Kako legalizirati starejši objekt, dozidan in obnovljen brez papirjev

Spoštovani,

sem Silvija in z otroki smo podedovali kmetijo in hišo. Hiša, stara okrog 200 let, je bila obnovljena in dozidana brez papirjev. Prosim vas, da mi poveste, kam se lahko obrnem glede ureditve papirjev.

Hvala.

---

Spoštovani,

zanima me, kakšen je postopek legalizacije majhne hiške, ki je bila zgrajena pred tridesetimi leti, pred tem pa je tam stala nekakšna uta.

Lastnica je bila mama, ki pa je žal preminula, sedaj je hiška predmet zapuščinske razprave. Hiša je velika okrog 60 kvadratnih metrov.

Hvala za odgovor.

Spoštovani gospe Silvija in Mihaela, odgovarjamo obema na enem mestu, saj sta vajina problema do neke točke podobna.

Silvija, podedovali ste okoli 200 let staro hišo. Pozneje je bila obnovljena in dozidana. Za samo obnovo, ki sodi med vzdrževalna dela, ne potrebujete posebnih dovoljenj in vam zaradi tega naknadno ni treba pridobivati posebnih listin. Pišete pa, da je bila hiša tudi dozidana, vendar ne navajate podatka, kdaj je bilo to izvedeno. Če bi bila hiša nespremenjena in v uporabi pred 1. 1. 1967, tudi če bi bila kasneje obnovljena, seveda brez poseganj v nosilno konstrukcijo, bi na upravnem organu lahko pridobili potrdilo o domnevi uporabnega dovoljenja. Tukaj se lahko oprete na veljavni gradbeni zakon, ki je v uporabi od 1. 6. 2018 naprej, vendar v 118. členu povzema določila predhodnega Zakona o graditvi objektov (ZGO-1). Ta v 197. členu določa, kateri objekti imajo uporabno dovoljenje po zakonu. Seveda bi v takem primeru upravni organ zahteval dokazilu o obstoju hiše pred tem datumom in preveril, da se v vsem tem času stavba glede velikosti in namena ni spremenila. Glede dozidave pa je pomembno, kdaj je ta nastala.

Tukaj se navezujemo na odgovor na vprašanje gospe Mihaele. Gospa Mihaela, poveste, da imate hišo, zgrajeno okoli leta 1990, torej staro trideset let. Hiša ni velika in je postavljena na mestu lesene lope.

Obe stavbi je mogoče legalizirati, če obstajata v enakem obsegu, enakih gabaritov in na istem mestu kot pred datumom 1. 1. 1998. Za obe stavbi se izvede tak postopek po 117. členu, na podlagi katerega se pridobi dovoljenje za objekt daljšega obstoja. To je v obeh primerih najlažji in najpreprostejši način legalizacije. Niti Silviji niti Mihaeli v tem postopku ne bo treba kontaktirati nosilcev urejanja prostora za pridobitev mnenj ali soglasij. Prav tako lahko dokumentacijo izdelata sami. Ne smeta pa pozabiti preveriti, ali sta stavbi vpisani v kataster stavb. To dejstvo bo upravni organ temeljito preveril v samem postopku. Če tega ni, je treba pred vlogo na upravni organ izvesti tudi vpis stavbe v kataster.

Je pa vseeno bistvena razlika med legalizacijo hiše gospe Silvije in hiško gospe Mihaele. Ker je Silvijina hiša stara 200 let, se lahko, ker je bila zgrajena pred letom 1967, prizna, da je legalna v tistem delu, ki je obstajal pred datumom 1. 1. 1967. Legalizacija hiše je torej potrebna zaradi naknadno izvedene dozidave, za katero pa ni bilo pridobljenih ustreznih dovoljenj. Prizidava, ki pomeni povečanje kvadrature osnovne hiše, vpliva na odmero komunalnega prispevka, tega bo treba ob legalizaciji plačati. Za občino bo treba pripraviti ustrezen prikaz in obrazložitev, da za osnovni, najstarejši del hiše, komunalnega prispevka ne bo obračunala. Komunalni prispevek kot plačilo v celoti za celotno stavbo in parcelo, na kateri stoji, lahko predstavlja zelo visok znesek, zato se velja potruditi in na ustrezen način prikazati verodostojna dejstva. Mihaela, vi boste najbrž za svojo hiško, čeprav majhno, komunalni prispevek morali plačati v celoti. Omenjate sicer, da je sedanja hiša postavljena na mestu prej obstoječe lesene lope. V primeru, da vam uspe iz zgodovinskih zračnih posnetkov, lahko pa tudi s kakšnim drugim podatkom, dokazati, da se stavba, obstoječa na tem mestu že pred 1. 1. 1967, lahko opredeli kot stanovanjska hiša, boste morda oproščeni plačila komunalnega prispevka.

Obe pa bosta neposredno pred izdajo dovoljenja za objekt daljšega obstoja morali plačati nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora. To je globa za tiste, ki so gradili ali posegali v prostor brez ustreznih dovoljenj ali neskladno z izdanimi dovoljenji. V Silvijinem primeru se bo kot nedovoljeni poseg upoštevala dozidava hiše, v Mihaelinem primeru pa najbrž celotna stavba. Višina tega nadomestila je odvisna tudi od tega, na katerem območju je bil izveden nedovoljen poseg. Če gre za varovano območje, bo znesek globe višji. Če je bil izvedeni poseg neskladen, torej se ni izvajal skladno z izdanim gradbenim dovoljenjem, bo znesek za plačilo globe za degradacijo in uzurpacijo prostora nižji, kot pa če gre v celoti za nedovoljeno gradnjo. 

Obema želim veliko uspeha pri legalizaciji vajinih nepremičnin.

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z upravnimi postopki, pridobivanjem lokacijske informacije, projektnih in drugih pogojev, gradbenega dovoljenja, o izdelavi projektne dokumentacije pa tudi o možnostih legalizacije nelegalno in neskladno zgrajenih objektov ter o pridobivanju uporabnega dovoljenja ali drugih podobnih problemih s področja gradbeno-prostorske zakonodaje?

Vprašanja za svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Gradbena zakonodaja.