Lastnik mora skrbeti za celotno stavbo, zato je vzdrževanje konstantno, načrtovanje obnove pa namensko. Med svetovanjem o obnovi se odloča o vseh elementih stavbe. Zapisane potem projektant sestavi v harmonično celoto, izvajalci pa v delujoč sistem, ki ga poganja energija. Vsaka stavba troši različne oblike in različne količine energije, največ za ogrevanje prostorov in sanitarne vode.

Vedno dražje ogrevanje prostorov nas sili v kakovostno toplotno izolacijo ovoja stavbe, pomanjkanje in visoke cene stanovanj pa v obnovo. Pogosto se sprašujemo, kaj sploh obnoviti, čemu dati prednost, kako pristopiti, kje dobiti uporabne informacije, kaj se najbolj splača in tudi kje dobiti denar.

Prispevek namenjamo predvsem obnovi družinske hiše. Univerzalna priporočila so seveda uporabna tudi pri novogradnji ali obnovi stanovanja v bloku. Pomembno je, da se investitor zaveda svoje vloge skrbnika stavbe in ne ponavlja napak, ki izhajajo iz neznanja ali slabe informiranosti.

Razlogi za obnovo

Meja med vzdrževanjem in obnovo ni jasno določena, sam zagovarjam stališče, da je za manjše obnove in vzdrževanje vedno pravi čas. Večje obnove pa se lotimo premišljeno, ko potrebuje stavba večje vzdrževalne posege, družina potrebuje nove površine, želimo zmanjšati stroške ogrevanja; želimo ali moramo zamenjati elemente ogrevalnega sistema ali pa imamo v stavbi moteče napake, kot so plesen, prepih, hrup, vlaga, razpoke ...

»Sanjska« hiša

Lastniki naj vse ideje, pomisleke, vprašanja za obnovo zapišejo. Strokovno to imenujemo projektna naloga, vsebinsko pa so to ubesedene želje za sanjsko hišo. Ne ukvarjamo se z malenkostmi. V prvem koraku naredimo ogrodje prenove, v naslednjih ga »pilimo« in usklajujemo med vsemi stanovalci. V tej fazi se pojavi največ vprašanj, zato jih pišemo posebej. Pozneje jih združimo v nekaj smiselnih sklopov, kot so: rušitve in prezidave, stavbno pohištvo, fasada, streha, tlaki, ogrevanje prostorov in sanitarne vode, zunanja gradnja (tlaki, stopnice, škarpe, ograje,) zunanje inštalacije (elektrika, razsvetljava, voda, deževnica), zunanje aktivnosti (parkiranje avtomobilov in koles) ter zelenje (okrasni in uporabni vrt, trate, drevje, grmovnice). Odvisno seveda od tega, kaj in koliko nameravamo vključiti v obnovo.

Strateške odločitve

Pri vsaki gradnji moramo sprejeti veliko odločitev, pri obnovi tudi kompromisov zaradi prilagajanja razmeram. Včasih pa moramo – kot kirurg – odpreti konstrukcijo, da lahko poiščemo optimalno rešitev. Pred kratkim se mi je to zgodilo pri reševanju hladnih in škripajočih lesenih tal. Glede na starost hiše sem presodil, da konstrukcija lesenega tlaka leži na pesku. Na to tezo sem predlagal rešitev ob zelo jasnem napotku. Če bo po odprtju tlaka stanje drugačno, bom prilagodil rešitev.

Vedno iščemo več rešitev, ni dobro, da smo zadovoljni s prvo, ki nam pride na misel ali pa smo jo dobili servirano kot »naj in edino«. Pri obnovi je v proces odločanja vključeno veliko dilem. Bomo menjali okna, toplotno izolirali fasado, streho ali tlake, menjali energent za ogrevanje prostorov in sanitarne vode, vgradili rekuperacijo zraka, odpravili toplotne mostove?

Pred očmi imamo vedno celotno stavbo. V neizolirani bomo s talnim gretjem na toplotno črpalko zmrzovali (ali bankrotirali), v pasivni bo hitro prevroče. Rekuperacija zraka v stavbi s slabimi okni je nepotreben strošek, v pasivni hiši pa nuja. Dimniška cev premera 20 cm je popolnoma neprimerna za plinski kondenzacijski kotel, prava pa za kamin na polena. Neizoliran temelj pritličnega stanovanja bo izvor plesni, v neogrevani kleti pa le povzročitelj »lepotnih« peg na ometu. Hidravlično uravnoteženje ogrevalnega sistema je v blokih nuja, v družinskih hišah je nepotrebno. Znanje in dobre priprave – ne denar – je tisto, kar nam omogoči dobre odločitve za učinkovito rabo energije, majhne stroške, visok bivalni standard in majhno obremenjevanje okolja.

!!galerija!!

Majhne in velike obnove

Kaj za nekoga pomeni majhna in kaj velika, kaj delna in kaj celovita, kaj preprosta in kaj kompleksna obnova, je lahko vedno predmet argumentiranja. Vsekakor spadajo med velike obnove vse, za katere je potrebno gradbeno dovoljenje, ko so potrebna rušenja, preboji, prizidave ali nadzidave. Torej vsa groba zidarska dela, ki lahko vplivajo na statično stabilnost objekta in njegovo varnost. Kompleksne pa so tiste, pri katerih moramo angažirati različne izvajalce. Značilen primer je kopalnica, kjer potrebujemo različne izvajalce za zidarska, keramičarska, vodovodna, ogrevalna in električarska dela.

Materialno – nematerialno

Med strateške odločitve sodi tudi delež časa, namenjenega »delu« in »filozofiranju«. Slovenci se imamo v čislih kot delovni narod. To razumemo le kot fizično delo, pri obnovi je to recimo razbijanje, zidanje, kopanje, oblaganje … Dela z glavo, kot je razmišljanje, načrtovanje, učenje, pogajanja, risanje, opisovanje, nadzorovanje, marsikdo ne pojmuje kot delo, temveč kot nepotrebno filozofiranje. To je velika napaka. Prav pri obnovi so pripravljalna dela ključna, zajela naj bi okrog 80 odstotkov potrebnega časa. Potem bo izvedba stekla kot po maslu. Brez zaletavanja, brez popravljanja in brez »izboljšav«, ki jih tako radi predlagajo izvajalci.

Vrstni red ukrepov

Ne glede na vrsto in obseg obnove je smiselno upoštevati logičen razvoj dogajanja. Začne vedno lastnik, ki naredi grobo strukturo želja in potreb. Sledi energetski svetovalec, ki bo posamezne predloge ali rešitve umestil v celoto in odgovoril na zastavljena vprašanja. S čistopisom projektne naloge se gre k arhitektu, ki bo obnovo povezal v funkcionalno in estetsko celoto ter naredil PZI (projekt za izvedbo). Dvodimenzionalni načrt bodo uporabili izvajalci za postavitev tridimenzionalne realnosti. Rezultate tega procesa potrebujejo stanovalci in izvajalci. Stanovalci zato, da na papirju uskladijo vse želje in potrebe, ki jih je šele po izrisanem načrtu ter popisu del mogoče finančno ovrednotiti. Načrt je pomemben tudi za izvajalce, da imajo zrisane detajle, višine, poti instalacij, debeline materialov, položaje vgrajenih elementov, statične okre­pitve obnove ter navezovanje na druge izvajalce.

Brez načrta je obnova stihijska, nedomišljena in tudi dražja, saj se optimalne rešitve zgodijo v fazi načrtovanja. V bistvu je načrt za izvajalca kot nekakšna pogodba, v kateri je nedvoumno navedeno, kaj, kako in kje se začne in konča njegovo delo. Ne pozabimo, da pri obnovi sodeluje veliko različnih izvajalcev (v žargonu temu rečemo, da hodijo drug po drugem) in da ti zelo radi predlagajo svoje naj in unikatne rešitve. Teh instantnih rešitev se izogibamo. Nikoli ne smemo pozabiti na celovitost hiše in kompatibilnost vseh elementov obnove. Veriga je še vedno močna toliko kot njen najšibkejši člen.

Ovoj stavbe

Vedno začnemo z ovojem stavbe, saj vsako razmišljanje o učinkoviti rabi energije temelji na kakovostno toplotno izoliranem ovoju. To pomeni tla proti raščenemu terenu (zemlja) ali hladni kleti, obodne stene (fasada), strop proti hladni podstrehi (zadnja plošča) ali streho podstrešnega stanovanja. Ko to naredimo, optimalno, brez toplotnih mostov in s kakovostno vgrajenim stavbnim pohištvom, smo na dobri poti do nizkih stroškov obratovanja stavbe.

Zgolj za občutek navajam »zlate« debeline toplotnih izolacij. Centimetri so orientacijski (veljajo za izolacijo z lambdo 0,041 W/mK), saj se lahko z boljšimi materiali te debeline celo prepolovijo: v streho mansard­nega stanovanja gre 40 cm; na zadnjo ploš­čo (strop proti hladni podstrehi) 30 cm; na fasado 20 cm; v tlak proti raščenemu terenu 15 cm v ogrevanih in 5 cm v neogrevanih prostorih; v tlak med ogrevanimi etažami od 2 do 3 cm za zvočno, ne pa toplotno izolacijo plavajočega estriha.

Toplotni mostovi

Toplotni mostovi nastanejo na ovoju stavbe, kjer toplotna izolacija ni dovolj debela, je napačno vgrajena ali je celo ni. Zato nam iz stavbe uhaja neprimerljivo več toplote (vanjo pa vstopa mraz) kot skozi druge površine. Na notranjih površinah zunanjih sten se zato pojavljata kondenz in plesen. Obnoviti hišo brez toplotnih mostov je težko, s pravilno gradnjo pa jih odpravimo ali negativni vpliv zmanjšamo na minimum. Zato zahtevamo od strokovnjaka, da jih reši na papirju, od izvajalca pa, da vse izvede natančno po projektu. Kot evergreeni se pojavljajo toplotni mostovi pri balkonih, okenskih in vratih špaletah, neizoliranih temeljih, za elektroomaricami na fasadi, pri stiku strešne in fasadne izolacije, pri zunanjih stopnicah ali pločniku okrog hiše, neizoliranih dimnikih ...

Ukrepi za zmanjšanje porabe energije

Informiran investitor oblikuje načrt obnove hiše. Lahko gre v celovito obnovo naenkrat ali po korakih. Vedno pa začne z brezplačnimi organizacijskimi ukrepi, ki vplivajo na spremembo odnosa uporabnika do rabe energije. Sledijo cenejši ukrepi oziroma ukrepi s kratko vračilno dobo, ki jih lahko izvajamo že pri rednem vzdrževanju. Nato pridejo na vrsto ukrepi z daljšo vračilno dobo in večjim investicijskim vlaganjem.

Za investitorja so pri odločanju ključni podatki o vračilni dobi, višini naložbe, pričakovanih prihrankih pri energiji in stroških ter izboljšanju toplotnega ugodja in prednostih za okolje. Ob vsem tehtanju ne spreglejmo časovnega vidika, da nas bo 40 cm izolacije v strehi podstrešnega stanovanja ščitilo pred zimskim mrazom in poletno vročino več desetletij. Zato je varčevanje pri centimetrih izolacije nepotrebna dilema.

Na vsaki stavbi najdemo več ukrepov, ki se s prihranki energije sami izplačajo, nekateri tudi v nekaj letih. To je gotovo toplotna izolacija tal nebivalne podstrehe, pogosto tudi menjava energenta in/ali ogrevalne naprave. Polena in lesni sekanci stanejo le 30 odstotkov, peleti pa 60 odstotkov cene kurilnega olja. Prav izbiri optimalnega energenta in optimalne ogrevalne naprave je smiselno nameniti veliko časa, saj lahko tako največ zaslužimo.

Kdo bo nadzorni?

Zakonodaja zahteva strokovno usposobljen nadzor gradnje, zato angažiramo nadzornike. Pogosto predlagam, da vlogo neformalnega nadzornika prevzame nekdo iz gospodinjstva, ki je najbolj motiviran. Med svetovanjem ga opozorim na vse pasti, ki lahko nastanejo pri celoti ali posameznih delih. Praksa kaže, da je motiviran in informiran lastnik dober nadzornik, saj bo znal prav vprašati izvajalce, ker bo vedel, kje so mogoče težave. Zmotno je misliti, da se nadzorniki spoznajo na vse. Spregledajo zrakotesnost, pri vgradnji oken ne pridejo zraven, stikov toplotnih izolacij ne preverjajo, toplotne mostove spregledajo, z zvočnimi pa se itak nihče ne ukvarja.

Kje dobiti denar za obnovo?

Namenoma sem to poglavje uvrstil na konec, saj je treba pred trošenjem denarja (beri: začetkom del) opraviti veliko pripravljalnih del, kar je tudi rdeča nit prispevka. Premišljene odločitve so vir največjih prihrankov, saj se izognemo nepremišljenim korakom.

Poleg tradicionalne domače nogavice in komercialnih bančnih kreditov je smiselno vprašati o možnostih financiranja tudi izvajalce, ki jih sicer vedno izbiramo na podlagi predračunov. Nekateri financiranje vključijo v ponudbo, pogosto tudi pomagajo pri pridobivanju subvencij in kreditov Eko sklada. Sklad je dober vir finančne podpore pri obnovi. To lahko naredimo brez svojega denarja, saj se kredit in subvencije združujejo. V praksi pogosto svetujem prav to kombinacijo, saj se kredit sam odplačuje s prihranki pri energentih.