete, da imate prevzemni zapisnik, predvidevam, da so v njem navedene ugotovitve glede nastalih napak in tudi kdo ima dolžnost te napake odpraviti, v kakšnem času in kdo krije stroške odprave napak. Zapišete, da gre za majhno vsoto proti celotni plačani investiciji, imate projekt za izvedbo – PZI. Pišete, da sploh ne gre za odstopanja od projekta za gradbeno dovoljenje, predvidevam, da najbrž tudi ne od projekta za izvedbo. Problem se je pojavil pri prevzemu prezračevanja, ko ni prišlo do zagona.

Predvidevam, da ste nastali zaplet že rešili na sestanku, kjer bi morala načeloma biti udeležena tako nadzornik kot izvajalec prezračevanja, če je šlo za napako pri projektu, pa tudi projektant prezračevanja. Ugotovitve bi morale biti zapisane v primopredajni zapisnik, v katerem predvidevam, da izvedenega prezračevanja še niste prevzeli, saj ni bilo ustrezno zaključeno. Izvajalec je za izvedeno izvedbo dolžan predati dokazilo o zanesljivosti objekta, torej med ostalimi deli stavbe, tudi za segment prezračevanja. O vsebini dokazila smo pisali že večkrat, naj v tem odgovoru ponovim, da mora dokazilo o zanesljivosti objekta podpisati izvajalec kot poslovni subjekt, pa tudi njegova odgovorna oseba, ki je dela vodila. Dokazilo o zanesljivosti objekta mora podpisati tudi nadzornik, pa tudi iz njegove strani odgovorna oseba, ki vodi ali skupna ali posamezno vrsto del.

V noveli gradbenega zakona- GZ-1, ki se uporablja od 1. 6. 2022, za enostanovanjske hiše za pridobitev uporabnega dovoljenja dokazilo o zanesljivosti objekta ne bo več nujno potrebno. Če gre za enostanovanjsko hišo, se namesto dokazila o zanesljivosti objekta zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja priloži izjava nadzornika in vodje nadzora, da so dela dokončana v skladu z izdanim gradbenim dovoljenjem in projektno dokumentacijo za izvedbo gradnje ter da objekt izpolnjuje bistvene zahteve. Morda bo kdo od investitorjev te novosti vesel, sama pa menim, da tako kot potrebuje avto vso dokumentacijo, servisno knjižico, navodila za vzdrževanje in uporabo, tako tudi stavba, v kateri boste bivali in delali, še bolj neobhodno potrebuje celovito dokumentacijo, iz katere je razvidno, kaj vse je vanjo vgrajeno, kateri aparati in naprave so vgrajeni, kako obratuje, kako se vzdržuje.

Če v prej omenjeni pogodbi o izvedbi hiše nimate navedeno, kdo poskrbi za dokumentacijo za uporabno dovoljenje ali celo kdo pridobi uporabno dovoljenje, potem, se boste tega morali lotiti sami in tudi kriti stroške v zvezi s tem. Bistveno je, kaj piše v vaši projektantski in gradbeni pogodbi.

Lotimo se še drugega vprašanja, ko je bralec s svojim dekletom kupil novogradnjo, ki je nista gradila v lastni režiji. Očitno sta s prodajalcem, ki je bil najbrž izvajalec, sklenila pogodbo, kjer je bil naveden rok za dokončanje 30. 10. 2021. Bralec zapiše, da se je izvajalec roka držal, skladno z določili pogodbe naj bi tudi zagotovil uporabno dovoljenje, vendar ga ni izročil kupcema in ga »drži« pri sebi. Bralcu in njegovi življenjski družici bi svetovala, da zaprosita pri upravni enoti, kjer naj bi bilo uporabno dovoljenje izdano za duplikat oz. prepis, seveda pa bosta morala dokazati, da sta upravičena do tega. Če sta nepremičnino kupila in če sta vpisana v zemljiško knjigo, bosta v vlogi to navedla. Po preveritvi s strani upravne enote, da je temu res tako, ju bodo upoštevali kot stranki v postopku in izdali kopijo uporabnega dovoljenja. Na posebno zahtevo lahko v tem postopku zaprosita tudi za duplikat ostale dokumentacije, ki je bila priložena vlogi, stroške kopije bosta seveda morala nositi sama.

Tudi tukaj se postavlja vprašanje, ali so tudi v tem primeru s strani kupcev do prodajalca ustrezno poravnane vse obveznosti, saj sicer ni razloga, da bi prodajalec zadrževal predajo dokumentacije oz. uporabnega dovoljenja.

Zato ponovno ponavljam, resnično pomembna je vedno pogodba, tako projektantska kot pogodba o nadzoru med gradnjo, kot pogodba o izvedbi gradnje z izvajalcem.

Vas vse lepo pozdravljam in vam želim, da uspešno rešite vse ovire do prevzema uporabnega dovoljenja.

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z upravnimi postopki, pridobivanjem lokacijske informacije, projektnih in drugih pogojev, gradbenega dovoljenja, o izdelavi projektne dokumentacije pa tudi o možnostih legalizacije nelegalno in neskladno zgrajenih objektov ter o pridobivanju uporabnega dovoljenja ali drugih podobnih problemih s področja gradbeno-prostorske zakonodaje?

Vprašanja za svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Gradbena zakonodaja.