Pasti pri obnovi družinske hiše - 1. del

Statistika je lahko zanimiva. Za ilustracijo tega prispevka si oglejmo dva podatka s spletne strani Statističnega urada RS za leto 2018. Dve tretjini prebivalcev Slovenije živi v eno- ali dvostanovanjskih stavbah, to je družinskih hišah. Januarja 2018 je bilo pri nas 852.200 stanovanj, od tega 172.200 praznih in 680.000 naseljenih. Največ prebivalcev, 65,8 odstotka, živi v družinskih hišah, v večstanovanjskih stavbah jih živi 30,6 odstotka, preostali (3,6 odstotka) pa bivajo v skupinskih in drugih posebnih oblikah nastanitev.

Okrog 400.000 družinskih hiš je starejših od 44 let, kar pomeni, da so potencialno vse potrebne energetske prenove. Dovolj dobri razlogi, da se posvetimo obnovi družinskih hiš.

PREBERITE ŠE: OBNOVA HIŠE: NAJPOGOSTEJŠE NAPAKE

Obsežnost obnove

S prenovo izboljšamo objekt in s tem bivalne razmere uporabnikov. Kako obsežna bo, je treba določiti na začetku. Gre za ključno vprašanje, katere probleme želimo z njo odpraviti. Pri svetovanju vedno izpostavim razliko med rekonstrukcijo, za katero potrebujemo gradbeno dovoljenje, in prenovo brez njega. Najbolj točne informacije glede potrebnih dovoljenj dobimo na občini na oddelku za urejanje prostora. Te lahko poišče investitor sam ali pa v njegovem imenu projektant.

Vzdrževalna dela

Med vzdrževanje se uvršča veliko ukrepov. Ne sme pa se posegati v konstrukcijo objekta ali spreminjati njegovo velikost, zmogljivost, namembnost in zunanji videz. V prenovo običajno vključimo notranje prostore in instalacije, zunaj pa menjavo stavbnega pohištva in toplotno izolacijo fasade. S temi investicijsko vzdrževalnimi deli se izboljšajo in posodobijo vse instalacije, tehnološke naprave, napeljave in ovoj stavbe.

Rekonstrukcija

Rekonstrukcija je velik poseg, saj pomeni spreminjanje nosilnih in statičnih elementov stavbe. Zato je treba narediti projekt za izvedbo (PZI), ki je osnova za gradbeno dovoljenje. Optimalno je, da za vse potrebne načrte in dovoljenja poskrbi projektantsko podjetje.

PREBERITE ŠE: ALI ZA PREDELAVO PODSTREŠJA POTREBUJEMO GRADBENO DOVOLJENJE IN SOGLASJE SOSEDOV

Dve fazi obnove

Vsaka obnova ima dve fazi. V prvi nam projektant izdela načrt, kot sem opisal zgoraj. Druga faza je izvedbena. Optimalno je, da to naredi usposobljeni izvajalec na ključ. V praksi pa pogosto prevzame vodenje obnove kar lastnik sam. V tem primeru sta ključna poznavanje projektnega dela in pomoč družine.

Vsako idejo lahko uresničimo, ko imamo na voljo štiri ključne vire. To so ljudje, material, čas in denar. Dejansko so pri obnovi na prvem mestu ljudje, denar pa – četudi se sliši še tako neverjetno – na zadnjem. Projektni pristop je celovit, zato smo v njem pozorni na vseh šest ključnih področij pri obnovi družinske hiše: to so pripravljalna dela, ovoj stavbe, ogrevanje, ukrepi za kakovost bivanja, povezovanje stavbe s parcelo in ukrepi proti posledicam podnebnih sprememb.

Družina tako postane projektna ekipa, v kateri se razdelijo vloge, obveznosti, pravice in naloge. Kot vsaka ekipa mora tudi ta imeti šefa. Pri odnosu moški–ženska mi je osebno zelo všeč misel, »da je mož glava družine, žena pa vrat, ki glavo obrača v prave smeri«.

Projektni pristop je za obnovo idealen, saj nadzorujemo gradnjo z vidika treh prioritet. Obnova je lahko dobra, hitra ali poceni. Zavedati se moramo, da dobra in hitra obnova ne bo poceni, hitra in poceni obnova pa ne bo dobra.

PREBERITE ŠE: KOLUMNA BOJANA ŽNIDARŠIČA: PRIPRAVA NA GRADNJO PRINESE NAJVEČJI »ZASLUŽEK«

Obnavljamo tudi z denarjem

Denar je za obnovo pomemben, ni pa ključen. Z dobrimi pripravami in temeljitim načrtovanjem lahko stroške investicije krepko znižamo. Vedno poiščemo več ponudb različnih izvajalcev. Pri prenovah je uporaben izračun vračilne dobe, čeprav je včasih težko izračunljiva, denimo, kako finančno ovrednotiti kakovost in udobje bivanja, ki bo po obnovi nedvomno višje, ali kako ovrednotiti nov zimski vrt, ki po povečal bivalno površino in brezplačno sončno ogrevanje. Zato naj bo doba vračanja le ena od postavk pri odločanju.

Sredstva za prenovo lahko dobimo tudi na Eko skladu, kjer so na voljo subvencije in posojila. Pogosto lahko že s tem v celoti financiramo investicijo.