Svetovalnica: Je gradbeno dovoljenje iz leta 1992 še veljavno

Spoštovani.

Na osnovi Zakona o graditvi objektov (Uradni list SRS, številka 34/84) sem pridobil gradbeno dovoljenje za gradnjo nadomestne enodružinske stanovanjske hiše v izmeri 9,5 metra x 11,5 metra. Po tehnični dokumentaciji (projektu) je predviden tip zgradbe "Kmetič", ki verjetno, ne ustreza več zahtevam glede energetske učinkovitosti.

V zakonitem roku sem uradno prijavil pričetek del in izvedel pripravljalna dela (ureditev - izravnava zemljišča, izvedba dovozne poti, izvedba priključkov: vodovod, elektro). Plačal sem tudi prispevek za komunalno urejanje zemljišča (za: vodovod, elektro, cesta). Na osnovi gradbenega dovoljenja sem pridobil tudi hišno številko - stara številka zaradi prekategorizacije številk (številčenja) ni bila uporabljiva.

Izgradnje samega objekta zaradi vzrokov finančne narave dejansko še nisem začel.

Zanima me, ali je to gradbeno dovoljenje iz leta 1992 še veljavno ter pod kakšnimi pogoji. Rad bi vedel tudi, po kakšnem postopku lahko začnem gradnjo objekta, kakšno dokumentacijo moram pridobiti.

Vnaprej najlepša hvala za odgovor.

Lepo pozdravljeni.

Gradbeno dovoljenje ste dobili leta 1992, ko je veljal zdaj že res (pra)stari zakon o graditvi objektov (ZGO). Ta je bil izvorno sprejet še v prejšnji državi leta 1984. Od takrat pa do leta 1992, ko ste dobili gradbeno dovoljenje za vašo hišo, je bil zakon enkrat spremenjen v letu 1986. Leta 2002 ga je zamenjal popolnoma prenovljeni Zakon o graditvi objektov, ki je začel veljati 1. 3. 2003. Ta zakon se je kar nekajkrat spremenil do leta 2017, ko ga je zamenjal popolnoma novi koncept Gradbenega zakona. Tudi ta je bil kar korenito spremenjen konec leta 2021.

Malo zgodovine na področju gradbene zakonodaje ne škodi, dejstva na kratko omenjam, da vsi zelo dobro razumemo, da zakonodaja ni statična, ampak pravzaprav zelo spremenljiva.

Spoštovani Andrej, imate prav, da stanovanjska stavba, zasnovana 1992, nikakor ne ustreza današnjim zahtevam glede energetske učinkovitosti. Na tem področju so se zahteve glede energetske učinkovitosti zelo spremenile in od prejšnjega Pravilnika o učinkoviti rabi energije iz leta 2010 imamo sedaj že nekaj let zelo restriktiven novi pravilnik o učinkoviti rabi energije- PURES-3.

Niso pa to edine spremembe, ki so se zgodile tekom tridesetih let od pridobitve vašega gradbenega dovoljenja. Ene večjih sprememb so na področju prostorskega načrtovanja, zgodile so se spremembe glede prostorsko izvedbenih načrtov v vsaki občini. Zahteve in pričakovanja lokalne skupnosti, kako umeščati in oblikovati stavbe in ostale objekte v prostoru so danes popolnoma drugačne. Tudi lastniška razmerja na sosednjih parcelah, najbrž tudi same velikosti parcel so se bistveno spremenile.

Zakon o graditvi objekta je 1984 navajal, da gradbeno dovoljenje neha veljati, če se graditev objekta ne začne v roku, ki je v njem določen. Ta rok pa ne more biti krajši od šestih mesecev in ne daljši od dveh let. Veljavnost gradbenega dovoljenja se je takrat lahko na zahtevo investitorja podaljšala, vendar skupaj največ za dve leti. To pomeni, da je bila takrat veljavnost gradbenega dovoljenja največ 2 leti, z največjim možnim podaljšanjem pa še dodatno dve leti, kar pomeni skupaj največ 4 leta. Iz vašega takrat izdanega gradbenega dovoljenja najbrž izhaja rok veljavnosti.

Pišete, da ste po ustrezni prijavi pričetka del izvedli pripravljalna dela. Predvidevam, da ste izvedli zakoličbo objekta, saj prijave pričetka del takrat po zakonu ni bilo treba izvesti.

Po takratnem zakonu si lahko za dela, ki so predstavljala rekonstrukcijo stavbe, priglasil dela, vendar si moral predhodno pridobiti odločbo o dovolitvi takih priglašenih del. Takrat so taka dovoljenja o priglasitvi del izdajale občine. Pripravljalna dela po takratnem zakonu niso bila eksplicitno določena in so predstavljala dela in objekte začasnega značaja, ki jih je bilo treba izvesti zaradi gradnje.

Navajate, da ste plačali komunalno opremljanje zemljišča, kar pomeni, da ste takrat ob pridobitvi gradbenega dovoljenja poravnali odmerjeni komunalni prispevek. Če imate za to vsa dokazila, potem vam bo občina, v kateri se vaša komunalno opremljena parcela nahaja, za enako bruto površino, kot je bila opredeljena v takratnem gradbenem dovoljenju, to tudi priznala. V primeru, da se je v teh tridesetih letih komunalna opremljenost občine izboljšala, da je bila na primer izvedena javna kanalizacija (in najbrž se je izgradnja javne kanalizacije res zgodila), boste tako »komunalno izboljšavo« če tega niste morda poravnali ob priključitvi, morali občini še poravnati.

Zanimiva je tudi vaša navedba, da ste na osnovi gradbenega dovoljenja pridobili tudi hišno številko, saj je bila stara številka zaradi prekategorizacije številk (številčenja) neuporabna. Ali to morda pomeni, da je na mestu gradnje, predhodno že stala prejšnja hiša s svojo staro številko?

Naj zaključim, da staro gradbeno dovoljenje iz leta 1992, če niste dejansko začeli s samo gradnjo stavbe po takratnem gradbenem dovoljenju, ampak ste samo komunalno opremili parcelo, ni več veljavno. Seveda boste morali v primeru, da želite na tem mestu še vedno izvesti gradnjo, najprej pridobiti novo gradbeno dovoljenje. Vse s tem povezane  postopke boste morali izvesti po sedaj veljavni zakonodaji, torej po gradbenem zakonu GZ-1, ki je v uporabi od 1. 6. 2022 in če ne boste pohiteli, bo morda veljala že novela tega zakona, saj je le-ta sedaj v javni obravnavi. Poleg veljavne gradbene zakonodaje boste morali upoštevati še veljavni prostorsko izvedbeni akt občine, na katerem območju je parcela, ki je predmet gradnje. Pravnomočno gradbeno dovoljenje in prijava začetka gradnje objekta sta pogoj za novogradnjo manj zahtevnega objekta, kar bo najbrž predstavljala vaša stanovanjska hiša. GZ-1 v 13. členu opredeli naloge investitorja, ki mora pridobiti vsa predpisana dovoljenja, poskrbeti za vse potrebne zahteve, naročila in prijave ter dokumentacijo, kot jo predpiše GZ-1. Kot investitor boste izbrali projektanta, nadzornika ter po pridobljenem gradbenem dovoljenju ter izdelanih projektih za izvedbo tudi izvajalca. Z vsemi boste sklenili pisne pogodbe oziroma sporazume. Za vse udeležence GZ-1 predpisuje pogoje. Investitor mora poskrbeti za izdelavo ustrezne projektne dokumentacije, tako za pridobitev gradbenega dovoljenja (DGD), kot tudi za izvedbo gradnje (PZI) in na koncu za pridobitev uporabnega dovoljenja (PID). Poskrbeti mora, da se gradbišče ogradi, zavaruje in označi, ter po zaključeni gradnji poskrbeti za evidentiranje objekta, ki je tudi eden od pogojev za pridobitev uporabnega dovoljenja. Slednje pa je danes pogoj za pridobitev hišne številke, za katero pa pravite, da jo že imate.

Verjamem, da boste našli rešitev in si po več desetletjih zasnovali investicijo, ki bo obvladljiva tako finančno kot prostorsko. Čas prinese s seboj drugačne poglede in drugačne potrebe, zato včasih ponovni razmisleki prav nič ne škodijo.

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z upravnimi postopki, pridobivanjem lokacijske informacije, projektnih in drugih pogojev, gradbenega dovoljenja, o izdelavi projektne dokumentacije pa tudi o možnostih legalizacije nelegalno in neskladno zgrajenih objektov ter o pridobivanju uporabnega dovoljenja ali drugih podobnih problemih s področja gradbeno-prostorske zakonodaje?

Vprašanja za svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Gradbena zakonodaja.