Gradbena priloga: Še vedno zavito pridobivanje dovoljenj

Lokacijska informacija ni nujna

Najprej je na vrsti lastništvo. Zidamo lahko le na zemljišču, za katero imamo lastninsko oz. stavbno pravico, ki mora biti vpisana v zemljiško knjigo. Ko je to urejeno in lahko formalno izkažemo pravico graditi, je na vrsti iskanje projektanta, ki nam bo najprej uredil projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD). Tega in drugo projekt­no dokumentacijo lahko izdelajo biroji ali projektanti, ki imajo pri Zbornici za arhitekturo in prostor Slovenije ali Inženirski zbornici Slovenije pridobljeno pooblastilo. PDG je precej debela mapa (odvisno od zahtevnosti objekta), v kateri so poleg izrisane nepremičnine tudi vsa potrebna soglasja, pridobljena od komunalnih podjetij in distributerjev energetskih virov, ki nam bodo uredili priključke na elektriko, vodovod, plin, kanalizacijo, cesto ... Če je naša parcela na zavarovanem območju, mora PGD vsebovati še naravovarstveno soglasje; če gradimo na kulturno pomembnem kraju, potrebujemo soglasje ministrstva za kulturo. Preden projektant sestavi mapo PGD, si lahko od občine, v kateri bo stala nepremičnina, pridobi lokacijsko informacijo, ni pa nujno, če dobro pozna prostorski načrt, ki je temelj za izdelavo PGD.

Stroški v postopku za izdajo gradbenega dovoljenja

Ko je PDG s soglasji vred pripravljen, kar lahko zaradi številnih udeležencev v postopku zbiranja listin traja tudi več mesecev, ga odnesemo na upravno enoto (UE), na kateri vložimo vlogo za gradbeno dovoljenje, hkrati pa na občini zaprosimo za izračun za plačilo komunalnega prispevka. Pred leti so bile nekatere mlade družine opravičene plačila tega izdatka, in sicer v občinah, ki so imele v odloku o plačilu komunalnega prispevka vpisano olajšavo za mlade družine kot spodbudo za prvo reševanje stanovanjskega problema pri gradnji stanovanjske hiše; zdaj država te možnosti ne predvideva več. Zahtevo za odmero komunalnega prispevka lahko pri občini vloži investitor sam, lahko pa po popolnosti vloge za izdajo gradbenega dovoljenja pristojno občino obvesti UE. V drugem primeru je občina dolžna odmeriti komunalni prispevek v 15 dneh od dneva vročitve obvestila UE. Izračun komunalnega prispevka je v celoti v pristojnosti občine, na območju katere je predvidena gradnja. Dolž­nost upravne enote je le, da v postopku za izdajo gradbenega dovoljenja preveri, ali je plačan.

Na UE naš PGD skrbno pregledajo. Najprej preverijo, ali smo poravnali vse finančne obveznosti: komunalni prispevek, upravno takso in morebitno odškodnino zaradi spremembe namembnosti zemljišča, če je bila parcela po namenski rabi kmetijsko zemljišče. V tem primeru moramo prej zaprositi za izdajo odločbe o spremembi namembnosti. Odškodnino zaradi spremembe namembnosti odmeri upravni organ. Poleg tega na UE preverijo, ali PGD vsebuje vsa dokazila o izpolnjevanju pogojev, soglasja in ali ustreza občinskemu prostorskemu načrtu. Na dolžino postopka za izdajo gradbenega dovoljenja vpliva tudi to, ali je treba v postopek vključiti stranske udeležence (vse, na katerih pravice in pravne koristi bi lahko vplival bodoči objekt, npr. na imetnike služnostne pravice na parceli in podobno). Ko je vse to naposled urejeno, nam upravna enota izda gradbeno dovoljenje.

Do dovoljenja v mesecu in pol do štirih mesecih

V občini Ljutomer na UE pri izdajanju gradbenih dovoljenj za stanovanjske hiše ne opažajo posebnih težav. Po besedah Jelke Munda, vodje oddelka za okolje in prostor, kmetijstvo in druge upravne zadeve, od vloge do izdaje gradbenega dovoljenja pri njih mine največ mesec in pol, od popolne vloge do izdaje pa dva tedna. Projektna dokumentacija je pred pretresanjem v povprečju neskladna v približno tridesetih odstotkih (največkrat je projekt neskladen z občinskim podrobnim prostorskim načrtom, OPPN). Na UE Tržič in UE Kranj so pojasnili, da od vložitve vloge do izdaje gradbenega dovoljenja za gradnjo stanovanjske hiše ob upoštevanju, da je vlogo treba še dopolniti, v povprečju traja približno štiri mesece. Čas je odvisen od popolnosti vloge, največkrat pa se zatakne pri predložitvi vseh potrebnih dokazil o pravici graditi in pri skladnosti projektne dokumentacije s prostorskimi akti.

Na potezi smo (spet) mi. Poiskati moramo izvajalca za objekt, ta pa mora na parcelo namestiti gradbiščno tablo: z nje mora biti razvidno, kdo je investitor, kdo projektant, ob številki gradbenega dovoljenja in drugih informacijah pa mora biti tudi jasno, kdo bo izvajal nadzor poteka del. V času gradnje mora projektant izdelati projekt za izvedbo (PZI), v katerem so podrobno določeni elementi gradnje.

Komunalni prispevek

V občinah smo povprašali o višini komunalnega prispevka za hišo s 150 kvadratnimi metri neto površine na parceli, veliki 600 kvadratnih metrov. V Ljutomeru bi zanj odšteli 4500 evrov. V Tržiču so nam naved­li kar tri primere: v katastrski občini (k. o.) Tržič bi znašal 7000 evrov (z olajšavo pri kanalizaciji za novogradnje), upošteva pa se za cesto z javno razsvetljavo, vodovod in kanalizacijo. V k. o. Senično, kjer ni kanalizacije, bi znašal 5250 evrov (cesta z javno razsvetljavo in vodovod), v Jelendolu, kjer pa se ne upošteva niti vodovod, ampak zgolj cesta, bi zanj plačali 2000 evrov. V Mestni občini Kranj program opremljanja vsebuje poleg cest, vodovodnega in kanalizacijskega omrežja, objektov za ravnanje z odpadki tudi druge javne površine. Tako bi komunalni prispevek za našo vzorčno hišo v Kranju nanesel 11.500 evrov, če bi bila priključena na javno kanalizacijo. Kjer javne kanalizacije ni oziroma je predvidena uporaba male čistilne naprave, bi zanj odšteli 7500 evrov. Dva primera izračuna komunalnega prispevka so nam posredovali tudi iz občine Cerklje na Gorenjskem. Za naselje Adergas s polno komunalno opremljenostjo (ceste, kanalizacija in čistilna naprava, vodovod, ravnanje z odpadki, javne površine) bi znašal 14.709 evrov, za naselje Apno, za katero so v komunalnem prispevku obračunani opremljenost s cestami, vodovod, ravnanje z odpadki, javne površine, ni pa kanalizacije in čistilne naprave, pa 11.507 evrov.

Plastična okna v spomeniško zavarovani hiši?

Medtem ko pri gradnji država zakonsko dobro skrbi za nadzor nad projekti, nas je Jelka Munda z UE v Ljutomeru opozorila, da tega ne počne več pri investicijsko-vzdrževalnih delih, kar po njenem mnenju ni dobro: »Nekoč smo tudi za ta dela izdajali priglasitve, zdaj pa ljudje za menjavo oken, na primer, ne potrebujejo prav ničesar. Se pravi, da nihče ne preverja, ali investitor premore zahtevana dovoljenja ali ne. Zato se dogaja, da ljudje v spomeniško zavarovane objekte vgrajujejo plastična okna, ki jih tam seveda ne bi smelo biti, ali pa barvajo hiše v neprimerne barve fluorescentnih odtenkov, saj ni skupne urbanistične politike.«