Prenove se ne lotimo z macolo, temveč s svinčnikom in papirjem, kamor zapisujemo potrebe in želje. To bo dobra osnova za usklajevanje v družini, predvsem pa odličen napotek arhitektu. Ta bo v prvem koraku zrisal tlorise in prereze. Po uskladitvi bodo drugi projektanti zrisali vse potrebne inštalacije, krajinski arhitekt pa načrt za ureditev zunanjega prostora.

Šele v tej točki bo razvidno, ali bo za prenovo treba pridobiti gradbeno dovoljenje. Praviloma imajo arhitekti v malem prstu podatke, za katere in kako obsežne posege se to potrebuje. Zato že med procesom načrtovanja opozarjajo, kaj bo mogoče spremeniti brez gradbenega dovoljenja.

Priprave na nakup hiše

Največ Slovencev se spoprime z obnovo, ko kupijo obstoječo stavbo, zato bomo podrobneje pogledali tak primer. Še preden se odločimo za nepremičnino, naredimo preprosto raziskavo, da ne bomo kupovali mačka v žaklju. Pregledamo tri sklope, to je lokacijo v naselju, parcelo in stavbo. Ne pozabimo, da na vsako odločitev vplivajo tudi čustva in naše počutje ob ogledih. V sončnem vremenu bomo videli stanje drugače kot v deževnem. Ponoči je hrup bolj moteč kot podnevi.

Lokacija

Razmere v domačem kraju bolj ali manj poznamo, če pa kupujemo nepremičnino v drugem kraju, je smiselno preveriti zanj značilne vremenske razmere, kot so suša, sneg, veter, poplave ali žled. Informiramo se o komunalni opremljenosti naselja in storitvah, kot so pluženje, odvoz smeti, javna razsvetljava, pitna in odpadna voda. Pomembna utegne biti tudi oddaljenost od trgovine, šole, vrtca, zdravnika ali javnega prevoza.

Parcela

Preverimo pravni status lastništva, urejene meje s sosedi, v zemljiški knjigi preverimo služnosti in druge zaznamke. Pozorni smo na osončenost in osenčenost v vseh letnih časih, zastajanje in odvajanje padavinske vode, pogrezanje, kakovost prsti, rastline in rabo zemljišča. Pomembna je tudi geološka podlaga, pri kateri nas lahko presenetijo plazovit teren, strmina, erozija, visoka podtalnica in zastajanje vode.

Poleg opisanih naravnih danosti ne smemo spregledati antropogenih okoliščin, tistih, ki jih povzročamo ljudje, kot so hrup s ceste ali tovarne, neprijetne vonjave s smetišča ali kmetijske površine. Pozorni smo na žuželke in divje žvali, saj nam utegnejo kar zagreniti življenje. Pogledamo obstoječe okrasne rastline na parceli, sadno drevje in grmičevje, preverimo, kje je primeren prostor za zelenjavni vrt, kompost, zunanjo vodo, parkiranje.

!!galerija!!

Stavba

Sprehod skozi stavbo s strokovnjakom pred nakupom je nujen za odkrivanje napak in iskanje mogočih rešitev. Spremlja naj nas izkušen energetski svetovalec ali arhitekt, da takoj preverimo možnost rešitev. Vedno pred nakupom ali med pripravami na obnovo pregledamo vsaj teh osem sklopov: statiko, stavbni ovoj, morebitne težave z vlago, inštalacije, ogrevanje, prezračevanje, zvok in stroški obratovanja stavbe.

Statika − Pozorni smo na posedanje stavbe in okolice ter razpoke v konstrukciji.

Ovoj − Stavbo si predstavljamo kot kocko. Spodaj meji na teren ali hladno klet, zgoraj je streha podstrešnega stanovanja ali tla podstrehe. Okrog so zunanje stene ter okna in zunanja vrata. Toplotnoizolacijsko stanje ovoja nam že pokaže razloge za
(pre)velike stroške ogrevanja. Predvsem pa nam nakaže potenciale pri prenovi v energetsko učinkovito hišo. Pri pregledu kakovosti toplotnega ovoja nam je v veliko pomoč plesen. Razkrije nam toplotne mostove, ki jih bo treba sanirati. Če vam bo prodajalec zagotavljal, da je prostore prebelil zato, »ker neuglednih sten pa res ne more kazati«, se le nasmehnite. Verjetno tako zakriva ravno plesen. Posebno poglavje ovoja so okna in zunanja vrata. Tu pregledamo okvir in krilo, vmesna tesnila, notranjo in zunanjo poličko, tesnjenje med zidom in okvirjem in senčila. Vedno preverimo delovanje in stanje omarice za rolete ali žaluzije. Če bomo okna menjali, pregled ni potreben.

Vlaga − Pogosto je to največji problem starejših stavb. Najbolj problematični sta dve vrsti vlage. Prva prihaja v stavbo od zunaj zaradi slabih temeljev in odvodnjavanja deževnice, druga je bivalna vlaga (ne pozabimo, da štiričlanska družina proizvede v 24 urah od 10 do 15 litrov tekočine). Posledice zunanje vlage opazimo pri tleh v spod­nji etaži kot plesen ali napihnjen belež in omet. Notranjo vlago prav tako opazimo pri zunanjih stenah nad tlakom spodnje etaže, še pogosteje pa pri okenskih špaletah in v vogalih prostorov.

Inštalacije − Preverimo vse stare, obnovljene in nadgrajene električne, vodovodne in druge inštalacije.

Ogrevanje – V hiši moramo vedno zagotoviti ogrevanje sanitarne vode in prostorov. Obe vodi lahko ogreva ena ogrevalna naprava, lahko pa dve različni. Pogosta rešitev je kotel na biomaso, kurilno olje ali plin, ki pozimi ogreva prostore in sanitarno vodo. Poleti se sanitarna voda pripravi s sprejemniki sončne energije ali toplotno črpalko. Pri ogrevalnem sistemu pregledamo ogrevalno napravo (moč, starost, vzdrževanje, hranilnik tople vode), razvod (izolirane cevi, obtočne črpalke, ventile) in ogrevala. Zanima nas stopnja avtomatike, kje so zunanji in notranji senzorji, kje so termostatski ventili. Pogledamo tudi čistost kurilnice, velikost cisterne za kurilno olje ali drvarnice, stanje dimnika zunaj in znotraj ter dovod kisika do kurilne naprave.

Prezračevanje − Vedno preverimo in povprašamo lastnika, kako prezračuje in kako učinkovit je njegov način. Danes se praviloma pri vsaki obnovi vgradi tudi prisilno prezračevanje z rekuperacijo.

Zvok − Gotovo najbolj zanemarjen vidik bivanja, ki pa ima lahko boleče posledice. Kategorij zvoka je več, tu omenjam le dve. Prvi primer predstavljajo hrup po zraku in vibracije po terenu od zunaj, ki vdirajo v bivališče s ceste ali iz bližnje tovarne. Drugi je udarni zvok, ki ga ustvarimo ljudje in se po konstrukciji ali zraku prenaša v druge prostore.

Stroški − Prodajalca prosimo, da nam predstavi stroške obratovanja stavbe na letni ravni. To so komunalni prispevek, davek na nepremičnino, stroški pitne in odpadne vode, elektrika, cene letnega ogrevanja prostorov in sanitarne vode, stroški dimnikarja in serviserja ogrevalne in prezračevalne naprave.

Manjša rekonstrukcija
Konec decembra 2021 je bil sprejet nov gradbeni zakon (GZ-1), ki je začel veljati prvega junija 2022. V njem izpostavljam pojem manjše rekonstrukcije, za katero gradbeno dovoljenje ni potrebno. Manjša rekonstrukcija je nov pojem, ki naj bi zapolnil vrzel med vzdrževalnimi deli in rekonstrukcijo. Sem spadata zamenjava konstrukcijskih elementov ostrešja ter dograditev odprtih stopnišč in dvigal. Za ta dela ne bo treba pridobiti gradbenega dovoljenja, morali pa bodo sodelovati usposobljeni strokovnjaki in treba bo vložiti prijavo začetka gradnje.

Prenova družinske hiše

Prenova je izjemno širok pojem, ki si ga vsak razlaga po svoje. Danes velja tristopenjski opis, ki že z imenom pokaže intenzivnost in obseg prenove. Spoznajmo, kaj natančno pomenijo izrazi sanacija, adaptacija in rekonstrukcija. Tu bom ponovil nasvet, ki ga med energetskim svetovanjem dam vsem, ki gradijo, najsi gre za novogradnjo ali obnovo: angažirajte arhitekta, ki vam bo prenovo zrisal v tehnično pravilnih izvedbah in logično povezanih funkcijah bivanja. Prav tako bo obnovljeno stavbo vizualno prilagodil željam. Načrt za prenovo bo na papirju rešil vse potencialne zagate. Investitor tako izbere le še izvajalce, ki znajo brati načrte – kar ni samoumevno – in tudi sicer obvladajo svoj posel.

Sanacija − Pojem opredeli vsa opravila, po­trebna za zagotavljanje bivalne in konstrukcijske kakovosti hiše. Zajema vzdrževalna dela celotnega objekta, vključno z instalacijami in vsemi priključki na javno infrastrukturo. Bistvo sanacije je, da ne posegamo v konstrukcijo objekta, torej ne spreminjamo velikosti, zmogljivosti, namembnosti in zunanjega videza hiše. Tipična sanacijska dela so vzdrževanje vseh elementov strehe in fasade, menjava hidroizolacije in toplotne izolacije ter sploh odpravljanje vlage v stavbi. Sem spadajo tudi menjave vseh inštalacij v stavbi in zunaj nje. To pomeni tudi odpravo vzrokov za plesen, beljenje, menjavo tlakov, brušenje parketa, menjavo keramičnih ploščic ali tlakovcev okrog stavbe.

Adaptacija − Obsežnejšo prenovo objekta imenujemo adaptacija. Izvedemo jo takrat, ko želimo splošne izboljšave, drugačen videz stavbe, večjo energetsko učinkovitost, večjo kakovost bivanja, nižje stroške in manjše obremenjevanje okolja. Praviloma se izraz nanaša na notranje prostore, ko pa se vključi še toplotni ovoj stavbe, govorimo o energetski adaptaciji objekta. Pri adaptaciji ne potrebujemo gradbenega dovoljenja, če ne spreminjamo zunanjih dimenzij objekta. Je pa potrebno, ko začnemo posegati v konstrukcijo objekta, dodajati prizidke, višati streho, dodajati terase in balkone ter podobno. Pogosto je treba pri večjih posegih na novo napeljati tudi električne in vodovodne inštalacije. Premik električnih in vodovodnih inštalacij je preprost, pri kanalizaciji se lahko zaplete zaradi potrebnih padcev.

Rekonstrukcija­ − Rekonstrukcija pomeni najbolj intenziven poseg v objekt, saj z njo spreminjamo tehnične in statične lastnosti stavbe in jih prilagajamo novim potrebam. Bistvo rekonstrukcije objekta je sprememba konstrukcijskih elementov. Pri velikosti pa se volumen ne sme spremeniti za več kot 10 odstotkov. Če posegamo zgolj v predelne stene, menjamo tlak v prostorih ali naredimo manjše posege na fasadi, gradbeno dovoljenje ni potrebno. V primeru večjih posegov pa je potrebno ravno tako kot pri novogradnji. Celo več. Zaradi prilagajanja situaciji, (ne)kakovosti obstoječe gradnje se moramo med rekonstrukcijo nenehno prilagajati na novo odkritim dejstvom. Zato so nujni dober načrt, predvsem pa dober nadzornik in seveda usposobljeni izvajalci.