Eden od lastnikov stavbe ne da soglasja za nujno obnovo dotrajane strehe - kaj lahko storimo

Spoštovana ga. Urša Zupan,

vašo rubriko za pomoč sem zasledila v reviji Delo in dom in se odločila, da vam pišem. Torej, imamo naslednji problem:

Gre za večstanovanjsko hišo, ki ima 6 lastniških stanovanj, etažna lastnina še ni urejena. Hiša nima upravitelja niti hišnika. Hiša je trenutno še v skupni lastnini (vsak 1/6). Problem, na katerega želim opozoriti, je dotrajana streha.

Kot rečeno, gre za hišo, ki je bila prvotnemu lastniku odvzeta še po takratnem zakonu o denacionalizaciji. Pred leti se je hiša vrnila lastniku – torej dedičem. Dva od šestih lastnikov (dedičev) sta stanovanje prodala, eden ga uporablja zase, v treh stanovanjih še živijo najemniki, ki plačujejo najemnino še po tedanjem zakonu, torej zakonsko določeni najemnini. Hiša se - tudi zaradi omenjene zgodovine, ni skoraj nič obnavljala in je praktično zanemarjena.

Največja trenutna težava je dotrajana streha, saj zamaka na več koncih in je tudi nevarna stanovalcem kot tudi mimoidočim.

Lastniki smo se konec poletja dogovorili, da streho obnovimo. Takrat nas je bilo vseh 6 lastnikov za. 4 lastniki smo iz Slovenije, dva živita v tujini. Od njiju imamo pisno soglasje, da se z obnovo strehe strinjata. Ko smo že začeli iskanje ustreznega izvajalca, se je eden od lastnikov (iz Slovenije) očitno premislil in prekinil vso komunikacijo. Celotna zgodba se je ustavila. Ni se pa ustavila potreba po popravilu strehe.

V preteklih dneh, ko je močneje in bolj pogosto deževalo, je na kar nekaj točkah prišlo do zamakanja. Eno od takih točk je dimnik, ki je bil v celoti zalit in je ob in po njem voda tekla praktično v potoku. Druga takšna točka je nekoliko nižje od dimnika, kjer voda teče po špirovcu in enemu od stanovalcev zaliva zunanjo steno v shrambi. Pri tem nastaja dodatna materialna škoda, tako na konstrukciji strehe, kot tudi v samem stanovanju.

To se je odkrilo s hitrim pregledom strehe, če pa bi šli v še bolj detajlen pregled, bi verjetno odkrili še kje kakšno zamakanje. Omeniti je treba še posledično zamakanje fasade in temeljev hiše, s čimer se dela nepopravljiva škoda na objektu, saj se posledično povečuje vlažnost v samih stanovanjih (predvsem spodnjih). Težava z vlago v spodnjih dveh stanovanjih je tudi stara znanka in si jo želimo odpraviti v prihodnje.

Ne smem pozabiti opozoriti na nevarnost padca in zdrsa strešnikov, ki je še vedno velika in se s časom le še slabša, zato smo vsi stanujoči in mimoidoči v stalni nevarnosti, da nam kaj pade na glavo.

Lastnika, ki ne sodeluje oz. je prekinil komunikacijo, smo že večkrat pozvali prek SMS sporočil, e-pošte in tudi pisno po pošti, naj se javi in pove, v čem je problem. Žal nismo prejeli nobenega odziva.

Vljudno prosimo za usmeritev glede na podano situacijo in glede na nevzdržne razmere za življenje v hiši. Kaj sploh lahko naredimo? Je edina pot tožba in dolga leta pravdanja?

V hiši živi kar nekaj mladoletnih otrok in ne želimo si kakšne nesreče.

Želja 5–ih lastnikov od 6–ih je, da se hiša uredi v dostojno življenjsko okolje, da se prepreči nadaljevanje materialne škode oz. prepreči morebitna nesreča, če komu kaj prileti na glavo. Torej, želimo si le popravila strehe.

Naj napišem še, da smo se na stanovanjsko inšpekcijo tudi že obrnili, vendar pravijo, da niso pristojni, ker etažna lastnina ni urejena (da ne urejajo solastniškega premoženja).

Za odgovor se vam že vnaprej iskreno zahvaljujemo in vas lepo pozdravljamo.

Pozdravljeni,

iz opisa vaše situacije izhaja, da je popravilo oziroma zamenjava strehe nujna, torej sodi med nujna vzdrževalna dela, za katera je potrebno soglasje solastnikov hiše, katerih deli sestavljajo skupaj več kot 50 % lastniških deležev na nepremičnini. Solastniki imajo pravico skupno upravljati stvar. Če se solastniki ne morejo sporazumeti, posel pa je nujen za redno vzdrževanje hiše, potem o zadevi odloči sodišče v civilnem nepravdnem postopku. Med nujne posle vsekakor sodi popravilo strehe, ki pušča, zato je potrebno soglasje le več kot 50 % solastnikov hiše. Stroške vzdrževanja hiše trpijo solastniki v sorazmerju z velikostjo svojih deležov, v vašem primeru vsak 1/6. Torej strošek popravila strehe, ob predpostavki, da se je več kot 50 % solastnikov z njim strinjalo, pade tudi na tistega solastnika, ki se se s stroškom ni strinjal oziroma ni podal svojega soglasja. V takšnih primerih svetujemo, da imate natančen popis stanja, oceno izvedenca ali strokovnjaka, ki poda oceno o tem, ali je popravilo nujno, da slučajno ne bi prišli v situacijo, ko bi se popravilo strehe ali druga dela smatrala le kot izboljšave oziroma za naložbo, ki presega nujna vzdrževalna dela. Strošek mora biti tudi natančno opredeljen in razdeljen skladno z lastniškimi deleži.

Glede na to, da je v vašem primeru soglasje lastnikov, katerih lastniški deleži presegajo 50 %, dano, sanacija strehe ni vprašljiva. Če pa bi prišli v situacijo, da ne bi bil dosežen zakonsko predpisan pogoj (+ 50 %) pa bi vseeno lahko solastnik, ki bi menil, da je sanacija nujno potrebna, le to zahteval na sodišču v nepravdnem postopku, sodišče pa bi potem naložilo drugim solastnikom plačilo stroška skladno z njihovimi lastniškimi deleži na nepremičnini.

Predlagam, da še enkrat poskusite z uradnim dopisom pozvati vse solastnike, da je sanacija strehe in žlebov nujno potrebna, saj je ogrožena nepremičnina in tudi varnost in življenje ljudi. Dopisu priložite vso pripadajočo dokumentacijo ter ponudbo (strošek) izvajalca in na koncu postavite rok, v katerem se morajo ostali solastniki izreči okoli zadeve. Če pridobite soglasje solastnikov, katerih lastniški deleži predstavljajo več kot polovico nepremičnine, začnite sanacijo, v kolikor pa ne pridobite soglasja od večine solastnikov, pa jih obvestite, da boste sprožili nepravdni postopek pred sodiščem, kar bo za seboj potegnilo dodatne stroške.

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z nakupom in prodajo nepremičnine, predkupno pravico, zemljiškoknjižnimi postopki, zaznambami v zemljiški knjigi, pravicami in obveznostmi, ki jih imate kot etažni lastnik v večstanovanjski stavbi, najemniškimi razmerji, služnostnimi pravicami na zemljišču, dedovanjem nepremičnin, urejanju odnosov med mejaši in podobnimi problemi?

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.