Iz garaže je nastal prizidek - ali zanj potrebujem dovoljenje in soglasje soseda

Spoštovani,

imam naslednjo situacijo: kupila sem nepremičnino. Ta nepremičnina je imela na parceli garažo, za katero je bilo pridobljeno gradbeno dovoljenje. Predhodni lastniki (prodajalec) so garažo prestavili na drugo lokacijo na parceli, ob hišo (ker je bil to enostaven objekt, niso potrebovali gradbenega dovoljenja - v skladu z veljavno zakonodajo, imam dokumentacijo). Objekt so postavili na mejo dveh sosedov. Pridobili so soglasje enega od njiju, ki pa ni opremljeno z datumom in ni overjeno. Ali je soglasje kot tako veljavno?

Ali bi lahko bilo kadarkoli problematično dejstvo, da prodajalec ni pridobil soglasja drugega soseda? Razmišljam, da lahko sicer od drugega soseda pridobim soglasje naknadno, saj smo v dobrih odnosih. (Obstoječe stanje je že cca. 3 leta, lastnica nepremičnine sem 1 leto.)

Težava: ta enostavni objekt je prodajalec naknadno priključil hiši tako, da ga je pokril s ploščo, ki se dotika hiše. Na ta način so pridobili pohodno teraso in nadstrešek nad vhodom. Pohodne površine je tako nastalo cca 30 m2. V zvezi s temi naknadnimi spremembami nimam od prodajalca nobene dokumentacije (dovoljenj). Razmišljam, da bi ta del objekta potreboval gradbeno dovoljenje in uporabno dovoljenje. Je to res? Ali lahko karkoli od tega, če je to potrebno, uredim naknadno?

Pojasnilo: pri prodaji nepremičnine je posredoval agent iz nepremičninske agencije. K prodajni pogodbi smo dodali in podpisali aneks (ki pa ga ni overil notar - ne vem, zakaj, to sem opazila naknadno - in ni del notarsko overjene dokumentacije), kjer je navedba, da sem seznanjena s spremembo lokacije lope/kolesarnice, ki je opremljena s št. prvotnega GD za garažo (iz leta 1972).

Torej: kar me muči, je, ponavljam:

• ali je pridobljeno soglasje soseda veljavno,
• ali bi objekt, ki je iz lope/kolesarnice dejansko postal prizidek, potreboval dovoljenja (gradbeno, uporabno) in kaj lahko glede tega ukrenem naknadno kot kupec oz. sedanji lastnik,
• ali moram za objekt naknadno pridobiti dovoljenje drugega soseda/mejaša,
• ali je prodajalec ali nepremičninski agent za karkoli od navedenega odgovoren - ali nosim odgovornost jaz kot kupec?

Hvala za odgovor.

Spoštovana Alenka,   

podobnih primerov, kot je vaš, je v zadnjem času veliko. Pred nekaj leti ste kupili nepremičnino, sedaj se poraja kar nekaj vprašanj, ki jih nameravate kot aktualna lastnica reševati. Iz vašega pisma razberem, da ima kupljena hiša gradbeno dovoljenje. Garaža, pa naj bi bila ob postavitvi enostavni objekt, zanjo takrat ni bilo potrebno gradbeno dovoljenje. Vendar je bila postavljena na drugo lokacijo, torej tik ob hišo in potem kasneje tudi prekrita z ravno betonsko pohodno streho, tako, da ima sedaj funkcijo cca. 30 m2 velike terase, dostopne iz hiše. Iz lope oz. delavnice je tako nastal prizidek k hiši, za tak poseg je seveda treba imeti gradbeno dovoljenje. Dodatno dejstvo, ki zadevo še malo bolj zaplete, je, da je prizidana stavba postavljena na mejo dveh sosedov. Od enega je bilo pridobljeno soglasje, od drugega pa ne.

Tako stanje traja nekaj let, vi pa ste nepremičnino kupili pred enim letom in to preko nepremičninske agencije, zato vas v zvezi s tem zanima tudi, ali glede navedenega agencija nosi kakšno odgovornost.

Nanizali ste torej nekaj vprašanj, predlagam, da se zadeve lotimo kar od kraja.

Poglavitno izhodišče je, da želite za vašo nepremičnino vzpostaviti legalno stanje. Predvidevamo, da sama stanovanjska stavba ima gradbeno dovoljenje, pred nekaj leti nastali prizidek pa ne, torej bo treba legalizirati nelegalno prizidavo. Če je bil poseg izveden pred 17. 11. 2017, potem bi lahko za ta poseg uporabili način legalizacije po 114. členu sedanjega GZ, za vloge po 1. 6. 2022 pa se uporabi že nov gradbeni zakon oz. GZ-1. Tudi po tem je mogoče še naprej legalizirati objekte, GZ-1 vsebuje celo eksplicitno določilo, da je mogoče legalizirati tudi del objekta, čemur so se nekateri upravni organi doslej izogibali, čeprav tudi stari zakon bolj na splošno to omogoča. Prva stvar je, da pridobite soglasje za postavitev objekta na ali do meje. Če prizidava stoji celo čez parcelno mejo, potem svetujemo, da uredite, da bo prizidava v celoti stala na parcelni številki v vaši lasti. To lahko izvedete tudi z geodetskim postopkom izravnave meje, vsekakor pa se boste morali s tem strinjati vsi mejaši, torej tudi soseda. Celoten obris objekta, torej tudi pravokotna projekcija strehe, ki gleda izven zidov, mora biti na vaši parceli. Od obeh vaših sosedov pridobite novo soglasje, saj mora biti na soglasju navedeno tudi, za kaj je potrebno in na katero dokumentacijo se nanaša. Soglasje ni potrebno, da je overjeno. Nekateri izvedbeni prostorski akti ne dopuščajo postavitve stavb neposredno ob parcelno mejo, upam, da pri vas ni tako, saj vam sicer tako soglasje ne bo pomagalo pri izvedbi uspešnega upravnega postopka na upravni enoti, kamor boste oddali dokumentacijo za legalizacijo. Kot sedanja lastnica lahko ukrenete torej, da izvedete vse postopke, ki so potrebno za vzpostavitev legalnosti sedanjega objekta. Dokumentacijo boste naročili pri projektantu, ki izpolnjuje pogoje po gradbenem zakonu. Tudi sicer predlagam, da vam od samega začetka pri vseh postopkih pomaga usposobljeni projektant, ki vam bo pripravil točen scenarij izvedbe postopka. V postopku bo treba pridobiti tudi mnenja mnenjedajalcev, da je objekt skladen z vsemi predpisi, da ni umeščen v varovalnem pasu katere izmed komunalnih infrastruktur in podobno. Stavba s prizidkom mora biti tudi ustrezno evidentirana v katastru nepremičnin. Svetujemo, da te postopke vpisa stavbe v kataster nepremičnin speljete čim prej, saj postopki na nekaterih območnih geodetskih enotah trajajo kar nekaj mesecev. Po sedanjem gradbenem zakonu mora biti stavba pravnomočno vpisana v kataster stavb, po novem GZ-1, od 1. 6. 2022 naprej, pa bo potrebno ob vlogi za legalizacijo na upravni organ dokazati samo, da je bila oddana vloga.

Sprašujete tudi, kako je z odgovornostjo nepremičninske agencije glede stanja kupljene nepremičnine. Če menite, da ste bili z nakupom stavbe zavedeni in da vam predhodno s strani nepremičninske agencije ni bil ustrezno pojasnjen pravni status nepremičnine, potem morate njihovo odgovornost zahtevati po pravni poti. Vsaka nepremičninska agencija je za odgovornost svojega delovanja tudi odškodninsko zavarovana, vendar je treba pogledati, na kaj se tako zavarovanje odgovornosti nanaša. Ponavadi so to dolgotrajni in dragi postopki. Vprašanje je tudi, kaj piše v kupoprodajni pogodbi, ki jo je overil tudi notar, običajno na taka dejstva v pogodbah opozorijo. V zadnjem času velikokrat tudi v kupoprodajnih pogodbah navedejo, kdo, na čigave stroške in v kakšnem času se morajo izvesti postopki legalizacije. Ti stroški namreč ne predstavljajo samo plačila izvedbe dokumentacije za legalizacijo, treba je računati na doplačilo komunalnega prispevka, na plačilo nadomestila za degradacijo in uzurpacijo. Celotni strošek na koncu je kar konkreten in bo bremenil vas, čeprav nanj niste računali ob nakupu nepremičnine. Ravno zato je tako zelo pomembno, da se kupci nepremičnin pred nakupom temeljito pozanimajo o statusu predmeta nakupa. V veliko primerih se obrnejo tudi na nas projektante, da pred nakupom predhodno pregledamo vso predočeno dokumentacijo in pravočasno opozorijo na morebitne zaplete. V sedanji situaciji boste najbrž morali levji delež zapletov stroškovno pokriti kar sami. Seveda lahko povprašate posrednika, ki vam je pomagal pri nakupu, kako lahko on prevzame vsaj del odgovornosti. Vaša nepremičnina je v tem trenutku vredna manj, kot bi bila, če bi imela status legalne stavbe, in za katero ste, predvidevam, plačali pošteno ceno.

Upam, da bodo vsi postopki potekali kar se da gladko in da boste z njimi imeli kar najmanj stroškov. Končni cilj je seveda, da boste mirno spali v hiši, ki ima statusa legalnega ali skladnega objekta. Kar pogumno!

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z upravnimi postopki, pridobivanjem lokacijske informacije, projektnih in drugih pogojev, gradbenega dovoljenja, o izdelavi projektne dokumentacije pa tudi o možnostih legalizacije nelegalno in neskladno zgrajenih objektov ter o pridobivanju uporabnega dovoljenja ali drugih podobnih problemih s področja gradbeno-prostorske zakonodaje?

Vprašanja za svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Gradbena zakonodaja.