Svetovalnica: Ali lahko nadzorni odbor odloča namesto etažnih lastnikov?

Spoštovani,

Zanima nas, ali ima nadzorni odbor večstanovanjske stavbe, ki naj bi deloval za stanovalce skrbno na podlagi spodaj sprejetih sklepov še dodatno razširjena pooblastila (tako imenuje upravnik), da lahko o vsem in o vseh zadevah odloča namesto etažnih lastnikov?

Kakšna pooblastila imajo člani nadzornega odbora na podlagi sprejetih sklepov, ki jih opisujem spodaj?

V letu 2019 je bil izveden 1 redni sestanek upravnika s stanovalci. Za ta sklep je takrat glasovalo 55,389 % lastnikov in pooblaščencev v solastniškem deležu, ki so sprejeli sklep, da etažni lastniki pooblaščajo nadzorni odbor za sodelovanje pri pridobivanju morebitnih dovoljenj, izbiri projektanta, sodelovanje pri pridobivanju ponudb, sodelovanje pri izbiri izvajalca ter ostalih aktivnostih, povezane z energetsko sanacijo stavbe, do zaključka naložbe. Plačilo izdelave PZI se izvrši iz sredstev rezervnega sklada. Nihče od takrat prisotnih se glasovanja ni vzdržal in nihče ni glasoval proti sklepu.

V letu 2022 je bil izveden 1 redni sestanek upravnika s stanovalci. Večinsko je bil potrjen sklep, da etažni lastniki z njim potrjujejo izvajalca za izvedbo toplotno izolacijske fasade ter toplotne izolacije podstrešja in kleti. S sklepom pa istočasno pooblaščajo člane nadzornega odbora in upravnika, da pridobi od ponudnika novo ažurirano ponudbo, od bank in Eko sklada pa informacijo o potrebni višini kredita z znano obrestno mero in konkretnim načrtom odplačevanja.

S sklepom etažni lastniki nalagajo nadzornemu odboru, da etažne lastnike z vsemi pridobljenimi informacijami pisno seznanja. Etažni lastniki bodo nato s pisnim soglasjem vsak svoje strinjanje s predstavljenim načrtom in nato zadolžili nadzorni odbor, da v imenu lastnikov za njihov račun sklene pogodbo z izvajalcem. Šele ko bodo vsi etažni lastniki seznanjeni s konkretnim zneskom potrebnega kredita, obrestmi, načrtom odplačevanja, bodo pooblastili upravnika, da v njihovem imenu in za njihov račun za potrebe financiranja sklene tripartitno pogodbo o odkupu terjatev z izbrano banko oz. Eko skladom. Nadzorni odbor bodo lastniki pooblastili, da izbere najbolj optimalno ponudbo za izvedbo nadzora, upravnik pa s tem izbranim nadzornikom sklene pogodbo za izvedbo nadzora. Stroški nadzora se plačajo iz sredstev rezervnega sklada.

V letu 2023 ni bilo izvedenega sestanka s strani upravnika, kar ni zakonito, saj bi moral biti po zakonu izveden vsaj enkrat.

V letu 2024 je bil izveden 1 redni sestanek in 1 izredni sestanek. Soglasno je bil sprejet sklep, da etažni lastniki potrjujejo vsebino gradbene pogodbe, odkup terjatev ter hkrati pooblaščajo za podpis upravnika in vse člane nadzornega odbora.

Lepo prosim za vaš odgovor samo glede tega.

bralka

Odgovarja:

Helena Kovač

Arhitektka, specializirana za gradbeno zakonodajo

Vprašanja za svetovalnico nam lahko pošljete na naslov deloindom@delo.si s pripisom Gradbena zakonodaja.

Lepo pozdravljeni.

Sprašujete o vlogi nadzornega odbora, ki ga določa 39. člen Stanovanjskega zakona. Ta pravi, da etažni lastniki lahko imenujejo nadzorni odbor. Če le-ti ne sklenejo drugače, ima nadzorni odbor tri člane in nadzoruje delo upravnika, ki izhaja iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev, predlaga predloge sklepov, o katerih se glasuje s podpisovanjem listine, ter daje pobude upravniku. Nadzorni odbor etažnih lastnikov ni obvezen organ upravljanja v večstanovanjski stavbi. To pomeni, da etažni lastniki nadzorni odbor lahko imenujejo le, če to želijo.

V vašem primeru gre za projekt energetske sanacije podstrešja in kleti, ki se, če prav razumemo iz opisa, vleče že kar dolgo. V vaši večstanovanjski stavbi ste priprave na energetsko sanacijo začeli v letu 2019. Sklep takratnega sestanka je potrdil začetek energetske sanacije, zanj je bilo več kot 50 % etažnih lastnikov. Očitno se je od leta 2019 do 2022 izvajal projektni del, saj je bil šele 2022 na sestanku večinsko sprejet sklep o potrditvi izvajalca za izvedbo toplotno izolacijske fasade ter toplotne izolacije podstrešja in kleti. Takrat ste obenem pooblastili nadzorni odbor in upravnika, da pridobi od ponudnika novo ažurirano ponudbo, od bank in Eko sklada pa informacijo o potrebni višini kredita z znano obrestno mero in konkretnim načrtom odplačevanja. Nadzornemu odboru ste s sklepom naložili, da vas z vsemi pridobljenimi informacijami pisno seznanja, šele nato boste etažni lastniki s pisnim soglasjem podali soglasje predstavljenemu načrtu in šele nato zadolžili nadzorni odbor, da v imenu lastnikov na vaš račun sklene pogodbo z izvajalcem. Očitno na takratnem sestanku še niste imeli vseh informacij o načinu izvedbe projekta, zlasti finančni konstrukciji, saj niste imeli informacije o konkretnem znesku potrebnega kredita, obrestih, načrtu odplačevanja. Zato bi šele po podanih soglasjih pooblastili upravnika, da v vašem imenu in na vaš račun sklene tripartitno pogodbo za namen financiranja.

Naloga nadzornega odbora je bila po tem sklepu samo, da izbere najbolj optimalno ponudbo za izvedbo strokovnega nadzora, naloga upravnika pa, da s tem izbranim nadzornikom sklene pogodbo. Sklenili ste tudi, da se strošek nadzora krije iz rezervnega sklada.

Kaj se je dogajalo z vašim projektom energetske sanacije leta 2023 ne opišete, razen, da niste imeli nobenega sestanka, nit na temo rednega upravljanja. V letu 2024 pa ste soglasno sprejeli sklep, najbrž na izrednem sestanku, da etažni lastniki potrjujete vsebino gradbene pogodbe, odkup terjatev ter hkrati pooblaščate za podpis pogodbe upravnika in vse člane nadzornega odbora.

Iz navedenega ne razberemo, za kakšna razširjena pooblastila naj bi šlo in kje naj bi upravni odbor presegal tisto, kar ste etažni lastnik s sklepom sprejeli. Če je v tem času upravnik oz. nadzorni odbor na podlagi pridobitve ažurirane ponudbe izvajalca podpisal pogodbo z izvajalcem oz. izvajal kreditne aktivnosti, je presegel pooblastila. Sklep iz leta 2022 navaja, da je imel nadzorni odbor nalogo, da pridobi ponudbe za nadzor, izbere najbolj optimalno, ter nato s tem izbranim nadzornikom upravnik podpiše pogodbo. Drugih razširjenih pooblastil pa na sestankih za nadzorni odbor niste sprejeli.

Iz vašega opisa pa je več kot razvidno, da se je projekt vaše energetske sanacije zelo zavlekel. Res je celovita prenova večstanovanjskega objekta zelo kompleksen projekt, vendar številne prakse izkazujejo, da se jih da izvesti dobro, strokovno in racionalno. Sanacija starejših objektov je vedno bolj potrebna, saj stare in dotrajane stavbe ne zagotavljajo več želenih pogojev bivanja, energetska sanacija pa ob povečanju udobja poskrbi tudi za znižanje obratovalnih stroškov.

Za izvedbo energetske sanacije večstanovanjskih objektov je treba v skladu z zakonodajo skleniti ustrezno pogodbo, ki jo v imenu etažnih lastnikov sklene upravnik ali druga pooblaščena oseba. Obligacijski zakonik ureja številna pogodbena razmerja, celovita pogodba za energetske sanacije večstanovanjskih objektov pa je skupek določil prodajne, podjemne in posojilne pogodbe. Poleg navedenih pa bo potrebna projektantska pogodba o izdelavi projekta in pogodbo o  izvedbi nadzora nad gradnjo. Podpis pogodbe seveda lahko po večinskem sklepu in pooblastilu etažnih lastnikov opravi upravnik ali obenem tudi nadzorni odbor.

Sanacija objektov je za večino etažnih lastnikov velik finančni zalogaj, ki mu sredstva rezervnega sklada velikokrat niso kos. Kljub namenskemu zbiranju sredstev so rezervni skladi pretežno prazni, saj je stanovanjski fond večinoma slabo vzdrževan in so za npr. energetske sanacije potrebna velika vlaganja. Sredstva Eko sklada lahko prispevajo delček k investiciji, vendar je treba ob tem še vedno zagotoviti visok delež lastnih sredstev. Dodatna težava je, da se sredstva Eko sklada sprostijo šele po izvedeni investiciji, zato se etažni lastniki velikokrat odločajo tudi za kreditne možnosti zaprtja finančne konstrukcije. Pot do kredita za sanacijo večstanovanjskega objekta pa je pogosto trnova, saj so bančni pogoji pogosto zelo zahtevni. Etažnim lastnikom povzroča dodatne preglavice tudi zakonodaja, ki določa, da morajo ti za najem posojila v breme rezervnega sklada zbrati 100-odstotno soglasje, kar je v objektih z veliko  posameznimi lastniki težko uresničljivo. Pravilnik za odločanje o porabi sredstev rezervnega sklada zahteva 50-odstotno soglasje lastnikov, prav tako soglasje pa se zahteva tudi za dvig vplačil v rezervni sklad. Pri investicijah v izboljšave je predvideno 75-odstotno soglasje. Odločanje s 100-odstotnim soglasjem pa je zakonsko predvideno za izboljšave in gradbena dela, ki zahtevajo gradbeno dovoljenje, ter za najem in odplačevanje posojila v breme rezervnega sklada.

Upravniki večstanovanjskih stavb imajo pomembno vlogo tako pri osveščanju in informiranju etažnih lastnikov tako o prednostih energetske prenove, kot pri odločitvah v zvezi z investicijo v posamezne ukrepe za povečanje energetske učinkovitosti in pri odločitvi za izvedbo celovite energetske sanacije večstanovanjske stavbe. Upravniki naj bi imeli vse podatke, ki omogočajo pregled nad porabo energije posamezne večstanovanjske stavbe, poleg tega pa imajo tudi podatke za primerjavo med večstanovanjskimi stavbami. Tudi vloga nadzornega odbora je v večstanovanjskih stavbah zelo pomembna. Žal pa ni posebej predpisano, kdo je lahko v nadzornem odboru, zakonodaja ne predvidevata nobenih pogojev. Etažni lastniki torej za člana lahko imenujejo kogarkoli. Njihova odločitev glede tega je povsem svobodna. Vedno lahko posamezni etažni lastnik izrazi svoje nestrinjanje z imenovanjem določene osebe za člana nadzornega odbora, tako kot lahko izrazi nestrinjanje z vsemi ostalimi odločitvami. Je pa vsaka odločitev etažnih lastnikov veljavno sprejeta, če zanjo glasuje ustrezno število etažnih lastnikov (glede na solastniške deleže). V konkretnem primeru za imenovanje nadzornega odbora zadošča navadna večina (torej več kot 50 %) glasov po solastniških deležih.

V primeru tovrstnih investicij se v večetažnih zgradbah pogosto imenujejo tudi gradbeni odbori, v katere so imenovani etažni lastniki, ki posedujejo določena znanja, kompetence, lahko iz gradbenega, pravnega, ekonomskega področja. Na ta način lahko pravočasno prepoznajo, če gre pri izvedbi investicije, kot je energetska sanacija, kaj narobe in pravočasno pozivajo odgovorne  pri izvedbi projekta k ukrepanju.

Vas lepo pozdravljam.