Svetovalnica: Kako uredim spremembo namembnosti prostora

Pozdravljeni,

v večstanovanjski hiši imam namen preurediti klet, ki se nahaja pod mojim stanovanjem, ki mu tudi pripada, v sobo. Vhod v klet bo s hodnika, kot je zdaj in bo ločena stanovanjska enota.

Zanima me, katera dovoljenja oziroma soglasja potrebujem za tak poseg (kje to uredim)?

Klet je vpisana v ZK kot posebna enota (cca. 30 kvadratnih metrov). Elektrika je vezana na števec iz stanovanja, na vodovod bi se priključil na vertikali stavbe. Odtok bi tudi povezal v skupni odtok na hodnik.

Že vnaprej hvala za odgovor.

Lep pozdrav,

Boris

---

Pozdravljeni,

lepo prosim za pomoč, kako moram postopati, da spremenim sobo v domači hiši v masažno sobo?

Fizično sem prostor že uredil.

Hvala za odgovor.

Lep dan.

Klavdij

Spoštovani,

pri obeh vprašanjih gre za spremembo namembnosti. V prvem primeru, ki zanima Borisa, gre za spremembo namembnosti v večstanovanjskem objektu, v drugem, Klavdijevem primeru pa za spremembo namembnosti dela individualne stanovanjske hiše. Boris bi rad v večstanovanjski hiši klet pod njegovim stanovanjem spremenil v ločeno stanovanjsko enoto. Klavdij pa je že izdelal masažno sobo, sedaj ga zanima še formalni del izvedbe postopka spremembe namembnosti.

V primeru izvedbe kletne sobe v ločeno stanovanjsko enoto bo treba upoštevati več zakonodajnih vidikov. Na samem začetku svetujem Borisu, da najprej preveri, ali je iz kletnih prostorov pod njegovim stanovanjem sploh mogoče izvesti stanovanje skladno s Pravilnikom o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj, ki je bil sprejet leta 2011, zadnja novelacija je bila izvedena leta 2021. Pravilnik določa minimalne tehnične zahteve za graditev stanovanj in stanovanjskih stavb. Opredeljene so zahteve za posamezne prostore stanovanja, inštalacije in opremo v stanovanju, višine in širine prostorov, osvetljenost ter še druge zahteve, zaradi katerih bo stanovanje varno in uporabno. Morda klet ne bo primerna za izvedbo ločene stanovanjske enote. Tudi če so kletni prostori že v Borisovi lasti, bo treba skladno z leta 2021 spremenjenim Stanovanjskim zakonom za tak poseg pridobiti tudi soglasja drugih etažnih lastnikov. Za spremembo namembnosti iz kletnih prostorov v stanovanjski prostor v večstanovanjskih ali stanovanjsko poslovnih stavbah zadostuje soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot tri četrtine lastniških deležev. Če se omeji raba posameznih delov in skupnih delov ali če se spreminja raba skupnih delov, pa bo treba pridobiti soglasje vseh etažnih lastnikov. Če bo v stavbi nastalo še ena stanovanjska enota, torej še en posamezen del, bo treba na koncu spremeniti in dopolniti tudi etažni načrt, saj se bodo površine posamezne rabe spremenile. Pomembno je tudi pogledati, kaj pove za spremembo namembnosti gradbeni zakon. Sprememba namembnosti po GZ-1 je sprememba namena objekta ali njegovega dela, ki se izvede samostojno ali hkrati z vzdrževanjem, manjšo rekonstrukcijo, rekonstrukcijo ali prizidavo. Tudi za samo spremembo namembnosti je potrebno gradbeno dovoljenje, zlasti če se izvaja s takšnimi gradbenimi posegi, ki pomenijo rekonstrukcijo, prizidavo ali podobno. V  Borisovem primeru, če bo spremenil kletne prostore v stanovanje z vzdrževalnimi deli, ne gre za spremembo namembnosti. Stavba je po namenu že tri in večstanovanjska in se spreminja samo njen del, ki doslej ni bil namenjen bivanju. Bo pa vseeno treba zagotoviti skladnost z zahtevami iz prostorsko izvedbenega akta občine. To pomeni, da bo potrebno imeti zagotovljene na primer ustrezne površine za parkiranje, skladno z normativom za mirujoči promet iz občinskega prostorsko izvedbenega akta.

V Klavdijevem primeru gre za dejavnost salonov za nego telesa. Sem poleg salonov za masažo sodijo savne, kopeli, solariji, saloni za vse druge postopke, ki se izvajajo v salonih za nego telesa. Za ureditev te vrste prostorov velja Pravilnik o minimalnih sanitarno zdravstvenih pogojih za opravljanje dejavnosti higienske nege in drugih podobnih dejavnosti, ki določa tudi pogoje za opravljanje dejavnosti. Prostori morajo ustrezati minimalnim zdravstveno higienskim in tehničnim pogojem, glede na vrsto dejavnosti, ki se v njih opravlja. Prostori se delijo na delovne in pomožne prostore, katerih velikost, razporeditev, izvedba in opremljenost mora omogočati učinkovito čiščenje in razkuževanje ter učinkovito naravno ali umetno prezračevanje in primerno osvetlitev glede na velikost prostora in dejavnost, ki se izvaja. To so tehnični pogoji za ureditev prostorov. Pri opravljanju določenih  dejavnosti je zakonsko določeno, da mora podjetnik pred začetkom poslovanja zagotoviti poslovni prostor. To bo potrebno predvsem pri dejavnostih, ki se izvajajo v pisarnah, pri fizičnem poslovanju s strankami ipd. Sprememba namembnosti, kjer bo del stanovanjske hiše spremenjen v masažni salon, pomeni pridobitev gradbenega dovoljenja za spremembo namembnosti. Postopek za spremembo namembnosti objekta ali prostora je relativno preprost. Investitor mora na pristojno upravno enoto vložiti vlogo za gradbeno dovoljenje za spremembo namembnosti. Vlogi mora priložiti dokumentacijo za pridobitev GD za spremembo namembnosti, v kateri opiše poseg, njegove značilnosti ter opis pričakovanih vplivov objekta zaradi spremembe namembnosti na neposredno okolico z navedbo ustreznih ukrepov.

Pomembno je tudi, da je poseg skladen z določili občinskega prostorskega akta.

V upravnem postopku pridobivanja gradbenega dovoljenja bo upravni organ preveril že pred začetkom postopka, ali je sama stavba zakonito zgrajena, torej ali ima že od prej pridobljeno vsaj gradbeno dovoljenje. Po izvedbi spremembe namembnosti bo potrebno tudi uporabno dovoljenje, ki se pridobi z izjavo nadzornika in vodje nadzora, da je sprememba namembnosti izvedena skladno z gradbenim dovoljenjem in da se izpolnjevanje bistvenih zahtev objekta z izvedenimi deli ni poslabšalo, priložiti pa bo treba še potrdilo občine o plačanem komunalnem prispevku, če tako določa zakon, ki ureja prostor.