Predlog množičnega vrednotenja nepremičnin v javni obravnavi

Posplošena tržna vrednost naj bi predstavljala davčno osnovo za potrebe novega davka na nepremičnine, ki je glavni izvirni davčni vir financiranja občin.

Kot je ob robu seje DZ pojasnila Vraničar Ermanova z ministrstva za finance, bodo sam zakon o obdavčitvi nepremičnin javnosti predstavili jeseni. "Delamo pa na tem, da bi s postopnim prehodom iz sedanjega sistema nadomestila za uporabo stavbnega zemljišč nekje do leta 2020 popolnoma prešli na sistem obdavčitve glede na vrednost nepremičnin," je dejala.

Pri pripravi predloga so po njenih besedah natančno pregledali vse argumente ustavnega sodišča. To je imelo dva ključna argumenta, da obstoječi zakon po odločitvi ustavnega sodišče iz 2014 ni skladen z ustavo: da metode niso dovolj podrobno urejene v zakonu, da je preveč prepuščeno podzakonskim aktom, in da lastnik nima možnosti sodelovanja v postopku določanja vrednosti nepremičnine.

"Oba problema smo naslovili, pa tudi nekatere druge, tako da računam, da smo na očitke ustavnega sodišča ustrezno odgovorili," je še pojasnila Vraničar Ermanova in dodala, da bodo konkreten predlog predstavili jeseni.

Kot izhaja iz besedila predloga novega zakona, objavljenega na spletni strani ministrstva, je cilj zagotoviti ustrezno pravno podlago za sistem množičnega vrednotenja v samem zakonu in tako preprečiti, da bi se izvirne vsebine sistema urejale v podzakonskih predpisih. Ti so sicer predvideni pri tistih vprašanjih, ki potrebujejo podrobnejše določanje tematike, ki pa ni zakonska.

"Načelo zakonitosti vpliva na pravno predvidljivost sistema, ki je dodatno izraženo z javnostjo podatkov o posplošeni tržni vrednosti, poleg tega pa je celoten sistem modelov vrednotenja natančno določen z uredbo vlade in tako povsem transparenten," piše v predlogu.

Poleg tega je cilj nadgraditi sicer že vpeljan postopek sodelovanja lastnikov in občin v fazi oblikovanja modelov vrednotenja ter omogočiti poseben postopek vplivanja na posplošeno tržno vrednost - tako da bo ta omogočal ustrezno znižanje ali zvišanje vrednosti ob upoštevanju dokazanih posebnih okoliščin.

Kot posebne okoliščine se določajo posebej ugodna ali neugodna mikrolokacija, nestandardna kakovost in poškodbe, na vrednost pa lahko vplivajo tako, da jo zvišujejo ali pa znižujejo. Seznam najpogostejših pojavnih oblik posebnih okoliščin, skupaj z vnaprej predvidenim vplivom, se bo sicer predpisal s podzakonskim aktom.

Sistem množičnega vrednotenja nepremičnin se ohrani kot večnamenski sistem, modeli vrednotenja se bodo na podlagi podatkov o trgu nepremičnin preverili najmanj vsaka štiri leta.

Zakon tudi določa vsa temeljna načela, merila in metode, s čimer se izboljša kakovost in preglednost sistema množičnega vrednotenja v skladu z načelom zakonitosti.

Cilj zagotavljanja večje kakovosti sistema je spodbujanje nadaljnje uporabe podatka o posplošeni tržni vrednosti za dodatne javne (npr. za potrebe ugotavljanja odškodnin pri pogodbenih odkupih v primerih razlastitev) in nejavne namene (npr. za sklepanje zavarovanj, pridobivanja posojil v bankah).

"Uporaba posplošene tržne vrednosti za čim več različnih namenov bi spodbujala lastnike pri izboljševanje kakovosti podatkov v nepremičninskih evidencah oziroma bi jih odvračalo od namenskega prilagajanja posplošene tržne vrednosti nepremičnine preko spreminjanja podatkov o nepremičnini," piše v predlogu.

Kot osnovno načelo vrednotenja nepremičnin določa vrednotenje v skladu z najgospodarnejšo rabo. Pozidana zemljišča se po predlogu vrednotijo glede na dejansko rabo stavbe in dela stavbe ali dejansko rabo zemljišča, nepozidana zemljišča pa glede na namensko rabo, pri čemer se kot pomemben element vrednotenja, predvsem za nestavbna zemljišča, upošteva tudi dejanska raba.