Svetovalnica: Za staro hišo nimamo nobene dokumentacije - kako pridobiti uporabno dovoljenje

Pozdravljena,

na vas se obračam s posebnim vprašanjem.

Trenutno sem pred odločitvijo o celotni prenovi hiše, v kateri živimo. Ker bi se obnove lotila v celoti, bi po nasvetu izvajalcev zaprosila za subvencijo Eko sklada, pri kateri moram za uveljavljanje priložiti vso dokumentacijo in gradbena dovoljenja.

Tu nastane problem. Moja babica, ki je v letih, nima oz. ne najde nobenih potrdil o hiši (ima samo dokumente o dedovanju, kjer ni nikjer navedenega gradbenega dovoljenja). 

Kot zagotavlja, je nov del (prizidek) zgrajen brez gradbenega dovoljenja. Star del hiše je bil, po podatkih iz zemljiškega katastra, zgrajen leta 1953. Omenjeni prizidek in nova streha pa 1990.

Zanima me, kako lahko legaliziram novi del hiše in kako dobim vse potrebne papirje in dovoljenja za hišo? Kakšen finančni zalogaj lahko za omenjeno zadevo pričakujem?

Lepo vas pozdravljam in se vam že vnaprej zahvaljujem za vaš odgovor.

Alana

---

Pozdravljeni,

naše podjetje je leta 2003 pridobilo enotno dovoljenje za gradnjo – sprememba namembnosti stanovanjske hiše v poslovni objekt, dozidava hale za garažiranje in vzdrževanje vozil ter ureditev parkirišča.

Objekt je vpisan v zemljiško knjigo, nimamo pa pridobljenega uporabnega dovoljenja za objekt.

Kakšen je postopek pridobitve uporabnega dovoljenja po novem Gradbenem zakonu?

Hvala za informacije in lep pozdrav!

Janja

Spoštovani Alana in Janja, 

obe iščeta nasvet v zvezi s pridobitvijo uporabnega dovoljenja, zato bomo skušali z nasvetom pomagati pri izpeljavi obeh postopkov.

Alana je naletela na izziv ob pridobivanju subvencije Eko sklada, kar je pravzaprav zelo pogosto. Vedno več se nas odloča za prenovo obstoječih stavb. Zgrajenega stavbnega fonda je namreč veliko in že danes, še bolj pa v prihodnje, bomo imeli zlasti veliko dela s pametnimi trajnostnimi prenovami. Strošek prenove je seveda velik, tako je subvencija Eko sklada zelo dobrodošla. Za uveljavljanje subvencije mora vsak vlagatelj dokazati, da je stavba, ki je predmet prenove, zgrajena in uporabljana zakonito, torej skladno z vsemi dovoljenji. Vi, Alana pišete, da ne najdete nobene dokumentacije, zlasti pa ne gradbenega dovoljenja. Pravite tudi, da ima hiša prizidek, ki pa naj po besedah babice ne bi imel gradbenega dovoljenja.

Star del hiše je, po podatkih iz zemljiškega katastra, zgrajen 1953 leta, domnevno nedovoljeno zgrajeni prizidek in nova streha na stavbi pa leta 1990.

Alano zanima, kako naj legalizira novi del hiše? Prav tako jo zanima približen finančni strošek take legalizacije.

Če je bil stari del hiše res zgrajen pred letom 1953, potem za ta del ne bo težav pri dokazovanju zakonitosti. Običajno se obstoječi gabariti lahko dokažejo z zračnim posnetkom izpred leta 1.1.1967.  Prizidani del pa bo treba legalizirati. Pri legalizaciji je zelo pomembno, kakšna je bila uporaba stavbe (namembnost) v današnjem času, torej v času legalizacije. Na primer: če se stavba legalizira kot objekt daljšega obstoja pred 1.1.2005, bo treba dokazati obstoj takšnega objekta, torej gabarite in tudi dejansko namembnost tega objekta. Najbrž je bila celotna stavba v uporabi kot enostanovanjski objekt, torej je bilo že pred 1.1.2005 prijavljeno stalno prebivališče, in to kaže takratno namembnost, ki pa mora biti potem tudi danes taka. 146. člen novega gradbenega zakona določa, da objekt, lahko tudi del objekta, rekonstrukcija objekta ali spremembo namembnosti, ki od 1.1.2005 obstaja v bistveno enakem obsegu in bistveno enake namembnosti, investitor, lastnik ali imetnik stavbne pravice lahko zahteva izdajo dovoljenja za objekt daljšega obstoja.

V zahtevku za izdajo dovoljenja za objekt daljšega obstoja boste Alana navedli:

• podatke o vlagatelju zahteve, kar pomeni osebno ime ali podjetje in stalno prebivališče oz. poslovni naslov vlagatelja,
• podatke o stavbi oziroma gradnji, ki je predmet zahteve (parcelne številke, na katerih stavba stoji, in številka stavbe,
• podatek o uporabi komunalne infrastrukture in podatek o klasifikaciji objekta v skladu s predpisom, ki ureja klasifikacijo vrst objektov CC-SI.

Zahtevku za izdajo dovoljenja daljšega obstoja pa boste priložili:

• zemljiškokatastrski načrt, če je stavba že vpisana v kataster nepremičnin, če pa stavba še ni vpisana, se priloži elaborat vpisane stavbe v kataster nepremičnin,
• posnetek obstoječega stanja (tlorisi, prerezi in pogledi oziroma drugi posnetki in dimenzije objekta, površina gradbene parcele, če se parcela določa, pri stavbah tudi tlorisi vseh etaž z osnovnimi merami prostorov, seznamom prostorov s površinami in podatek o bruto tlorisni površini,
• dokazilo o izkazani pravici graditi,
• dokazilo o daljšem obstoju objekta.

V postopku izdaje dovoljenja za objekt daljšega obstoja bo upravni organ preveril zgolj dejstva ali stavba, ki je predmet legalizacije od 1. 1.2005 obstaja v bistveno enakem obsegu in bistveno enake namembnosti.

Pred izdajo dovoljenja za objekt daljšega obstoja bo treba upravnemu organu predložiti tudi potrdilo občine o plačanem komunalnem prispevku ter plačati nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, ki se do skorajšnje nove uredbe še določa po stari uredbi. Strošek komunalnega prispevka je odvisen od odloka posamezne občine, ki določa pogoje in merila za odmero komunalnega prispevka. Po državni uredbi se upoštevajo bruto uporabne površine, vendar nekatere občine to obračunavajo še po starih odlokih, torej neto površini stavbe ter pripadajoče parcele. Strošek komunalnega prispevka po posameznih občinah je za enako zadevo zelo različen, poleg tega pa tudi odvisen od velikosti stavbe. Drugi pomembni strošek je nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, ki predstavlja nekakšno globo za nedovoljeni ali neskladni poseg in se plača polovico v občinsko in polovico v državno blagajno. Tudi ta znesek je odvisen od številnih faktorjev, eden od njih je seveda tudi velikost stavbe, ki je predmet legalizacije. Tretji strošek pa je strošek priprave dokumentacije, ki jo v primeru dovoljenja daljšega obstoja seveda lahko pripravite tudi sami, vendar pa postopek, vključno s pripravo popolne dokumentacije ni enostaven in zahteva kar veliko iznajdljivosti, predvsem pa izkušenj.

Drugo vprašanje postavlja Janja - njeno podjetje je leta 2003 pridobilo enotno dovoljenje za gradnjo – spremembo namembnosti stanovanjske hiše v poslovni objekt, dozidavo hale za garažiranje in vzdrževanje vozil ter ureditev parkirišča.

Objekt je vpisan v zemljiško knjigo, nima pa pridobljenega uporabnega dovoljenja za objekt. Sprašuje, kakšen je postopek pridobitve uporabnega dovoljenja po 1.6.2022, ko se je začel uporabljati nov gradbeni zakon. Uporabno dovoljenje za obstoječi objekt z gradbenim dovoljenjem opredeli 148. člen GZ-1.

Tukaj sta dve možnosti:

• če je bila gradnja z dopustnimi odstopanji iz gradbenega zakona izvedena pred začetkom uporabe tega zakona, se lahko pri upravnem organu vloži zahteva za izdajo uporabnega dovoljenja v skladu z gradbenim zakonom,
• lahko pa se za pripravo dokumentacije, ki se priloži zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja, uporabljajo predpisi, ki so veljali v času gradnje objekta, ali predpisi, veljavni v času izdaje uporabnega dovoljenja, če je to za vlagatelja zahteve ugodnejše.

Skladno z današnjimi predpisi bo za pridobitev uporabnega dovoljenja treba pridobiti projektno dokumentacijo izvedenih del, dokazilo o zanesljivosti objekta, navodila za vzdrževanje in obratovanje ter vse ustrezne izjave s podpisi pooblaščenih strokovnjakov ter izpolniti vlogo in plačati takso. V primeru, da ne gre za zahteven objekt ali objekt z vplivi na okolje, se lahko uporabno dovoljenje dobi brez tehničnega pregleda. Če pa je za vas, Jana, ugodneje pri pripravi dokumentacije upoštevati prejšnje predpise, lahko uporabite tudi te. To večinoma pride v poštev, če takšno dokumentacijo iz nekih razlogov že imate izdelano in narejeno.

Obema želim čim manj zapletov pri postopkih pridobivanja uporabnega dovoljenja.

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z upravnimi postopki, pridobivanjem lokacijske informacije, projektnih in drugih pogojev, gradbenega dovoljenja, o izdelavi projektne dokumentacije pa tudi o možnostih legalizacije nelegalno in neskladno zgrajenih objektov ter o pridobivanju uporabnega dovoljenja ali drugih podobnih problemih s področja gradbeno-prostorske zakonodaje?

Vprašanja za svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Gradbena zakonodaja.